【借名买房引争议，分手情侣对簿公堂】

张先生与李女士原是恋人关系，因李女士不具备在京购房资格，便借用张先生的名义购买了一套房屋。房屋总价款440余万，其中首付款290余万元由李女士支付，余款150万元以张先生为主贷人，通过银行贷款方式支付，房屋登记在张先生个人名下。

双方还为此签订协议，明确约定房屋系李女士借用张先生名义购买，房屋首付款由李女士出资，房屋贷款由李女士负责偿还，两年后张先生配合将房屋过户至李女士名下。

不久后两人分手，双方因房屋过户问题产生争议，李女士停止还贷，张先生每月代李女士偿还银行贷款。后李女士以合同纠纷诉至法院，要求张先生配合房屋过户，并赔偿律师费、诉讼费、公证费等各项损失。

庭审中张先生辩称，其认可借名买房的事实，也一直在催促李女士尽快完成过户。但李女士名下已经有两套房，根据北京限购政策，不具备购房资格。因此，是因李女士自身原因未能完成过户。房屋登记在自己名下不光影响购房资格，作为房贷的主贷人，在李女士断供之后，银行一直要求还款，给其造成了巨大的心理压力。为了不影响个人征信，张先生只能先行还款，这些费用均应由李女士负担。

诉讼中，双方均表示同意将房屋过户至李女士名下，房屋剩余贷款由李女士负责偿还。在法庭辩论终结前，李女士提交了购房资质核验单，证明其具备在京购房资格。双方争议焦点主要集中于各自的损失。最终法院判决张先生配合李女士将房屋过户至李女士名下，李女士给付张先生垫付的各项费用合计十二万七千余元。

宣判后，张先生提起上诉，在二审法官的主持下双方达成和解。

法官说法：

借名买房，是当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。司法实践中，由于规避购房资格限制、逃避债务、特定购房优惠、隐藏真实财产、减免税收、获取贷款或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，借名买房合同纠纷较为普遍。在主体适格、意思表示真实且不违背国家法律、社会公共利益的情况下，借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。

本案中，双方签订了《协议》，对于借名买房关系进行了约定，以书面形式确定了房屋的实际出资人和权利人。从借名人和出借人的角度出发，该做法值得肯定，但借名买房依然存在很多法律风险。

除了本案的情况外，常见风险有：登记人反悔，在出资人证据不足，不能证明双方之间系借名买房关系的情况下，要想取得房屋产权或收回买房款都很困难；房屋被征收，征收补偿款被登记人领取从而产生纠纷；房屋实际购买人意外死亡，导致实际继承人无法继承房产等风险。

#买房#

编辑 | 李立宇 来源 | 北京海淀法院

自己征信花了，可以把房子过户亲人名下贷款吗？

自己征信花了，除了把房子过户外，还可以找人当借款申请人，自己当抵押人。

银行抵押产品通常是看借款人的征信，抵押人只需银行签约，公证，办押时出面即可。

房子办理过户，首先找好过户的人，如果是已婚，必须跟夫妻双方沟通好，夫妻需要一起出面 。

既然是过户，可优先考虑过户给有营业执照及实际经营的亲朋好友，可以享受到更低的贷款利率。

大多数的银行抵押贷款对过户的房子有时间要求，通常是过户满3个月，这个政策会时时更新，可关注当地的政策。

通常做抵押贷款都需要做公证，大部分人只知道做公证，但是做什么公证？有什么用基本不清楚，其实银行要求做公证，首先是为了保证他们的利益，所以他们要求做个借款合同公证，这个公证有个最牛逼的地方，就是强制执行效应，意思是如果你发生了根本违约，银行可以跳过繁琐的诉讼手续，直接到执行阶段，这就节省了大量的人力物力，目前市面上大部分银行都需要公证，而且公证有个作用就是帮你合适一些基本信息的真伪，比如婚姻关系的真伪，一些有想法的人就没办法了！

徐州，男子带着父亲来找我借钱，说可以把房子抵押给我。我和他俩一起去办理了公证和抵押手续，就把钱借给了他。谁知道钱借出去后，就再也找不到这个男的了，我想拍卖这房子，没想到他父亲居然起诉撤销了公证，还解除了抵押……

