最近深圳南山有个新盘，引发了不少人讨论。

12月7日，位于南山区的御成府获批预售许可证，本次可售房源295套，产品建面约38-55㎡，备案均价约8.9万/㎡（含精装），单价区间约7.9-9.6万/㎡，总价区间约318-517万。

我大概翻了一下，大家关注的点主要有这么几个。

1、御成府官方表示，该项目是深圳目前首个不限购，但限贷的住宅属性的商品房，不需要名额即可购买。这把很多人搞晕了，深圳居然还有不限购的住宅？

2南山的小户型住宅产品 已经很多年没有了，而御成府是南山难得的新入市小户型。如果是首套首贷，三成首付仅需95.4万起，可以说是这两年上车南山的最低门槛。

这么低的门槛，确实让很多人蠢蠢欲动

这个所谓的不限购，到底是怎么回事？有没有投资价值？

我来跟大家分析一下。

先来搞清楚第一个问题。

正常情况下，是否限购+限贷，是不是70年产权，是作为区分深圳住宅/公寓的标准。但御成府的情况有点特殊。

如果按购买资格来看，这个盘不限购，似乎可以视为公寓产品；

但按照贷款流程来看，它却是走房贷的路子，占房贷名额，最长可申请30年的贷款年限，这又是住宅产品的待遇。

那么，御成府到底是公寓还是住宅？

看备案信息，这批房源的性质为单身公寓，土地性质为R2居住用地+C1商服用地。一般而言，R2居住用地上建成的房屋性质为普通住宅

给大家科普一下，单身公寓，虽然名字里有“公寓”两个字，但它跟商务公寓并不是一回事，与住宅商品房只是名称的不同，在购买资格、纳税标准等流程上都按照住宅来走。

至于为啥会这样，讲起来比较复杂，用住建局官方的解释来说：属于历史遗留问题。

大家只要理解一点，御成府确实是住宅属性的产品就可以了。

既然是住宅属性，那应该跟其他住宅一样既限购也限贷，为啥御成府可以不限购？

也有媒体咨询了南山住建局，得到的回复是：“这个住宅性质的单身公寓，不占名额是属实的，是市住建局特批的。”

简单总结就是：

这个产品目前在深圳一手新楼盘里没有对标项目，它就是目前楼市环境下出来的一个很特殊且不一样的新产品。

除了不限购，不占用购房指标，不需要名额购买，其它税费、贷款比例等都是按住宅标准来的。

按照深圳现在深户入户满3年+3年社保/个税、非深户5年社保或个税的限购政策，当御成府这么一个不限购的住宅产品出现在市场上，有如此高的关注度也就不奇怪了。

有人关注御成府的学位问题，我也帮大家研究过了，直接说结论：

1、南山区目前是接受用地性质是住宅属性（产品类型是单身公寓）的房子享受同等的入学积分的；

2、御成府的土地性质为居住用地，房子终究还是属于“住宅”这个大类，申请学位是没有问题的。

再聊聊具体的产品。

御成府虽然是小户型产品，但产品都是按照豪宅的标准打造，就是要做深圳的小豪宅”。

御成府地处南山老城区，市政生活配套成熟，居住氛围浓厚，交通条件也比较便捷，而且项目所在板块多年来未有新盘入市。

项目周边分布有1号线、11/12号线，最近的地铁站为大新站直线距离约600米，南山站直线距离约700米，货真价实的三地铁物业。

南山中心寸土寸金，御成府的体量也不大，是一栋150米高的地标建筑。

御成府还造了一个新概念，“垂直综合体”，也就是在一栋楼里，同时包含了商业、酒店、住宅、会所和服务式公寓等多种业态。

在深圳，一般只有在城市中心的高端豪宅，才会有会所配置。但即便是华润城润府3期，也只是在一楼打造了健身房、阅览室等简易空间，而御成府不仅是6-7F双层会所，功能也非常丰富。

会所不仅规划了健身房、咖啡厅、书吧等常规配套，还可能会打造室内高尔夫、壁球室、定制瑜伽室、酒吧、电影院、共享厨房、KTV包房、桌游室等高端配套，所以这种配置的确称得上小豪宅。

最后聊聊御成府的投资价值。

其实，随着时代和观念的演变，年轻人的居住、社交需求也在不断变化，未来越来越多思想更加独立、成长环境更加富裕的00后涌入深圳，他们需要的，正是御成府这种生活方式比较舒适、新潮的居所。

