最近买房的朋友们要特别注意一个坑，就是办贷款。

最近基本上每天都有人咨询“贷款没办下来怎么退房”的问题。情况基本上是相似的，买商品房就是销售，买二手房就是中介，问销售/中介我的情况能不能贷款，对方说可以，然后等到具体买的时候贷不下来款。

其实按揭贷款的审查是一个特别复杂的事情，它涉及到多个维度：地域、贷款行、信贷政策以及购房人的个人情况，一言以蔽之，中介和销售预测你能不能贷款的准确率并不是100%，因为这个事儿不归中介管。所以就是会出现中介认为你行，而最后你贷不到款的情况。

交了定金，交了首付，结果贷款下不来，这算谁违约呢？

要看合同的约定。

一般来说，由于大部分的购房合同都是范本合同，80%的情况下是约定如果贷款因为购房人个人原因贷款下不来属于购房人根本违约，不仅仅可以解除合同，而且还要支付合同总价款10%~20%的违约金。

还有少量的合同约定是贷款贷不下来可以再贷或者现金支付尾款，但是其实和上面那条区别不大，因为大部分人一旦贷款下不来，除了“作假”“找关系”就基本没什么路可走了。

所以大部分人都是在上面时候卡住了呢？就是贷款下不来，中介、销售建议“假离婚”“送钱”“假流水”等等事情的时候，不想干违法的事儿，又不知道怎么解决贷款和尾款问题。

我举个具体的例子，就昨天晚上有个朋友贷款没下来，没下来的原因说起来挺可笑还具有一定的代表性：他家是开淘宝网店的，成交后有一些货款，可以通过网店平台提前收款。这个购房人就用他淘宝网店的预收款支付了首付。没想到这个“预收款”的性质实际上是电商平台提供的“贷款”，相当于平台借给网店的，这笔钱就被银行审查出来了，银行就认为购房人是用“贷款”支付了购房首付款，不合规，贷款就没有通过。

贷不下来款的原因五花八门，但是基本上都存在一个“当初销售说如何如何”这样的前提。

所以当贷款下不来以后，通常因为到底是因为中介、销售不专业导致贷款下不来，还是购房人个人原因导致贷款下不来，到底算谁违约的问题扯皮。

那么你在买二手房或者商品房的时候，就一定要注意几件事，可以有效的避免违约：

1、中介、销售对于你能否贷款的预测不是最权威的，银行才是；

2、如果中介、销售承诺你能成功办贷款，那么你就应该让他们把承诺写到合同里；

3、如果你既不能通过银行确认自己能否贷款，又不能让中介承诺你一定能办下贷款，你就要假设自己是有贷不下款的可能性的；

4、在买房的时候，和业主签一个补充协议，如果贷款下不来，就再贷一次，或者无条件解除合同。

为什么不写“什么情况下不能贷款”和“找关系是否有用”这些内容呢？因为天时、地利、人和三个维度的不确定性：政策每天都在变，不同的地区不同的银行政策不同，以及每个购房人的情况都不同。

我的理解目前即便是银行方面的专业人士也没有可能精确的跨地域预测你的贷款能否贷下来。

有一些中介、销售甚至银行的人根据自身的视角和经验写在网上的攻略不具有参考性，县官不如现管，到时具体经办这些业务的人权威度可能稍微高一些。所以在寻找中介的时候，找专业的中介（大中介专业性要相对高一些），买商品房的时候，就要买大开发商的房子，发生这些因为销售、中介胡说八道导致你违约的事情就会少很多。

其实中介、销售好不容易能成交一次，如果购房人贷不下款对他们的业绩是有负作用的，一般也没有人故意干这个事，但是这行当的门槛实在太低，再加上购房人自己也确实是心大。不少购房人都是平时几毛钱几块钱的事情算的很清楚，买房几百万的事情就跟个傻子一样。

