建议有钱没钱别用信用卡的分期业务，如果实在想用可以选择资金成本相对低的。下面是自己通过irr算的部分银行12个月分期业务年利率。
1、浦发银行-18.23%
2、平安银行-11.75%
3、民生银行-7.88%
———————————非广告
———————————现在央行公布的存款年化基准利率为1.5%
———————————十分不建议信用卡分期
2021年3月31日，央行发布《中国人民银行公告〔2021〕第3号》，要求贷款机构的利率须通过IRR的计算方式计算后公开披露。（内容如下图一）
很多朋友表示央妈是多此一举，以微粒贷举例：日息万五，月息就是1.5%，再乘以12就是年化利率了......这么简单谁不会算，还用的上披露？
其实不然，我们以某商业银行的信用贷款——新一贷来说明：不论是中介或银行信贷经理都是告诉客户月息是0.7%（去年是0.85%，限武汉地区），而实际上银行在贷款合同中披露的年化利率则是15.4%，为什么会出现这种情况，是不是中介和客户经理在“套路贷”我们呢？并不是，这里是他们故意模糊化了年化利率，强调了月利息，具体算法是以贷款20万举例，三年期，月供为6972.31元，三年一共支付51003.16元利息，总利息除以36后再除以20万，得出月息仅为0.7%，这样是不是就对上了账？
然而这仅仅是银行贷款中的冰山一角，回到以微粒贷的举例上，日息万五，转换成年化利率是18.25%，而目前我国民间借贷利率保护上限是15.4%，也就是说你在武汉拿“马钱”，十万借一年连本带息也才115400元，而你在腾讯上借钱却超出了这个利息是不是很懵逼？
我们再来看看信用卡专项分期，这里我以某商银行幸福分期举例：月分期费率0.25%（这种是没有利息的，只有分期手续费，多见于银行装修贷等领域），你以为的年化率是0.25%乘以12等于3%？而实际上却是5.45%！
发明这种APR算法的人都是狼人，本金不断地再减少，利息却按照最初的借款金额来计算......所以央妈要求金融机构以IRR计算方式披露真实借款利率你懂了吗？#武汉头条##武汉身边事#
如何看待温州法院对平安银行温州支行借贷利率超过民间借贷要求的15.4%二审改判？是不是有一点“只准银行放火，不许百姓点灯！”
最近，温州法院对平安银行温州分行的二审改判，认为金融机构的借款合同不适用新民间借贷司法解释。记得新民间借贷利率要求在4倍LPR的时候，整个金融行业也包括我们公司也都比较紧张，立即开会解决，修改合同。
虽然对于绝大多数的金融机构，大家的利率肯定不会超过4倍的LPR，也就是15.4%。但有一个问题就是罚息，以前我们自己对罚息的认定都是不受约束的，很早以前罚息是非常高的，千一，年化就是36.5%，甚至还有更高的，现在大部分都是万五，当然一般化也是可以申请免掉的，或者是免掉部分的，毕竟正规的金融公司都是希望能拿到利息就可以了，一般不会觊觎罚息这种东西，当然很多非正规的公司就喜欢玩套路的，他们就专门赚这个钱。所以基本大家都在调整罚息的规则，毕竟大部分金融机构都是国字头，合规大过天，其它都是次要的。
当时还有一种说法就是这个约定的标准是名义利率，而对于金融机构而言，大家主要的计算方式都是IRR，也就是内部收益率，这是一个综合性的利润指标，名义利率只是一方面，如果加保证金的话，是可以把IRR做的很高的。大家买车做分期的时候就会遇到，有的金融公司利率很低，利息也很低，但保证金非常高，这种其实大家最终花的钱是非常多的。我当时是不同意这种说法的，我认为规定的就是IRR，如果只是名义利率那就没有意义了。
但这次关于平安银行的这个二审，我还是觉得有点那个啥啊，毕竟你是金融机构，正规银行，你的利息比民间借贷的上限还高，是不是有点说不过去啊。按理说，民间借贷的风险更高一点，那么本应该利率高一点，这样风险拨备金就多了，但现在是正规银行反而高。有一种“只准银行放火，不许百姓点灯”的感觉。
这位退休老奶奶，30年拿下24%的年化收益率。
晚上买菜路上，遇到个附近遛狗的老街坊，是个头发花白但很健朗的老奶奶，当然本民工年纪也不小了，断然是不敢喊奶奶的，我一般都是叫阿姨。
粉丝都知道我挺喜欢小猫小狗的，看着老奶奶带着俩小狗，我就忍不住逗狗了。
一只黑色的短腿土狗，一只纯白的博美，都特别可爱。
因为也没什么事情，我就在路边的长椅上跟这位阿姨聊了起来。
阿姨住在附近小区，狗子都是捡的，流浪狗生的小狗，捡回来的时候快死了，好不容易养到这么大；家里还有一只猫，也是捡回来的流浪猫；此外她还在小区楼下搭了一个猫窝一个刺猬窝，定期去添猫粮。
