#大连头'条# 亲爱的头条好友们。

问大家一个事儿哈

就是第1次贷款买房有厚厚的贷款合同。

为什么这次贷款买房没有合同？

已经还贷一年半左右了。

正常吗？

#头条创作挑战赛#2021年11月25日，杨某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定以300万元向该公司购买某房产。

此后，杨某全款支付购房款，并在交房后进行装修并搬入居住。

2021年12月29日，因某房地产公司与某建筑公司发生建设工程施工合同纠纷，建筑公司向法院申请保全获准，法院裁定查封了房地产公司价值五百余万元财产，即本案所涉杨某的房产。

执行过程中，杨某提出执行异议，认为执行标的应归其所有，法院应当解除查封。

最终法院认定，杨某合同签订在前，法院查封在后，因此杨某对案涉房屋享有的民事权利能够排除执行，其所提执行异议成立。

（案例来源：人民法院网）

【法律解析】

1、杨某是否享有涉案房屋所有权？

按照物权法一般理论，不动产物权以登记为公示效力，没有登记的通常不视为享有所有权。

比如本案中的杨某，虽然签了购房合同，支付全款，也搬进屋居住，但她仍然不是该房所有权人，因为没有拿到房产证，没有进行登记。

《民法典》第209条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

2、杨某不享有物权，为何却能排除执行？

虽然杨某还不享有涉案房屋的所有权，但她享有对房地产公司的债务，拥有能够要求其按合同约定交付房屋的权利。

而这一权利是可以达到排除执行的效果，对抗某建筑公司申请执行某房地产公司的权利。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本案中杨某完全符合上述条件，因此她的执行异议得到法院支持。

3、建设工程价款与商品房消费者权益谁更优先保护？

根据法律规定，建筑公司对其所承建设的商品房的建设工程价款是有优先受偿权的，即房地产公司没钱支付未结工程款时，建筑公司可以要求处理所建房产，对其拍卖所得的价款优先受偿。

与此同时，房地产开发公司很可能早就将房屋预售给普通消费者，消费者签合同后，要么交了全款，要么办了贷款，总之房款已经到了开发商手里，而房却还未到消费者手里，一旦房地产开发公司四处欠债，则所开发的房产也可能变成被执行对象，这就与消费者权益发生冲突。

也许有人要说，购房者已经给了钱，房子当然应该归购房者？

但从物权理论来看，购房者享有的仅仅是债权，而非物权，债权是相对债，并不具有优先性，当房地产公司有很多债权人时，多个债权冲突却未必优先，而比较明确的法律规定的具有优先效力的债权，包括登记的抵押权、建设工程款请求权，这些是优于普通债权的。

如果按照这样的规定，购房者享有的只是普通债权，当交不了房时就只有自认倒霉，但法律也及时做了补救，执行相关规定中专门列出一条，对符合这些情况的买受人赋予排除执行的权利。

这意味着，某些条件下，购房者是优先于建筑公司的权利的，但这个条件相当苛刻，并非针对所有购房人。

通常情况下，还是“资本”优先。

商品就可以了