《法拍房购买前一定要知道的风险》。法拍房，指当债务人无法履行债务时，债权人申请法院通过司法程序在网上拍卖其房产的简称。由于主要目的是需要用卖房款来偿还债务，所以普遍情况下最终成交价要低于市场价值，这也就吸引了很多人希望通过购买法拍房来“捡漏”。但是俗话说天上不会掉馅饼，当你觉得自己以较低的价格购买到法拍房而沾沾自喜时，殊不知这法拍房背后会有什么样的麻烦会找上你。所以各位，当你想要购买法拍房时，一定要了解以下的风险：第一、不能落户的风险，虽然法院可以通过司法程序让你拿到房屋产权，但是户口就不能他们力所能及的范围了。如果原房主不愿迁出户口，那么法院自然也没有权利强制要求人家迁出。第二、无法入住的风险，这个风险的情况就很多了，比如原房主不愿搬出、房屋长期出租有租户、其他债权人上门讨债等等，都不可能让你安心入住。第三、各类费用的风险，先不说房屋交易交易产生的各种税费，什么契税、个税等等，单是拖欠的水电费、物业费都有可能是笔不小的费用，而这些费用最后都是要竞拍人承担。所以啊，不要以为法院拍卖的房子就没有问题，在购买前一定要去看法拍的公告，了解房屋的各种权利瑕疵，有条件的可以去实地看房。还是那句话，当你贪图便宜的时候，就要准备好面对和接受由此带来的风险。

这个可以啊，毕竟卖房有损失啊，执行法院可以等哪个执行到位扣就行，如果执行不了再拍卖也不迟啊，银行也没损失，利息叫算啊，毕竟有财产在这，如果执行法官强行拍卖是没道理的，应视为和申请执行人关系密切

贷120万3年一分不还，老赖：我没贷款！法官：钱全进你卡里了

证据是把双刃剑，一定要掂量掂量该不该出示，为了赢官司，有些人什么证据都敢出示。

今日一个庭审程序，第三人出示了一系列证据，该证据出示了他可能会帮助被告方赢得官司，但不仅把自己拖下水了，也把被执行人送进去了。

一起正在强制执行的案件，发现被执行人出售了一套房屋给案外人，法院依据我们的申请，查封了案涉房屋，案外人提起了执行异议，现在又在进行案外人执行异议之诉。

类似的案件我处理了多起，他们都是委托第三人出售房屋，委托第三人收取房款。

第三人被案外人执行异议之诉牵连进来，他算是倒霉了，为了撇清关系，他肯定把真实情况说出来，以免麻烦。

当庭承认代被执行人卖房和收款。根据这个事实，我可以立即调转案件办理方向。在执行阶段，被执行人卖掉了房屋收取了房款没有用于履行判决也没有向执行局申报财产，被执行人的行为构成了拒执罪。这是第三人给该执行案件的一臂之力，我们还苦于拿不到拒执罪的证据，通过一个诉讼第三人当庭举证和陈述就可以固定被执行人构成犯罪的证据。

第三人并未证明将房款全部给了被执行人，事实上自己截留了部分房款，该房款不就是被执行人对第三人的到期债权吗？我们完全有权利对该截流房款进行查封冻结执行。当然这个程序有点复杂，第三人有权利提出异议。

这种案件，上个星期同样的遇到了。被执行人的操作手法基本一样，委托别人帮助转移财产也不履行判决，只要我们一个个案件进行深层次挖掘背后都是丑陋的自私的人性。

特别是上次fg看到庭审中出现转移财产的证据，法官都惊讶了，庭后建议我立即着手控告被执行人拒执罪。我也在考虑，希望法官能够移送拒执罪。在案件审理过程中发现一方违法犯罪的线索，法院完全可以依照职权移送刑事立案侦查。

一方面启动拒执罪难度大，另一方面我也从不轻易动用刑事手段解决民事案件，还是本着民事诉讼手段解决，但是有些人自己把自己弄成了刑事案件，那完全就是咎由自取，怪不得别人。