结婚二十年，买房却交不起30万首付

我就纳闷了，妹妹和妹夫两人都是好单位，一个银行、一个铁路，每月工资加起来1万多，收入处于中上等水平，可结婚二十年，想在四线城市买套房，却交不起三十万的首付款！

妹妹想买房，于是同她一起到附近的楼盘看了看，结果一听要先交三十万的首付款，一脸懵逼的神情，她原本以为购房所有的钱都可以向银行贷款。

难不成结婚这么多年，手里连个几十万存款都没有？按理说，两人都有稳定工作，每月攒上一个人的工资，一年下来最少也能攒四、五万块，十年就是四、五十万，就算早些年工资低，二十年咋的也有七八十万吧！不管怎么说，首付的钱总应该拿得出来吧！

可妹妹却说，他们俩自从结婚以来，基本就没攒过钱，前些年和朋友合伙干饭店，投入进去二十几万，没挣到什么钱，再后来，又和朋友合伙开茶叶店，还赔了三十万进去。

要说起我这妹妹、妹夫，平时买衣服鞋大都是几百块的，也不算太大手大脚。

我觉得攒不下钱的主要原因，一是投资眼光不佳，二是平时两人谁都不爱做饭，经常点外卖吃，虽然楼下就是菜市场，却极少在家开火做饭。

结婚多少年了，妹妹才学会西红柿炒鸡蛋这道家常菜，也怪娘家妈太勤快，看她成天留着个长指甲、披头散发，一点没个干活的样子，也就从来不让她进厨房，总是自己大包大揽。

可这外卖一顿饭就是好七八十块，要是买菜自己在家里做，一顿饭最多也就二三十块，还吃得舒坦，营养全面。

人家婆婆辛苦拌好的生肉馅，给他们拿过去，结果冻在冰箱里一两年，都忘了这回事，到发现时早不能吃了，只好白白扔掉，这些年来，浪废的东西实在不少。

家里中秋、过年发的米面油、五谷杂粮等，从来不用，都送给别人。

他们还有一个非常不好的习惯，就是家里无论大小事都喜欢去饭店，逢年过节就不必说了，孩子平常过个生日，隔三岔五再请朋友吃个饭，而且都是去有档次的饭店，一次最少好几百，这样一来开销就更大了。

其实攒不下钱最重要的原因，那就是他们觉得自己有靠山、有退路，有可以依靠的父母。每年替他们交保险金，给孩子们交学费，平时买这买那，不停地贴补家里的各项开支。逢年过节还要给他们钱，别人家都是子女的孝敬父母，我妹这家里倒反过来了。

妹妹年青找对象时，也是眼光挺高，左挑右选，最终才选中了一户家境好的人家，对方父母都是铁路职工，而且都在领导岗位，结婚时就给儿子准备好了新楼房。

两人高高兴兴结了婚，后来又有了孩子，然后就稀里糊涂过起了自己的小日子，挣多少花多少，从不考虑存钱的事，反正最后有父母兜底。

可后来父母都退了休，年龄也都大了，就算原来手里有些钱，已经过去这么多年，前几年也人家给自己买了套电梯房，听说还借了一部分钱，看来老本也花得差不多了。

妹妹说，他和妹夫两人从去年才开始攒钱，主要是自己二十年前的房子，现在成了老旧小区，装修也实在破烂，前些年又添了老二，眼看快上小学了，家里有些住不开，才萌生了换新房的想法。

既然没什么别的来钱门道，那就只能老老实实地攒钱，能攒一点是一点，毕竟两个孩子，手里总得留点钱，以后花钱的地方多了。

再也不能像以前那样，没有计划随心所欲地乱花了，就算父母能给补贴点，可主要还得靠自己啊！四十多岁的中年人了，还成天想着啃老，是不是太幼稚了些！

眼看着周围年龄差不多的的朋友、同事们个个搬进了新楼房，我想，他们肯定既羡慕又后悔吧！

一时的潇洒只能换来短暂的快乐，过日子还是得精打细算、细水长流，希望妹妹和妹夫，这两个长不大的孩子，能尽早明白此理，改变不良的消费习惯，回到正常的生活轨道上来。

生活的大多数时候就是这样琐碎平淡，当你认清生活的真相后，依然能够认真地安排好每一餐饭，安贫乐道地过好每一天，才是真正乐观和成熟的表现。