而且，这种全新、装修品质高、公共配套丰富的小户型产品，在深圳核心区其实非常稀缺，而且租金水平很高。

有大V曾经做过调研，要想在南山科技园、深圳湾、前海、蛇口等南山核心区，整租一套交通方便+次新+非城中村改装公寓+能保证生活品质的1-2房，可选性非常少，而且月租金基本要6500起步

招商领尚的租金为参照，近地铁、户型更灵活、精装品质更高、会所配套更多元的御成府，2房户型可以租到1.5万/月以上水平，妥妥实现以租抵供。

对于想在南山中心区买一个2房住宅的新房，总价预算400多万的购房者来说，估计这是唯一且难得的机会

售楼处的水实在是太深了！

同事小刘最近要买房，他说现在国家为了刺激房地产，出台了很多优惠政策，首付也降低了，贷款也方便了，利率也低了，再加上女朋友催着他买房结婚，所以他坐不住了，拉着我跟他一起去看房，帮他出出主意。

到了售楼处，里面空空如也，就俩置业顾问，一男一女，见我们进来，男顾问笑脸相迎，又是端茶，又是倒水，问我们是不是来看房的，以前有没有来过，我们说第一次来，小哥一听，更加热情了，卖力地给我们介绍了一遍他们项目的优势，楼盘开发商的实力，小区的建筑质量，将来的物业服务等等。

等他介绍完了，小刘说想要个100平左右的小三居，置业顾问说，他们正好有一栋楼在售，都是100平左右的三房，快清盘了，价格也优惠了很多。我们就问现在什么价格了，他说，原价15000元一平，现在处于清栋阶段，有很多优惠，之后跟我们计算了一番，说是全部优惠下来13000元左右。

小刘皱起了眉头，13000一平，100平就是130万，就算两成首付也要26万，加上杂七杂八的，至少要准备30万，而他现在只凑到了20万。

我们说太贵了，钱不够，再去别家看看吧，说着就要走，这时，顾问小哥立马叫住了我们，神神秘秘地把我们拉到一个角落，小声跟我们说，现在这栋楼上有一套清退房源，中间楼层，边户，如果真想要，价格可以做到11000一平，不过要现在就付5万定金，还说，付5万抵10万，相当于一平又降了500，另外还送一个车位。

小刘一听来了精神，这样一套房子下来也才100万出头，足足省了30万，真是个千载难逢的好机会啊！

顾问小哥看小刘有兴趣，接着说，这套房子是今天才清退下来的，好几波客户都看上了，要早下定金，晚了可没有了，很有可能几个小时内就会卖掉，让我们一定抓住这个机会。

小刘心动了，跟家里打了个电话，回来跟我说准备定下来这套房，问问我的意思。我一想，不对啊，现在房子不好卖，开发商都是拿这种所谓的工程抵账房、清退房做噱头，很可能实际的成交价格就是10000出头，可不能上了套啊。

我跟小刘说，咱们再回去打听打听，考虑考虑，不是这么简单的事，别再跳坑里了。小刘一想也对，不在乎这一时，后面机会应该很多。

于是我们就说回去考虑考虑，说着起身就要走，这时候小哥着急了，说：“这么个好机会你们也不珍惜，过了这个村可没这个店了，这样吧，我上楼再跟我们领导申请申请，争取再给你们优惠一些，等着我，5分钟就下来。”

果然，不到5分钟小哥就下来了，说他们领导特批，如果现在能定下来，交5万抵15万，相当于10000一平。我们一听，这5分钟又降了5万，更不敢买了，于是借口有急事走了。

第二天，我们打听到，这个楼盘的这个楼栋，有朋友买的9000一平，还送两个车位。售楼处的套路太深了，如果头一天下定，至少多花10万元。

不得不说，如今的售楼处，水实在是太深了！

大家说对吗？

颓废的一天[捂脸][捂脸]

客户一不懂征信，老是帮人完成任务，结果把自己给征信弄花了，我昨天再三说近一个月、三个月、6个月有没有申请贷款，都说没有，结果征信一出来，半年11次，难搞[发怒]

我给他说一个例子，你找朋友借钱，朋友已经知道你借了很多人的刘念平钱都没有借到，他也担心你还不起，不借给你呀！

客户二、约银行10点到签约，结果10点半才到，结果银行系统崩溃了，没法签，大家都白做工，而且是特批产品，我都担心没法续签了，嘛嘛呀！

我以后做事一定不要踩点，要给自己留有冗余，这样太累了