藏在房子里的经济周期
去年开始相继出台的一系列稳增长政策，尤其是对房地产行业，出台了“三支箭政策”，分别从银行信贷支持、债券融资帮扶和股权融资松绑给予了大力支持。房地产行业为什么在稳增长中这么重要？
房地产不仅是我们生活中重要的消费品之一，同时也是重要的资产之一，所以它和经济波动有着天然密切的关系。一方面，房地产价格上涨能够增加居民财富，增强消费信心和消费愿望，从而进一步导致居民消费和总产出增加。另一方面，由于房产是重要的抵押物，房产价格上涨也能增加银行信贷投放，让居民和企业获得更多贷款额度，进一步刺激消费和投资，最终推动经济增长。
房地产和经济周期关系这么密切，不少经济学家都提出了相关的周期理论。早在1930年的时候，美国经济学家西蒙库兹涅茨就根据建筑业和房地产业兴衰的波动现象，提出了为期15-25年、平均长度为20年左右的经济周期——“库兹涅茨周期”。由于库兹涅茨周期主要以房地产为驱动力，所以也被称为“房地产周期”或者“建筑周期”。
20年，那不是刚好跨越了一代人从出生到长大。而建筑业、房地产的需求变化和人类繁衍、人口迁移息息相关，所以库兹涅茨周期也在一定程度上反映了人口周期。我举个例子吧，1991年到2010年美国，由于受到“婴儿潮”的起伏变化，就经历了一个典型的库兹涅茨周期：1991年到2006年为兴盛期，房地产市场向好，带动上下游行业快速发展；2007年次贷危机爆发，房地产泡沫破裂，美国经济进入4年的下行通道。
香港从1985到2003年的楼市变动，也刚好印证了库兹涅茨周期。香港楼市是1985年开始复苏，到1997年时房价已上升了10倍，那是香港房地产的黄金时代。不过，后来在东南亚金融危机的影响下泡沫破裂，直至2003年再次复苏。
回到国内，房地产市场起步较晚，所以可能还不足以提供实质性的证据，去验证库兹涅茨周期。但是有些学者认为，我们国内结束第一个库兹涅茨周期的上行期是在2016年；也有学者认为2016年，我们国内已经完成了第一个库兹涅茨周期。不单单是楼市，库兹涅茨周期和各类资产价格的表现也存在着比较密切的关系。比如楼市和股市就是紧密相关的，当库兹涅茨周期处于扩张早期的时候，经济预期复苏，企业效益改善，带动股市向好。去年四季度以来房地产和基建相关政策的相继出台，人们对经济复苏的预期增强，A股市场和港股市场也迎来了比较好的表现。
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