我同事，一个清洁工，回到老家不敢和人说她的工作是搞卫生的，怕丢人。年前在从化订了一套100多方总价170多万的四房两厅，首付50来万，加各种手续费等等预算去到60万，现金，真的银行卡里的现金就在年后捧去付了首付。
只是年后又出了个新政策，中介让她们夫妻为贷款广州老家两地跑开各种证明，他们连续三个月跑来跑去都没搞定，不是说缺这个就是那个过期了，最后他们一生气，说办不下来就让退他们退款，政策的问题不是他们的问题，他们首付什么的都搞定了，搞不了不买了。后面中介和售楼部在想办法帮他们搞，尽量让他们少跑。不知道现在搞定没，没问。
我只知道她总在我面前说没钱，说她老公总想换车，前年不顾她反对买了辆60来万的奥迪，今年怕有车贷不好贷款，又把车贷给提前还完了，不在首付60万预算内。
所以，她的钱哪来的？她老公开厂的，总说效益不好，但是短短五年，家里花了100多万盖了房，换了车（之前是20万左右的）。她搞卫生仅仅是图份社保方便她儿子在广州上学:上小学时为了上初中，上初中又要为高中做准备，现在上了高中还是不敢不干，两年后要高考。她儿子从没上过培训班，她也没什么怎么辅导过功课，但是学习总让那些操碎了心的同事羡慕。
不显眼有钱人挺多的，也许就在大家觉得不可能的人当中，人家比大多数人都有钱。
最近出去浪了一个星期，主要是广州，重庆和西安、太原的房市。因为河南洪水，火车三次改签，被迫走的地方比较多。重点是前两个城市。 广州毕竟是一线城市，3万多房价的一手房，只能在偏远的花都从化，或者白云和黄埔的偏僻地方买。二手的房子适合投资，一手是刚需的选择，哪个城市都适用。现在多数城市对二手房贷款不友好，用过桥贷+抵押经营贷，那就是几万+2%的成本，慎重，除非特别笋的盘。当然，比较牛的二手中介，出2000-5000元的好处费，承诺7天至1个月可以直接拿到抵押贷款，可以信9成，我没有实验。这些文字按照我思路的主线记录的，不分段落了。咱们主要研究投资房市，不是刚需。广州投资房子的话，周边的佛山东莞珠海，也可以看看，尽管很多人都类比北京的燕郊的巨坑，但是这三个城市，二线城市的强二线了，多个高铁站和地铁站，收益率翻倍不是事，前提是看准笋盘。笋盘的标准是2个，低于现在价格不少+未来可期；缺一不可，后者更重要。如果买，就得花一个月，去那里潜伏研究走盘，走不到三位数，不能下手。广州市里边，黄埔和白云的二手盘，假设预算300-350万准备下手。那就东挪西凑出这个全款，至少凑出来一个月的全款，准备好抵押贷款的下款时间，千万不能青黄不接了。然后再找笋盘。广州的下手时间，年底或者2-4年内，不建议马上下手，因为广州的这波行情刚偃旗息鼓，肯定要冲高回落，最晚5年再来一波行情。年底是最好的时候，全款买二手房，特别容易出笋盘。 再说到重庆，重庆的二手房市场比其他城市更成熟，毕竟14万多套的二手房市场全国第一的排名，明摆着呢；中介也更热情，对二手市场更熟悉。看了几个盘。发现长江边的江景房子是黄泥的江的颜色，确实兴趣缺缺，江北核心区观音桥的二手房价格1.1-1.5万不等，真不高。但是9.9成是50年产权的房子，一般人看了，真不不去手。毕竟满期后每平米每年15元的价格摆着呢，很快到期了；但是多数人认为，重庆是全国的价格洼地，而且二线城市里边对外地人门槛最低。重庆一手房不值得看了。其他地方略过。结果，如果条件允许，长三角，珠三角和北京天津，各布局一套房子。30年按揭的资格，就是投资的底气。
中国四大一线城市购房政策，发现广州非常聪明，在粤港澳大湾区留了一个口子，那就是增城和从化区，首套不限购！注意只是首套，想炒房比较难，这也是广州房价炒不上去的原因，而第二套贷款又比较高。本地人直接不可以二套。想炒房又黄了。我当时就是从深圳过来广州买房的，前年过来的，由于深圳房价太高，自己有一套也不够住，关键公司租金太高了。干脆就来广州了。一年多过去了，这边我感觉挺好的。增城能买的地方，也就是增城国家级开发区附近，新塘和永宁片区。还有区府附近，其他地方太偏了。我觉得广州很聪明了，留了一个口子。大家觉得呢？