　　我叫马建，开了一家小贷公司，专门做抵押贷款业务。这天一个20多岁的男子带着他的父亲来借钱。男子叫孙非，父亲叫孙斌。想借15万块钱。

　　房子价值30万左右，在孙斌名下。因为是第三人提供抵押物，我要求他们要办理公证手续和抵押手续，他们同意了。

　　我便和他们一起到公证处办了公证，还到房产局办了抵押登记。一切办好后，回公司签了借款和抵押合同，约定一年后还本，按季付息。

　　我公司利息不高，符合国家法律规定。这笔业务有房有抵押，我也不担心他们不还钱。

　　结果让我想不到的是，这孙非拿到钱之后就再也联系不上了。整整半年，一分钱利息没还，电话根本打不通，人也踪迹全无。

　　我没办法，便想着拍卖这套抵押房，以此来弥补损失。

　　然而这事情被孙非父亲知道了，他老人家居然跑到法院提出诉讼。而让我更想不到的是，这起诉他居然赢了，不仅撤销了公证处的公证书，还依判决解除了房产抵押登记。

　　我这时候才知道，那天孙非带来的男人，并不是孙非父亲孙斌，而是一个长得和孙斌特别像的人。

　　得知真相之后，我气愤不已，这孙非明摆着是来骗钱的啊！但现在房子没法拍卖，抵押合同无效，找孙非也找不到，我这口气根本没办法出。

　　于是问了朋友，他们建议我去找公证处赔偿啊。这公证处既然收了我们的钱，事情却没办好，理当赔偿。

　　于是，我把公证处告了，索赔20万。

　　不过，在法庭上，公证处却说他们已经尽到了严格审查的职责。

　　他们说：

　　依据⟪公证法⟫第23条规定，公证机构受理公证申请后，应当根据不同公证事项的办证规则，分别审查五个事项：

第一、当事人的人数、身份、申请办理该项公证的资格及相应的权利;

第二、当事人的意思表示是否真实;

第三、申请公证的文书的内容是否完备，含义是否清晰，签名、印鉴是否齐全;

第四、提供的证明材料是否真实、合法、充分;

第五、申请公证的事项是否真实、合法。

　　从这五个事项来看，他们公证处对双方当事人进行了验证，并且当时提供的资料都是真实有效的，因为找来的那个人与孙斌长得太像，仅凭肉眼无法分辨，这已经超了了他们做公证的能力范围，责任应该在孙非这一方，所以他们并没有责任。

　　这话说的，人和身份不一致居然说证明材料真实合法充分，真是不可理喻。

　　而更让我抓瞎的是，法院居然也是这么认为的，因此驳回了我的诉讼请求。

　　我只能郁闷地回去，这件事只能认栽了。不过我也没让孙非这小子好过，我以诈骗名义去公安局报了警，公安局也立了案。

　　但我的钱却再也要不回来了。

　　大家说说，这公证处应不应该承担一定的责任呢？

　　最后告诉大家一个好消息，孙非后来被公安局抓住了，判了4年，处罚金2万。我的钱是没要回来，但这口气总算是出了。

哇！北京的房子都白送了？这是套路吗？

我和房主去做公证，约定还完贷款房子归我，这样是否可行？

深圳公证处建议，已经或将要为已婚（未婚）子女出资购房的父母，可以采取两种方案来防范法律风险。

一、已出资购置房产的，可以让子女和另一半共同前往深圳公证处办理婚前或者婚后财产协议公证，明确父母出资金额，银行贷款的分担及房产份额的归属；

二、如尚未购置房产的，可以与子女单独签署赠与合同公证，明确资金来源及用途，并明确赠予的资金仅作为子女的个人财产，而非夫妻共同财产。

拒绝代理老客户的一起被执行人身份的执行案件

赵老板在昆明主城和呈贡经营酒店，网吧，餐饮等跨多钟行业经营，因各方面的原因，近几年生意都在亏本，他把自己房产全部抵押给了银行，取得了一些贷款。

赵老板所有案件都是我在代理，有主动起诉别人的，也有当被告的，多起诉讼到现在都没有终审判决。但有一起案件，直接就绕过了诉讼程序直接进入了强制执行程序。

能够直接进入强制执行程序的案件也就只有银行了，因为他们在办理抵押贷款的时候就到公证处办理了赋予强制执行的公证，即赋强公证。

赵老板要将这个强制执行案件交与我代理，我没有听错吧，在强制执行案件中，我只代理了申请执行人这方，也没有代理过被执行人。

从代理角度讲，该案完全可以代理，完全在代理范围内，但我还是拒绝了。什么原因？

我问赵老板为什么让我代理这个执行案件还是被执行人身份，他支支吾吾说了半天，也说不出什么原因来。

我问对赋强公证文书有意见吗？他说没有。

我接着问对执行行为和执行标的有意见吗？他就说不出来了。

赵老板说他家门上被贴了一份法院腾房评估拍卖的公告，即被责令腾房，房子马上要被拍卖还债。

我看了材料，房子也没有共有人，文书也无错，执行行为到现在也没有瑕疵，债务也无异议，这案子到现在也没有什么代理价值，毕竟欠债还钱。

在我追问下这案件真有聘请律师的必要吗？赵老板最后他只说：习惯了。

我看是依赖了。

我也仔细考虑了一番，到目前为止，强制执行并未出现可以提出执行异议的理由，在该起执行案件中，即使我介入代理能够做的事也就是配合执行，如可以主动与银行代理人沟通执行和解的事，能否暂缓拍卖，而不是代理被执行人去抗拒执行，钻什么执行空子？