承办法官也考虑移送，一般是执行局移送拒执罪，但在案外人执行异议之诉案件中发现犯罪线索，也可以移送的。

卖房子收到了800多万款项，申请执行人才80万本金都一分不支付，这样的人太坏了。我遇到的这个法官是非常有正义感的，被执行人没有钱履行判决是另说，现在有证据证明出售房屋取得800多万元现金而没有履行判决，这存在转移财产逃避执行情形。

很多案件官司本身不复杂，复杂的是人心。

我办理的案件基本是从头到尾，也就是从民事诉讼到强制执行，从强制执行到异议复议，执行诉讼等全流程的，最难的都在后面，官司太好打，强制执行太具有挑战性了，确实费时费力，强制执行不但需要扎实的法律功底，也需要搜集掌握财产线索的本事，还需要有超沟通协调能力。

执行太费力，很多案件确实执行不了，当事人放弃的执行不能的更多，但努力争取了还是有希望的。毕竟国家法律的强制执行措施更多，执行力度也在不断加大，执行手段也更多元化。

民事诉讼的作用确实很有用，不能以一些未能实现判决权益的角度去否认民事诉讼的作用。

作者王汉政昆明律师

@#身边事#谁与评说#父逼子还贷 这是一个动人的故事，这是发生在我身边的一件事。在湖北省有一老人由鑫，儿子由量（父子为化名）于2018年在某银行股份有限公司贷款35万元。贷款逾期四年本息未还，市人民法院于2022年12月开庭审理此案，判决由量偿还某银行本息43万元，诉讼费3800元。由于执行局尚未进入强制执行程序，父亲由鑫力劝儿子由量卖了农村房产，儿子卖房后欲将98万元带走外出做生意。父亲得知此情，采取有效措施，协助农商银行和法院，由量终于在2023年2月将本息全额偿还。各位友友，你们看见此文后有什么想法？是不是觉得父亲不近人情？请在评论区留言讨论。

法官和被执行人之间的对话

被执行人的房屋刚刚被成功拍卖，被执行人觉得价格太低找到到法官。

被执行人人:法官，我的房子值300万，你们怎么才卖了100万，你们还给不给我活路？

法官:房屋是经过评估的，房子是在网上公开拍卖，全国人民都可以参加竞买，没人出价，说明房子就是这个价。

被执行人:你们就是乱整，我觉得我房子就值300万元，法院一卖就少了200万。

法官:既然你觉得值300万，你怎么不叫你朋友买啊，买了马上赚200万。

被执行人:无话可说.....反正你们法院乱整，我要去告你们。

#执行君说法#

房子真值300万元吗？拍卖可是公开网上拍卖啊，评估价格就100多点，如果房子真值300万元，自己卖掉拿价款履行法院判决，不好吗，何非要等到法院强制执行。或者让朋友100万元拍过来，不就赚大了。

没有一个法律规定，你可以拿着别人的钱享受岁月静好，该卖房就会卖房。

我是@执行君 ，专注强制执行，如果你想了解更多，请关注我。

申请执行人花70万元，向一中年男人购买了一套清水房，拿到房子钥匙，但一直没有对房屋过户。过了一段时间，申请执行人准备对房屋进行装修，刚开始装修，一位女士就来阻止装修，说这房子是她买的，手里还有房子的产权证。

申请执行人赶紧给卖房人打电话，可电话打不通。申请执行人对这个女士说这房子是我从一个中年人手里买下的，钥匙都交给我了，只是没有来得及过户。可这位女士却说自己是从一个年轻人手里买的房子，并且办理过户登记。那究竟是怎么回事呢？这位女士把卖房给她的人（也就是被执行人）找来了解情况。

原来被执行人的父亲因为欠钱，着急卖房，把房子卖给申请执行人之后就意外去世了，房款也用于了还债。之后被执行人到房管部门进行了继承并变更了登记，然后又将房屋卖给了这位女士，并办理产权证。这位女士变成了房子的所有权人。