#广州头条##广州楼市# #粤港澳大湾区#
最近6月份广州南沙主要楼盘房价表，除了偏远的万顷沙地区，和大量旧改盘的黄阁，基本上都接近或者破“3字头”。这意味着普通“打工人”可以远离南沙了，加上各种限购、限贷政策，开发商基本上都要求全款，毕竟就算符合条件贷款，放款时间也遥遥无期，或者要求附加各种保险或者理财产品。如果不想等选择不限购的增城从化，或者价格低谷的花都也不错。#南沙新盘#
上清华，上北大，不如贷款买个大半挂。2002年时，普遍工人一个月的工资也就1500元左右，而卡车司机花一天一夜跑一趟400多公里的路程，就能挣上2600元的运费，当时，没有多少过路费，油价2块，一顿饭5块钱。
2021年我朋友买的半挂车，请驾驶员开了，固定线路，上海至武汉，司机一个月最少赚一万五到二万，他本人车主所有开支费用全部除掉后，只赚一万至一万五，还没司机赚得多，后来不用司机开车了，自己夫妻两人开车，一个月能赚两万多，开支少了很多。
真实情况是：我叔叔是A2本20多年的驾龄的老司机，现在离开了这行了，以前的兄弟现在佛山南海开货柜，受疫情影响 现在每天平均只有一车短途的单，很多时候都是半夜出车，工资计算方式是他4老板6，这样下来一个月大概8 9千，好做多单的时候可以拿到1万5以上，但已经是拼死拼活了，长期有长途跑收入有可能超2万，但跑长途更累风险更大，路上鬼也多，鬼眼 睇水一个月也不少钱，还有一位兄弟在从化开半挂自卸砂石车，平时也是7到9千左右，正常好一点也可以过万，再好一点辛苦一点可以保持过万，但因为基本都是短途，他感觉还是不错，不怎么辛苦，广州海珠区开混凝土搅拌车的兄弟辛辛苦苦一个月也最高过万一点，天河区开公交的朋友最多过万，黄埔区开货柜的朋友也是刚过万，自己买车挂靠车队公司的两三万左右，这就是我知道的实际行情，但拖头物流行业是非常辛苦和高风险大压力的行业，没做过这行的人是顶不住的。
#广东佛山，哪里房子值得买##深圳买房##广州买房#深圳、东莞在强势的房住不炒政策干预下，今年进入横盘调整期，上了尾班车的投资客将很难受，毕竟租金远远够不上资金沉淀的成本。上升市场，广泛流传的说法是：东莞就是未来的深圳，深圳未来均价超20w，我一笑而过。
去年广州黄埔、南沙得益于人才新政普遍上涨30-50%。体现在微观市场上，黄埔二字值万金。无数擦边楼盘都挂着知识城北（从化）、科学城东（增城永和、中新）的概念招摇ZP。
今年南沙、黄埔连出多个限制双外人员贷款的新政，上半年，由于惯性，南沙、黄埔仍然是往上走的，精明的业主可选择出货，下半年横盘的机会较大。但长时间来看，人口流入的黄埔、南沙依然是非常有价值的片区。对于不熟悉短线操作的朋友，可作为长线资产。
天河？广州的核心，任何时候买入都是对的，只是盘的选择问题。老破小，就真的不建议。记住，今天你图便宜买来的房子，未来还是会卖给图便宜的人。而且今天可能你还能贷十年左右的年限，未来呢？
下半年番禺、海珠补涨的机会很大。这样说吧，番禺有次新房3w出头，门前地铁口，距离珠江新城20km的次新房，而黄埔门前有地铁的同等次新房，普遍价格4w+。海珠接下来旧改很多，城市面貌将大大改变，不管你们说知识城、南沙期货交易所多厉害，反正我觉得琶洲更牛逼。
说下增城从化老大难问题，从化继续是不用看，白云刚需可看太平板块，至于投资，知识城自己都是嗷嗷待哺，冲着知识城北的大可不必。
增城部分区域今年迎来补涨，春节新塘楼盘火热，如今新塘的配套对比附近的黄埔笔村，可谓优越，而且多数楼盘有1w左右的价差，可谓非常香。