但现实就是执行和解的可能性是没有的，我是知道的什么原因的。综合判断，起码到现在为止，该案我觉得无代理价值和空间。

作者王汉政昆明律师

河南平顶山舞钢，一位李女士，帮朋友担保贷款10万，到银行一查却是300万，而自己连贷款人是谁都不认识，为此还收到了法院的传票。而自己一查征信，发现自己竟然成了“黑户”。李女士实在是郁闷，没想到当时的一片好心，竟然给自己留下这么大的隐患。（来源：猛犸调查）

2018年10月，她的朋友李某，来到她工作的学校找到她，让她帮忙担保一笔10万元的贷|款，但李女士担心出问题，就没有答应他。

没想到过了半个月后，李某又一次联系她，但没有提贷款的事情，说为了小孩上学，需要用一下她的身份证。李女士是位老师 ，考虑到是帮孩子上学，并且李某又是朋友，还是当地公安系统工作的，就觉得没有多大的事，把身|份证借给了他。

没想到几天后，李某竟然带着舞钢农村商业银行的工作人员来找她， 那位工作人员是信用社信贷部的马主任。李某再次向李女士请求帮忙担保，这次有银行的工作人员在，考虑到李某再三找到自己帮忙担|保，碍于朋友的面子，李女士便答应了。

当时，李某拿出一份空白担保承诺书，让李女士在上面签个名，按个手印，就可以了。由于当时没有合同在场,李女士有点忐忑不安，但李某向她保证，只担保六个月，如果出问题，都有他来负责，并且银行的工作人员也在，所以李女士担|保完后，就没把这件事放在心上。

2021年6月，李女士的孩子毕业在郑州找到了一份工作，为了让自己的孩子稳定下来，好好工作。他和爱人就商量着在孩子工作的地方买套房，有了房子，孩子的心就稳定下来，工作就没什么多大问题。但是他们手里的钱不够全款买房，于是他们就贷|款买一套房子。

他们很快就看中了一套房子，并签了买房合同，之后边到银行准备贷款，李女士先查了查自己的征信，不查不知道，一查吓一跳，自己竟然是“黑户”，并且名下还有一笔300万的贷款没有还，并且她都不认识贷|款人。

李女士当时非常气愤，便让银行工作人员提供担保书。那担保书上确实签着自己的名字。她突然想起来，这就是2018年，李某找她签的那份担保书。

她赶紧联系李某，质问他怎么回事。李某倒是承认此事，承认自己换了担保金额和贷款人，他答应会处理好此事，可九个月过去了事情都没有处理好。

2022年3月15日，李女士没等到李某处理好担保的事情，却收到法院的传票，要求他3月25日出庭，案由就是那300万金融借款合同纠纷。并且担保人不止李女士一个，还有另外的5个担保人。

由于自己当时的一片好心，自己成了征信的“黑户”，因为这个事儿，给孩子买的房子也没有买成，还赔付了违约金，自己因为这件事变得神经衰弱，进医院住了半年，并且工作也受到了影响，工资也不能正常发放给她。

她没想到，在一张空白的担保书上，签上自己的名字，会给自己带来那么大的麻烦和损失，她非常后悔。

那么从法律角度如何看待李某的行为呢？

李某让李女士担|保的是10万元，贷款人是李某，但李某改动了担保的金额和贷款人，如果当时李女士签的担保书上写明担保的是10万元和贷款人是李某，那么李某是违法的。

根据《民法典》第695条规定“债权人和债务人未经保证人书面同意，协商变更主债权债务合同内容减轻债务的保证人，仍对变更后的债务承担|保证责任:加重债务的保证人对加重的部分不承担保|证责任。债权人和债务人变更主债权债务合同的履行期限未经保证人书面同意的保证期间不受影响。

但是由于当时李女士签的是空白的担|保书，所以被李某钻了空子，那么李女士，在法律面前如何维护自己的权益呢？

1. 当时签空白担保书的时候，舞钢农村商业银行的信用社信贷部的马主任也在场，他可以证明李女士当时签的是一份空白的担保书。

2. 这份担|保书，还有其他五个担保人，大多不知情，他们都可以证明当时自己签的也是一份空白的担保书，也就是担保书上没有任何内容，那么他们跟这份300万的金融借款合同纠纷也就没有关系 。因为他们担保的是空白的内容。

3. 他们所签订的空白的担保书，并不符合担保的流程。 李女士与贷款人郭某并不认识，不符合担保书的规定。

综合以上三点，李女士可以维护自己的权益。

李女士把李某当朋友，好心帮他一把，他却在背后动小心思，把李女士逼到进退两难的处境。

@listlawyer 所以在法律面前，如果是违反法律的行为，它不讲朋友之间的情谊，它讲的是公平公正。如果你没有保护好自己的权益，没有慎重的对待自己的签名和自己的指纹，那么，当你的权益受到侵犯的时候，你就很难依法保护自己。#普法行动# #平顶山头条# #女子帮担保贷款 3年后贷款金翻30倍#