二手房的终极形态就是沦为一文不值的建筑垃圾，这一点没有什么好否认的。

自1980年首批商品房建造以来，所有的房子设计寿命都是50年，建造房子的水泥寿命也是50年。所以，50年后，大部分房子都是不具备居住属性的。想要继续住那得自己承担安全隐患了，就跟食品过了保质期一样。

其实以目前开发商的一些偷工减料的造法，40年以后基本上就没人敢住了。对于一些低矮的别墅产品，还能想办法修缮加固一下，但是想要推倒重建是不可能的，任何商品房都不会被允许推倒重建。而对于那些高层建筑来说，成为危房之后，基本上就是一堆建筑垃圾了。

也许有人可以在楼房彻底沦为建筑垃圾之前找到接盘侠，但最终成为建筑垃圾这个事实是无法改变的。

不好的消息是，现在即便是意识到，老房子也很难成功变现了，银行对20年以上的老龄房甚至已经不做贷款了。除非拥有极为优质的学区资源和发达城区的核心地段优势，不然的话只能像温水煮青蛙一样，等待着那天的到来。

好消息是还没有买房子的人，如果看到的话，未来尽量避免买老龄房。因为老龄房除了使用寿命已经过了一半以外，墙体电缆电线、防水层、电梯设备等都会在25年左右大面积维修翻新，使用寿命也都到了，不修的话安全隐患很大，这也是为什么银行贷款期限最多只有30年的主要原因之一。

结语：虽然我们的土地使用权是70年，但是房子的使用寿命是50年，尽管房子的使用寿命是50年，但是墙体电缆电线、电梯设备、防水层的使用寿命最多25年。所以，我们买的房子，基本上住个30年左右，就要换了，并且30年以前的房子比较难卖，而且相比于次新房价格保底相差甚远。

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谈房299

深圳融资市场分析

这段时间，融资的人非常多，因为今年整体市场不景气，整体楼市不景气，贷款的人却非常多

特别是我发现9-10月，光放假都放了多少天，这个神奇的国度，什么都是新奇，什么都是屡见不鲜，很快还到年底，银行的收缩贷款期

大部分人都想着融资，因为钱在手里就意味着更多的“安全感”

疫情到现在为止，已经三年了，已经麻木了，现在不会再去考虑什么时候结束

大环境不好，房贷，车贷，家庭支出仍然是不变的，这样会对很多人的现金流，造成冲击，造成挑战

所以在这种状态下，手里有更多的资金就意味着更大的安全感，固定型支出是刚性支出，无法被改变

很多工薪族还完贷款之后，很多小企业主还完公司成本之后，手里所剩的钱寥寥无几

所以在楼市横盘期，学会去优化负债，5年的lpr降了15个基点，学会把利率降低，做一些高成数利率又低的贷款

比如我们之前直播说的三点多的利率，抵押率做到8.5成，但这只针对部分超过1,000万贷款的开放（细节V：GGSzl1）

随着利率的调整，各类融资品的利息更加便宜，比如优质单位的信用贷款，年化利率在4%左右

比如小企业的抵押经营性贷款，三年先息后本或者是20年等额本息，年化利率大概在3.5%

10年先息后本，不看负债的在3.7%.这些都是债务的优化

还有一些是现金流的储备，这也是我们一些粉丝融资的原因

有些产品是可以先审批，有一个启用时间期，有一些产品是随借随还，学会建立自己的护城河，熬过冬天，等到春天

至于目前这段时间，有些朋友问我适不适合在深圳买房，是不是一个底部？

现在是一个底部，我刚刚看到一套小户型的学位房，特别的便宜，一线城市的房子有没有价值不需要怀疑，甚至都不需要问

这段时间可以融资一些低利率的钱凑首付，再去找笋盘

要有市场分析能力，养成独立思考，要不会会一直错过机会，错过每波涨幅，手里无房，市场涨与不涨，本质是跟您无关的

———渔村鬼谷生

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高层是如何沦为贫民窟的？三个时间节点如下：

一：第15年，沦为老龄房，居住人群多数以中老年人为主

一般房子的防水层寿命是10年，电梯的使用寿命是15年，房龄超过15年以后，房子要迎来第一轮维修维护，包括外立面翻新、防水层翻新以及电梯设备翻新。这一轮维修维护基本可以用15年前缴纳的维修基金，但基本上翻新完毕后维修基金也就用得差不多了。

15年过后，基本上住在这类小区的人都是五六十岁的中老年人了，二三十岁的年轻人喜欢更好的环境，更优质的物业服务，哪怕是租房，也不太愿意和中老年人挤在这种老房子当中了，如果有年轻人住在这种小区里面，要么是图租金便宜，要么是啃老。

二：第25年，开始贫民窟化，墙体电缆电线寿命到期

墙体电缆电线的使用寿命是25年，到期后电线就老化、氧化了，这使得很多老龄房需要更换电缆电线。事实上，原则上来说，大家统一重新装修，就可以轻松搞定了。但问题就在于，一栋楼上百户人家，不可能统一重新装修的，毕竟装修是要掏钱的。

这就会导致，有些房子到了25年以后，逐渐没有人住了，这或许也是为什么银行贷款最多只有做到30年期限的主要原因。到了这个时候，一栋楼上的住户就开始复杂起来了，但大多以七八十岁的老年人和一些生活压力大、收入较低，图这类房子居住成本便宜的年轻人。这个时候，基本上已经开始贫民窟化了。

三：第50年，彻底沦为贫民窟，使用寿命到期

这一轮下来，基本上让高层失去了居住功能，并且沦为建筑垃圾。自1979年首批商品房诞生以来，我国的所有商品房设计年限都是50年，并且建造房子用的水泥使用寿命也是50年。考虑到近些年很多开发商偷工减料的做法，能否支撑到50年要打上一个大大的问号。即便真的50年不倒，那么居住的安全隐患也是非常高的了。

这个时候，原本居住在这些楼里面的中老年人，基本上也都百年了，所以基本上里面没有什么原住户了。而如果有人敢住这样的房子，基本上是被迫无奈，无处可去，冒着生命危险还要住在里面的，这些人甚至连未来的公租房都租不起，所以到那个时候，这些房子就彻底成为贫民窟，甚至原业主的后代，都懒得来驱赶里面的人。#头条创作挑战赛#