至于朱村，得益于保利东湾的放哨及朱村一手房普遍尾声可选性不高，朱村二手近3个月有回暖的迹象，随着投资客的出场，未来一年会有不明显的回暖，预计涨幅5-10%。刚需大胆入手。
石滩？石滩现时价格对广州客吸引力不大，主要是近东莞，可以说是跟东莞行情。随着东莞市场进入横盘调整，此时进场，价值偏低。另外，下半年碧桂园、皇朝开盘，石滩将迎来神仙打架的局面，能站稳此刻的成交价已不容易。
#佛山买房#去年人才T卡政策放松到中专可拿，限购区随便买，导致佛山行情去年下半年不断走高，领涨的千灯湖、三山新城普遍涨幅30%+，其实佛山概念跟东莞很像，本身产业很强，南海区、顺德区的GDP超过广州老二黄埔区，整体排名在广东排第三。其次东莞作为典型的轻工业城市，类似佛山、中山，过去也是泛镇区发展，近几年通过打造南城新城区强中心，打造产业新城松山湖。
佛山的中心千灯湖早已觉醒，保利天悦已破5.5w，大家又按奈不住入手灯湖边缘的万科了吧？
至于产城三龙湾，据文锦国际的前线人员反映，目前客户不少是高学历，研究生、博士不少，该部分人群收入高，加上发改委新批的佛山11号线中，三山新城一站通广钢，地段优越。
2018年开始，佛山有意洽谈高校，其中研究生院主要落户在佛山新城以及北滘新城，办学条件优越，竟然都是我考不上的专业。机器人、高分子、生物医药什么的未来高溢价行业。
我给这个片区的预判是今年20-30%涨幅。
以上说法，均为小君本人臆测。
今年以来广州楼市调控第N次加码了，将房住不炒落到实地，这次针对的是楼龄较长的二手楼，尤其是步梯房。二手楼的寒冬来了？#房产大真探#
新政策2021年5月10日起执行：
一、对于拟购房产为30年（含）楼龄以上的步梯房，个人住房贷款最高按揭成数不超过5成；30年（不含）楼龄以下的步梯楼或楼龄30年（含）以上的电梯房，最高按揭成数不超过6成。
二、城区行不得跨区办理以增城、从化、花都、南沙及番禺（番禺楼龄20年（含）以下的电梯楼除外）区域住房作为抵押物的二手房业务，以上区域二手房贷款行仅限当地行。
三、个人住房贷款（含一、二手房）发放半年内，不得受理以“本行房贷客户”模型准入的家装贷。
广州是不是很大？我想问一下，一个在广州什么十几年的人没有出过区的，还有地铁都不经常坐的人我今天才刚刚遇到[我想静静]
今天有个客户是我去年一个成交客户介绍给我的，这个客户是住番禺石楼，客户是个外地人，以前觉得社保贵没有买社保，而且是在这边工厂上班的，她想买房我呢只能跟她介绍增城从化，觉得增城从化太远不考虑，想要生活环境比较好的位置，跟她分析了番禺的市场，石楼这边都2万多块一平了，买不了，而是手上只有10多万，一直要买住宅，我告诉她买不了，我连续约了一个星期，最后我发火啦，叼了她一顿，我那个成交客户也在劝她，她才听我说，我给她介绍了一个公寓，没办法，只有公寓适合她，这里又是在番禺大学城附近，就是现在离地铁口有点远，要3公里，开始觉得远，最后我告诉她楼盘有社区楼吧车可以接驳地铁口，对业主免费接送的，15分钟一趟才跟我出来看房，上午9点半到楼盘现场，经过几个小时介绍了解到她不经常外出，基本上都在番禺石楼附近活动，而是没有看过房，今天是第一次看房，我问她，为什么以前不买房，以前买套房都发达了，而是不用天天交房租给房东，她说：以前没有想到要买房，觉得租房挺不错的，价格低，但是因为年龄大了不想租房了，想换个环境，聊天过程中给她介绍这里的发展配套她也觉得这里挺不错，首付做低13万，带精装修，总价30万一套，今年年底可以搬进去住，不过她老公还有来[捂脸]她说晚上再带老公过来看，不知道会不会过来#今日说房# #买房# #房地产# #广州买房# #热点# #贷款#
聊两句，我对广州调控放松的一些思考：
一、关于呼声最大的“增值税5改2”
房住不炒，我之前分析过，“炒”，必须具备以下条件：
1、加大杠杆（债务）
2、缩短周期（流通）
3、卖方垄断（供求）