申请执行人便要求被执行人返还购房款70万元，可被执行人却说房子又不是我卖给你的，也不是我收你的钱，凭什么让我还你钱，我爸都不在了，没钱还。申请执行人找到执行君，希望能给他帮助。之后起诉了被执行人，要求他在遗产范围内返还70万元购房款及利息。判决生效后，被执行人说判决不公，他也没钱，卖房子的钱都拿去还债了。

法院先是限制了被执行人的高消费，之后将被执行人纳入失信被执行人名单，并进行了曝光。被执行人仍然不履行。执行君申请调查令查询发现被执行人继承房屋后，以90万元的价格将房子出售，钱全部转给了被执行人的老婆，而被执行人名下没有财产，被执行人老婆名下有套房子。于是向法院申请以夫妻共同财产为由，查封了被执行人老婆名下的房屋。鉴于被执行人两夫妻不对房屋进行析产，划分份额。申请执行人提起代位诉讼，要求对房屋析产。被执行人一看，申请执行人还有这操作，赶紧来法院提出和解，提出每年还20万元。执行君和申请执行人判断被执行人有履行能力，便不同意他的方案，坚决要求析产。最后被执行人迫于压力，先是支付申请执行人35万元，在3个月后再支付35万元和利息。

#执行君说法# #法律小讲堂# #法律# 

这是一起相对离奇的一房二卖的案例。儿子继承后又把房子卖给善意的第三人，并且过户了。持有产权证的买房人是房屋所有权人，而申请执行人和被执行人的父亲签订的购房合同是有效的，只是没有过户，但债权依然存在。被执行人在继承之后，应该在遗产范围内偿还债务。

我是@执行君 ，请关注我，专注强制执行，解决债务纠纷。

民事法律在很多情况下其实就是个摆设，给人看的而已。//@神宇老爹1:报警，强制执行。找物业的人卖房的判刑。

霸占房屋耍无赖，判决胜诉执行难，男子：我就是不搬

首先起诉妹妹还钱，强制执行，多少也能有点吧，这个女的行不行？然后再说卖房的事，

调解：妻子患癌要丈夫卖房治病，丈夫死不肯：你妹妹还100万再说

强制卖房！

刘鑫近70万元赔偿金支付期限已到，江秋莲：没收到钱，已申请强制执行

奉劝各位一句话，如果你现在买房，一定要量力而行，千万不要强行上车。

我断供了，房子已经断供一年，目前已经被查封了。

2015年的时候呢，我买了一套三室两厅的房子，在成都高新区，面积呢是210个平方，价格450万，首付加税费呢是付了有180多万，贷款300万，月供15000。

去年一月份的时候呢，因为一些特殊的情况，我被迫断供了。那个时候我才发现我贷款本金居然还剩260多万，我五年还了100多万，居然只还了这么点本金，还的大部分啊，都是利息。

断供之后呢，我被银行起诉了，法院的判决书也下来了，不光查封了我的房子，还冻结了我所有的银行卡，就连我微信里面的几毛钱都被冻结了，而且还多出来了将近30万的费用，罚息、违约金、案件受理费、律师诉讼费、财产保全费、法院执行费等等。

前几天法院还给我打电话通知我的房子马上要被拍卖了，评估价呢，400万起拍价，它就是评估价的七折，只有280万。

如果说被人直接起拍价拍走的话，那不光房子没有了首付。没有了，还欠银行十多万，再加上我之前的月供，还了近100万，我就这样损失了高达300万，这就是我自不量力买房的结果，

所以奉劝各位一句话，如果你现在买房，一定要量力而行，千万不要强行上车。

如果确实还不上月供，宁愿自己主动低价卖房，也不要选择断供而被拍卖。一旦断供拍卖，你就失去了主动权。

特别是这两年，高位站岗的人，一定要注意。能不买，尽量不买，先租房住。

买房要看大势，大的趋势已经改变了，你怎么还往里冲呢？

2015年房地产就疯狂了，那个时候就应该有所戒备，所以2015年以后再怎么涨也不应该买房了，结果2017年就掉头向下了，就是千万富翁也不应该买，所以你进去的时机不对。

与趋势做对，就像炒股一样。现多的钱也会血本无归。