严格地讲，预售制是房地产开发企业负债累累的最主要因素。要知道，很多开发商并没有开发能力，或者开发能力严重不足。正是因为有了预售制这个怪胎，才让那些既不懂建筑，也不懂经营，更不懂管理，只有胆量的人，萌生了借鸡下蛋的欲望。

他们先通过朋友，将首笔土地资金拿到手，然后用土地到银行抵押贷款，将借的钱还掉，留一点公关资金和设计图纸等方面的资金，画一块大饼，紧接着，就是开始预售了，建房的资金就有了。只要房子有了一点影子，开发商就开始用本应当属于业主的房子，再抵押贷款，最终把房子建起来，利润也就到手了。

起初的空手套白狼，开发商还比较谨慎，唯恐把自已套进去，随着规模越做越大，负债越来越多，也就胆量越来越大了，个个财大气粗，用的却都是银行的钱和业主的钱、施工队的钱、供应商的钱，真正属于开发商自已的钱，极少极少。但是，财富却都是他们自已的，风险则留给了银行和业主、供应商等。

如果没有预售制，很多开发商根本成不了，也不可能负债累累。

#苏州房产抵押贷款# 很多人短期需要大鹅资金周转，但房子抵押了7成还不够，那该怎么办，有些银行为了满足大鹅资金需求，就出现了七成房抵以外，再加三成信贷的模式，这样就相当于把房子抵押了整整十成，当然，成数提高了，带来的就是利率的提高，一般像这种的十成抵押，年化利率都在5.5%左右，而期限最长在5年，对企业经营也会有相对应的要求。不过7+3这个模式要求相对较低，大部分企业都是能够满足的！

还有一些银行推出真正的9.5成抵押，纯抵押，不过它对企业和申请人的要求相对比较严格，企业的经营流水要达到申请额度的2倍以上，征信上近两年不能有逾期2个月及以上。要求严了带来的就是利率的降低，5年期随借随还，年化4.35%。你学会了吗#武老师聊房抵# #现金流# #房抵经营贷#

典当行与小额贷款公司的区别

虽然同是抵押贷款行业，但典当行和小额贷款公司是有重大区别的，看看这五方面你就知道有什么不同了，也许会帮助你更好地选择。

1、注册资本不同

小额贷款公司的注册资本具体要求比较笼统，仅要求不得低于1500万元，而典当行注册资本的规定比较详细，要求比较严格，要求注册资本最低限额为300万元，从事房地产抵押典当业务的注册资本最低限额为500万元，从事财产权利质押典当业务的，注册资本最低限额为1000万元。单从注册资本上看，小额贷款公司的门槛明显要比典当行高。

2、服务对象不同

小额贷款公司按其当前的要求主要是服务于“三农”，发展农村经济，促进农村建设，服务对象主要是农民和以农业为切入点的经营者或企业。而典当行的服务对象原则上是所有的自然人或不论是何种性质的企业，只要是拥有合适的质(抵)押物品，且质(抵)押物品的价值大于所要求的贷款数额，都可以成为典当行的客户。从这一点上说，典当行的客户群要比小额贷款公司的客户群广得多。

3、经营方式不同

小额贷款公司以信用贷款为主，抵押贷款为辅，并对贷款对象和贷款资金的用途和数额有着具体的规定，而典当行是只认物，只要是质(抵)押物合法且价值超过放款金额就可以，对客户的身份和资金的用途并不关心。从这一点上看，小额贷款公司的融资手段远没有典当行业灵活，并由于其是以信用贷款为主，经营风险也比典当行业要高出许多。

4、收入方式不同

小额贷款公司的收入以利息为主，而典当行的收入却是以综合服务费和绝当后的物品变卖为主，利息收入只占典当收入的一小部分。从收入的方式看，一方面是典当行业的资本回报率比小额贷款公司高，但另一方面，较高的利率将影响客户群的进一步扩大。

我说银行很难给民营企业和小微企贷款，就有人跳出来信誓旦旦的说，我是在胡说八道，因为他自己就是小微企业负责人，都很容易贷到款了。你当真很容易贷到款了？回答我几个问题：第一你有没有房产做抵押，第二你和配偶有没有做连带责任，第三你有没有优化你的财务数据？

你借到的钱，不是严格意义上的小微企业经营贷，其实就是一个变相的房地产抵押贷款而已，没有房产抵押，没有连带保证，你从银行借钱试试？#我要上微头条#

抵押经营贷那些隐晦的事儿[灵光一闪][灵光一闪]

很多人问政策如何，能不能做，其实这种话对于我们来说都属于无效沟通，没有不能做的，只是有没有必要现在做或者当前能做的政策你是否真的能接受？

大家都知道，从去年年底北上广深都开始查抵押经营贷流入房市的事，那真的因为这所有银行都不做了吗？

答案必然是否定的，在中国有需求就有市场，只不过能做的银行少了，其他的要求严了

比如之前新加股东加完就可以直接办，现在大多数行要求加股东满3～6个月后才能办理（很多着急用等不了这么久，当然还有其他政策），再比如之前新过户的房本也可以办理，现在要求房本过户时间满3个月，还有之前有的银行客户新注册的公司也可以办，现在要求公司注册时间半年到一年以上等等等等……

那哪些客户还是可以正常办理的呢[what][what][what]

1⃣自己或者夫妻一方名下有杭州实际经营的公司和房产

2⃣自己/夫妻一方有杭州的房产，直系亲属名下有杭州实际经营的公司

3⃣直系亲属名下有杭州的房产，自己/夫妻一方名下有杭州实际经营的公司

以上几种客户也要同时满足，公司成立时间半年到一年以上，房本满3个月，征信状况良好，公司经营无异常等

重点来了[机智][机智][机智]

没有公司有房产或者新注册新加股东，有房产的这种客户想办，怎么办？

第一种方法：真的就是等，先加个公司，然后等政策松动，既然打算办，公司加的越早越好。

第二种方法：就是先办个短期的抵押经营贷款，符合要求后再转成长期的，这个方法的话可能还涉及到垫资和费用增加的问题，所以如果不是特别着急抵押的话，个人建议再等等

反正记住如果现在还有人和你说新房本新公司20年期马上能办，请反手给他一个嘴巴子～

今年杭州的“抵押经营贷”批贷真的很难，银行对客户的资质、流水、经营情况考察得非常越来越严格。

昨天我的一个客户刚批一笔235万抵押经营贷，3年期先息后本，年化利率4.6%。

这样的还款方式和利率都是比较好的，朋友对产品的满意对还是比较高的。从接触整理材料到银行放贷，大约11天，过程还算很顺利。今年一方面是因为银行政策微调较多，另一方面是因为审贷对材料审核非常仔细，一旦有疑点，就会要求补充材料。

就目前整个杭州的大环境来说能带到款就是幸运的。#杭州身边事# #杭州爆料# #我眼中的杭州# #杭州头条#