以上三条都很敏感。如果增值税5改2，即缩短周期，相当于否定房住不炒的思路。所以，修改的可能性较低。
二、关于增加房票
我希望能更精细化调整，能分流购买力，避免过度集中某个热门区域/板块，不同楼龄的房子也可以差异化对待，例如：
1、增城、从化能否完全不限购？
它们相当于三四线城市的状态，没必要限制外地人只买一套，而且新兴产业难起来，轨道交通13号线二期全线通车困难重重，21号线不能直达珠江新城、琶洲、金融城核心。28号线是利好预期，但要通车保守估计需要7-8年的时间。凯达尔经常被拿来宣传，打造名片，但实际情况大家都有目共睹。从化更单薄，本区内几乎没有重大利好，只能依靠（依赖）14号线二期和设计之都，但仍有点鞭长莫及，杯水车薪。
所以，零门槛才是出路，可以考虑一下买房送礼。商品房，顾名思义就是商品，看看别的商家，线上线下的都搞促销活动，用优惠、礼物吸引顾客，那为什么买房不能送礼呢？至于送什么，可以再商量，但千万别搞虚的，要诚心诚意的，这样才能吸引顾客。来了广州就是客。当然，顾客不是上帝，但顾客是稀缺的，要好好珍惜。
2、花都、南沙能否除区府板块外，本地不限，外地限一套？
两个区的区府板块还是比较热的，至于区府范围从哪到哪，可以再商量。但其余的板块地段，供应大、成交少，宅地、一手房还源源不断的供应着。
3、黄埔、白云、番禺，能否二胎家庭多一张房票？奖励即鼓励，鼓励二胎，奖励二胎。
这三个区的面积广，供应量充足，距离市中心相对外围四区近，就业机会多，鼓励二胎能提高出生人数，减少离婚人数。对于愿意生、有能力生的家庭，可以奖励多一张房票。将来孩子大了，也需要结婚生子找地方住。
如果要符合房住不炒，则可以加个补丁，10年限售行不行？不一定行，但可以往这个思路出发。
4）楼龄≥25年，能否不限购？
无论你承不承认，房屋有金融属性。老房子不好贷款，贷款金额和贷款年限有较大的限制，流通性也比较差。有一些二手市场的“钉子户”，置换意愿低，如果老房子能不限购、不占用房票，则这些“二手市场钉子户”就可以不用拔掉钉子，则可以去买房子。而且，对于外地人来讲，几乎不用门槛就可以买到房子了。买老房子的人，主要是用来自住的。当然，也有一些是作为学位工具房。那么，我们可不可以除了部分板块以外，楼龄≥25年的不限购、不占用房票呢？我觉得可以往这个思路出发。
如果二手业主能腾出房票，就会打算买新一点的房子改善，如果预算不够，就会把这套老房子卖掉，增加预算，铁了心要置换的人，是不会“死守”老房的。
5）结婚≥30年的人，能否增加一张房票？
表扬他们婚姻维持得好呢？不一定可以，但可以往思路出发。
反正，奖励即鼓励，鼓励要奖励。实打实的奖励。
三、关于贷款
能否先把房票增加上来，再看看市场反应和成交数据？如果数据达到预期，则杠杆不用加。如果达不到预期，再慢慢调整、放松。
例如：针对年轻人，首套首贷，能否最低两成首付？保护刚需。名下无房，贷款记录已结清，能否最低三成首付？买一套的人，基本上都是自住的，是不是可以扶持一下？等等。
四、关于加码
黄金三角能否不松并且加码呢？让购买力流向周边，平摊一下，不要过度扎堆，减弱投资属性。
调控思路和方式有很多，不仅可以松紧有度，还可以精细化、人性化调控。
在广州有2套房，还可以再买1套吗？
广州是一个严格限购的城市，以家庭为单位在广州限购2套，不可以再购买1套。
但是由于各区的政策不同，目前，在黄埔，南沙和花都可以通过人才政策再买1套。
例如黄埔，在广州名下已经有2套房，但是只要满足在黄埔没房，且有本科+半年社保，是可以再买一套的。
南沙和花都只要本科学历+工作证明，满足在区域内没房也可以再买1套。
而增城和从化因为不限购，也可以再买。
值得注意的是，广州也有限贷政策，如果家庭在广州已经有2套住宅，就没有办法再办理贷款，只能全款。#广州头条#