阿姨说住在这里三十多年了，见证了好多邻居换了一茬又一茬。我说不太可能吧，这附近的房子都是92年后的，怎么可能是三十多年？
她说这你就不知道了，这附近的小区都是以前镇上的农转非的农民住的，最开始86年建好房子，租给当地农民，结果好多人住着也不交房租，虽然每个月只要5块钱，物业也没办法。她87年搬过来，一直按时教房租和各种费用。
后来房子在92年可以允许个人购买了，7000块一套，但当时没什么人敢买。周围的农民大多也拿不出来这么多钱，要知道90年代初，哪怕是在北京，万元户也不是那么多的。
她当时咬牙找人借了钱，在93年把房子买下来了，想着自己住也要交房租，不如买下来，这样房子就是自己的。
我打开贝壳搜了下，附近的房子大概是不到7万一平，据描述阿姨的房子也不到60平，查了下类似户型的成交价大致在390万左右，按照29年算，房子已经是原价的557倍，用IRR收益率算了下，阿姨拿下了年化24%的收益率！
看了下历史房价，其实17年左右是最高点，如果放在五年前，阿姨当时的年化收益率更高。
想起了我那个在十年前拿了一万块买深100指数基金然后遗忘的朋友，当年1万块在北京可以买一平，但现在1万块买个寂寞。即便她当时买的是后续表现非常优秀的易方达中小盘，现在可能也没办法在稍微好一点的地段买一平。
我说这些话是不是告诉你买基金没用，买房才是王道？
并不是，每个时代有每个时代特定的资产。阿姨当年有魄力拿下房子，放在三十年前是很多人无法理解的，因为我国98年才有商品房改革，之前大家对房子的交易是没概念的。敢于吃螃蟹，有时候是运气，决策走在政策前面了。
房价还会继续大涨吗？我觉得长期来看，房价会继续创新高，但上涨的速度会变得比较缓慢，且集中在少数的地方。
最开始我们觉得一二线会坚挺，后来我们觉得京沪永远涨，直到今年我们看到京沪也只是好地段的改善户型才能涨，其他老破小也不行了。
未来股票资产长期跑赢房地产，可能是一个大趋势，只是股票资产的波动性太大，很多人承受不了这个风险，自然也无法享受到风险补偿。
简单写一点，祝大家周末愉快。
【热门提问】首批公募REITs限量发行，要买吗？买哪个？
5月17日，首批9只公募REITs基金正式获批，昨天，这些产品就发布了招募说明书、基金产品资料、基金合同等。那么，面对即将公开发售的公募REITs，它的投资价值怎么样？
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从国外成熟市场视角看，REITs产品为投资者带来了稳定、良好的回报，有较好的投资价值。近 30 年，富时全美 REITs 指数的年化回报率为 10.26%，富时全美权益型 REITs 指数年化回报率为 10.73%，高于同期标普 500 指数10.42%、罗素 2000 指数的 10.44%和道琼斯工业 8.42%。
那么，投资公募REITs该注意哪些点？如果想要买的话选哪个呢？
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首先，我们要关注项目的类型。依据底层资产权属特征不同，中国基础设施公募REITs可大致分为产权类（永续类）和经营权类（非永续类）。对于仓储物流、产业园区等产权类REITs，其初始股息收益率可能不超过5%，但未来租金增长大概率将带来底层资产价值的上升从而获得增值收益；而类似高速公路、污水处理的经营权类REITs则以股息收益为主，其经营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的体现可能不明显。首批提交招募说明书的公募REITs中，广州广河高速、沪杭甬高速、重庆渝遂高速、首创水务、首钢生物质是经营权类项目，其余均为产权类项目。
然后，我们要关注原始权益人及关联方战略配售比例。原始权益人或发起人，是公募基金的战略配售者，持有基金份额不低于20%，也就是说，资产上市后，原始权益人自然成为投资者之一，而且很有可能是大股东。所以对于原始权益人而言，资产上市之后，自身利益与资产运营管理水平直接挂钩。所以更高的战略配售比例更能保障投资人的利益，首批提交招募说明书的公募REITs中，广州广河高速、沪杭甬高速、重庆渝遂高速、首创水务的战略配售比例均超过50%，值得关注。
最后我们需要关注项目的现金分派率和内部隐含收益率（IRR）。从上图中可以看出，沪杭甬高速、重庆渝遂高速、首创水务三个项目在2021、2022的预期现金分派率均超过了8%，其中沪杭甬高速超过11%。内部隐含收益率（IRR）目前仅有三只产品公布，分别为沪杭甬高速、重庆渝遂高速、首创水务，公布的IRR均在6%-7%之间。上述项目均为经营类项目，所以收益较高。产权类项目现金分派率差别不大，集中在4%-5%之间。
