◎记者孙忠○编辑陈羽

已披露新上市中行中报显示，随着房地产系列新政的松动，国有大行借贷集中度已开始优化，今年下半年个人住房按揭占比有显著提高征兆。而从整个房地产按揭占比看，新上市中行展现加快收敛态势，其中，对祖屋贷的风险衡量成为最为主要诱因，仅有某些中行两大“红线”指标仍偏低。

随着稳下降新政不断推出，新上市中行优化并购借贷和保障性出租房借贷。市场人士觉得，未来房地产风险有望实现“软降落”。

国有大行个人住房按揭显著提高

今年四季度开始，房地产调控新政出现优化和调整。央行最近公布竭力做好灾情防范和经济社会发展金融服务的通告，要求因城施策，合理确定商业性个人住房按揭的最低首付款比列、最低借贷利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促使房地产市场平缓健康发展。

记者梳理最新发布的新上市中行中报可以看出，国有大行房地产按揭占比在集中度管理施行后展现逐项下滑态势，但今年下半年以来，各家中行均出现微调。较为显著的是，个人住房按揭占比在今年下半年有抬高趋势。

为提高银行业金融机构抵抗房地产市场波动的能力，2021年，房地产按揭集中度管理体制即将施行，要求中行房地产按揭占比和个人住房按揭占比应当满足监管标准。其中，国有小型中行个人住房按揭占比上限32.5%，整个房地产按揭占比上限为40%。小型中行和大型中行占比上限逐项减少。

数据显示，2021年底，银行、建行、中行、邮储中行个人住房按揭占比均超出了32.5%红线，集体站上33%，其中建列宽达35.7%。从今年下半年开始，银行个人住房按揭占比有所提高，从今年年中的32.7%增至年底的33.1%。

在房地产领域仍然较为慎重的银行和银行，均在今年下半年开始提高个人住房按揭。其中，银行个人住房按揭占比从今年年中的23.2%提高至年底的24%，基本恢复到按揭集中度管理体制推行之前的水平。

“交行个人住房按揭距离监管上限32.5%仍有一定空间，将继续支持村民合理的住房需求。近期部份城市的贷款接单量开始显示仰头征兆。”交行相关负责人表示。

“上市中行中，大小型中行的涉房借贷占比较高，其后依次为股份行、城商行、农商行。”浙商期货中行首席剖析师梁凤洁表示。

根据按揭集中度管理体制要求，小型中行、小型中行的“两大红线”标准更为严苛。其中，股份制中行个人住房按揭占比上限为20%，房地产按揭占比上限为27.5%；大型中行这两个上限分为别17.5%和22.5%。

从中报数据看，中、小型中行这两项业务占比增长显著。平安中行个人住房按揭占比下跌至9%，房地产按揭占比也不足20%。

黄河期货银行业剖析师马祥云表示，虽然最新中报数据与上报监管数据略有差别，但仍能观测到各家中行指标水平。整体看，新上市中行仍有支持个人住房按揭以及其他借贷需求的空间，但部份中行仍需控制相关风险。

不过仍有某些中行触碰红线，其中招商中行和中信中行无论信贷占比还是房地产按揭占比均超出了红线。

“稳下降”有望加快“软降落”

与个人住房按揭出现缓解不同，新上市中行房地产对公借钱占比普遍回暖。马祥云表示，这与两大业务的不良率密不可分。

最新中行中报数据显示，去年底，个人住房按揭在中行表内借贷中占比高达27.7%，今年下半年有显著下跌。同时，不良率只是小幅上升了0.01%，仍是各家中行核心优质资产。

而对祖屋地产按揭显著是另外一番情形——对祖屋地产按揭占比持续低迷，占比仅有5.72%，不良率却高达2.35%。

“目前房地产新政底早已出现，虽然现在房地产销售下滑，短期房地产风险仍会有一定显露。未来随着稳下降举措不断落地，房地产风险必将实现‘软降落’。”马祥云表示。

梁凤洁在报告中表示，现在国家稳下降新政频出，房地产纠偏也在持续，保障房建设有望推动地产投资和融资需求。随着房地产按揭集中度管理相关指标逐步优化，新上市中行还有望成为稳下降的最大获益者。

“去年以来，银银监会、央行等有关部委陆续表态维稳，明晰鼓励机构稳当有序举行并购借贷业务，坚持稳中有进、防范化解房地产市场风险。未来房地产市场将才能实现平缓发展，总体不会出现大的风险。”交行上述负责人表示。

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