银行抵押是用你的市场价给你款子的吗？要按银行的估价好嘛！
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00:36【二押精算】假如有一套价值100万的房子，贷款70万，按揭房贷的LPR加点利率为4.585%。现在房价升值了，譬如升到二三百万了，想把旧贷款还掉，重新做抵押贷款借出来。请问二次抵押多少额度能够实现最优盈亏平衡，如何计算?
1. 首先，我们假设抵押贷款，能做到的条款是：1.2倍利率，1%的手续费。这样，1.2倍利率=7.86%
我们以抵押贷款借10年为例。从高到低，平均只借了5年。1%的手续费要在五年中分摊，每年0.2%。
则实际成本8.06%。
2. 如果你借了X万出来。你实际获得的现金，仅只有：0.99X-70
即99%的贷款金额，再冲掉原有的70W贷款。为了获得这一部分资金，你支付的利息是：X * 8.06% - 70 * 4.585% 。即全部贷款都要付8.06%利率。
这部分“新增”资金的实际利率是：（0.0806X- 3.2095) （0.99X-70）
如果融资成本以9%为上限的话，则X=363.6
如果融资成本以10%为上限的话，则X=206
3.但是实际贷款中，很难做到206W，更做不到363W，你很难把贷款金额放大到原先的3倍。说句打击人的话，甚至连2倍都放不到。一般而言，你的实际资金成本，要达到11%。也就是说，X=140W~160W。这个数字会高高低低，主要的瓶颈，在于银行给你的估价。尤其在现在评估滞后市场价1-2个的情况下，银行的风控是极其保守的。没有并发实战过的人，这些可能并不是容易理解。#深圳头条#
银行贷款收不回来很大部分就是有猫腻 贷款必须有实物抵押 100万的实物最多给你70万贷款 而且实物估价是由银行找到机构来估价的只会往低了估价 并且在这期间银行按理应该会定期审核贷款人资金情况 现在这种收不回贷款 呵呵
个人经验，仅供参考：平安普惠抵押贷可贷值确实是比市面上的银行评估值高，评估值比值倍数在1.1：1 到1.35：1左右，普通小区和好小区的区别。
可能有些人不理解这个倍数，简单说，就是评估比值达到1.25倍以上时候，你卖房和抵押房是一个价格，现如今抵押贷，意味着什么大家都清楚。那些转贷转不动的，都可以去试试。个别卖房不能马上成交的，着急用钱的，可以抵押变现后慢慢卖，当然，抵押意味着利息，目前每月1.3%左右的利息是跑不了的。
千万不要做普惠的3/5/8/10年均摊，还两个月就还不动了！！！