总结一下，沪杭甬高速、重庆渝遂高速、首创水务三个项目现金分派率、内部隐含收益率（IRR）、战略配售比例均较高，有较好的投资价值。如果想获得底层资产增值收益的投资者也可以投资产权类项目。但回归本源，投资公募REITs最重要的还是对底层资产进行深入研究，我们会在获得更多相关资料后，继续为投资者进行解读。
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【热门提问】想换一只基金定投，可以选哪只？
答：
有小伙伴吐槽说：一直定投傅老师的睿远成长价值，但今年业绩有点拉跨，想换一只基金定投，问选哪只。鉴于不少用户问过类似的问题，今天就来分享3只中长期业绩好、波动足够打、可以长期定投的基金。
先来说下选基金的逻辑。3点：
1、基金经理至少经历过一轮牛熊，这样业绩才有考量意义；
2、基金长期业绩好、创新高的能力强；
3、最好是行业均衡型基金，长跑能力更强。
这三只分别是：
第一只，袁芳的工银瑞信文体行业。
这只基金是袁芳管理的第一只基金，任职时间是15年12月30日，而后经历了16年初的熔断、17年的白马蓝筹牛市、18年的大跌、19年到现在的结构牛市。
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从业绩考量指标看，工银瑞信文体产业非常优秀，近5年多同类排名第一。
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来源：Wind
回撤控制好的同时，创新高的能力也很强，18年下跌、19年初下跌、20年初下跌，分别只用了1年、4个月、3个月，包括今年初下跌，现在已经接近前高。
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来源：Wind
第二只，谢治宇的兴全合润。
这只基金有多牛想必大家都知道吧。8年7倍，年化28%，要知道，这可是经历过两轮牛熊转换的哦，一次是15年，另一次是18年。谢治宇是典型的选股高手，他会重点关注成长性好的高性价比个股，同时做到行业、持股分散，这也是为什么能做到攻守平衡的原因。
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注意的是，虽然谢治宇最近业绩有点差，近3个月只涨了3.48%。但从持仓看，主要是谢治宇调仓，被银行机械拖累了，今年以来兴全整体风格都偏防守，这是为什么谢治宇最近业绩不好的原因。但是，我们买基金不能只盯着短期，要看长期。从过往历史看，谢治宇还是非常值得信赖和期待的。
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来源：Wind
第三只，赵晓东的国富中小盘。
这只基金最近表现也很不好。但为什么选赵晓东呢？首先，前面两位基金经理管理基金的时间都不是特别长，我们想选一位真正的老将；其次，赵晓东真正厉害的地方在于，常年以80%的仓位做到11年年化16.5%，排在同类第一。且最关键的是，他很少参与抱团，反倒是一些冷门股或者公募基金长期低配的银行股经常霸榜。
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我做了个测算，如果从赵晓东最初管理国富中小盘的时候（也就是10年11月）开始月定投，期间不止盈的话，截止到现在，11年定投收益率是234.26%，年化11.6%，如果用IRR法来算的话，年化是21.45%。
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以上基金仅作介绍，不做推荐。投资有风险，入市需谨慎。
你们都定投哪些不错的基金呢？欢迎评论区一起来聊聊。
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黄埔的六万时代拉开帷幕了
广州黄埔东风化工114号地块由卓越集团竞得，总地价19.43亿元+12600㎡配建【摇号竞得】，溢价率45.0%，成交楼面23054元/㎡，实际楼面价33139元/㎡。代入我司测算模型，售价按32层T6高层精装均价50251元/㎡，利润率 2.38%，IRR 19.17%，年化自有资金回报 22.21%。参拍企业15家：卓越、越秀、新希望、招商、正荣、龙光、中建八局、时代、中海、华发、保利、奥园、建发、中梁、五矿；【参与摇号阶段3家：卓越、招商、龙光】。
