有人质疑银行房贷提前还款不划算，说等额本息前几年都是还的利息，还了几年利息再提前还本金不划算。经过我的详细计算，其实不存在划算与否，也不存在提前还了利息的说法。

不信你自己用公式算。

等额本金每月还款金额=贷款总额/贷款月数+剩余贷款总额*年利率/12。

等额本息每月还款额=每月需还本金（每月还款本金是用一个次方公式算出来的）+剩余贷款总额*年利率/12。[耶][耶][耶]

先息后本就是先按月归还利息，到贷款到期日再一次性归还本金，计算公式：利息=本金年利率贷款期限。

等额本息就是您的本金和每月所产生的利息平均到您贷款期限内的每一个月，本金的还款是逐月减少的。计算公式分为两步，比先息后本的还款计算方式复杂，计算公式为：

每月利息 = 剩余本金x贷款月利率

每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x（1+月利率）贷款月数 ] / [（1+月利率）还款月数 - 1]

除了以上提到的两者还款方式的不同，还有比较重要的一点是先息后本的利率一般会高于等额本息，所以借贷人在贷款时要结合自己的情况和还款能力考虑清楚哪种还款方式更适合自己。

欠债时钱大

若贷款年利率为5%，贷10年，每月都可提前还贷，但你以为钱会贬值，贷得越多越长越赚，那你现在1元钱贷款还了，就没事了，你非要放在10年后还，那相当于每月按复利计算，月复利率为0.05/12，10年后相当于(1+0.05/12)^120=1.647(元)。也就是说10年后相当于要还1.647元。

20年后还呢?

(1+0.05/12)^240=2.7126

也就是1万元不还，20年后要还27126元。

30年呢?

1万元不还，30年后要还44677元。

贷款买房一般算等额本息或者等额本息，按年化利率，比如：

买房贷款100万元30年，等额本息，年化利率5.5%，共还款204万元。

买房贷款100万元30年，等额本金，年化利率5.5%，共还款183万元。

等本等息或者先息后本都是265万元。

复利和单利一般是指借款：

如果按复利5.5%是100*(1+0.055)^30=498万元。

如果按单利5.5%是100*(1+0.055*30)=265万元。

做了近百期福州楼市真相，竟然不知道贷款利息算法？

我今天给大家算一下房贷利息，保证你大吃一惊！

通常情况下，银行房贷给你提供的还款方式有两种:

一种是等额本息，另外一种是等额本金。

等额本息就是每期的总还款金额一样；

等额本金就是你每期的还款本金一样。

举个例子:假如100万的房子，首付30万，贷款70万，分30年还，年利率为5.22%。

如果选择等额本息还款——按月还款总共360期，每期大概还款3852.43元，总共30年下来，需要还本金加利息共计138万多。

如果选择等额本金还款——每月还本金1944.44元，利息每月递减，前面比较多，首期大概4989.44元，然后每期利息依次递减，总共30年下来，需要还本金加利息共计约125万。

所以，大家看到区别了吗？等额本息还款总还款额将近本金的一倍，等额本金则少了将近13万。震惊吗？

#房贷# #还款方式#

为什么贷款一定要选随借随还？

如果你的贷款有随借随还的还款选项，那不要犹豫一定要选。

案例一：贷款200万，3年期先息后本，随借随还，第一个月取用100万，月供为5500元第二个月使用剩余的100万，月供11000元。

案例二：同样是贷款200万，3年期先息后本，随借随还，支用全部200万额度，第一年月供11000元，第二年月供却降到9600元

看到这里，你可能会疑惑：“银行贷款申请之后，不是每个月月供都一样吗？为什么同样贷款200万，案例一和案例二，月供怎么就不一样了？”

那是因为随借随还的还款方式，在贷款期限与贷款额度范围内，用多少还多少，不用的部分就不会产生利息。

随借随还在不同时间使用的额度，利息按照取用时间当下的银行利息还款。

以案例二为例，贷款200万，3年期先息后本，随借随还，第一年月息5厘5，第二年月息降到4厘8。

如果第一年使用了200万额度，月供则以第一年的银行利息计算，即200万5厘5=11000元；

第二年月供则以第二年的银行利息计算，即200万4厘8=9600元。

随借随还的最大好处是可以有效地缩短用钱的时间，需要借多长时间就借多长时间，这样不需要浪费借款的时间，支付更多的利息。

房贷利息到底是咋算的？

老王向银行贷款100万用于买房，分30年还清。年利率5.9%，月利率为0.00491667

等额本金还款方式：

每月本金=1000000/360=2777.77778

每月本息=1000000X0.00491667=4916.67

第一个月还款额=2777.77+4916.67=7694.44

现在明白了吧

100万房贷，商贷利息按3.9%，还30年计算，月供4716元。

假设还了5年的话，总共是还了28万多，结果本金还有90万。相当于本金只还了10万，利息还了18万[捂脸][捂脸]

我在此呼吁，银行们把还款方式调整一下就好了。万一哪天有钱了，想提前还，一看这剩余的本金，看着心塞啊！

房价涨了还好，要是房价不涨，这不是硬亏？？[捂脸][捂脸]

#郑州身边事# 你的贷款利息算清楚了吗？

举个例子：贷款10万元，用1年，月息1分（1%），4种还款方式

1、1.2万利息先扣除，每月还8333.33元本金

2、等额本息，每月付8333.33元本金+1000元利息

3、先息后本，每月付1000利息，1年后还本金10万

4、利息后付，1年到期还10万本金+1.2万利息

这4种还款方式总利息都是1.2万，你愿意用哪种？

#佛山头条# 同样是按揭100万去年跟今年区别太大了。如果是去年下半年银行6.2%按揭100万30年来计算月供要6100多，还完30年总利息要120万。现在央行下调按揭基准后银行利率为4.45%，同样是按揭100万30年，月供才5000出头，还完30年总利息为81万。同样是100万同样30年还款，月供就相差了1000多，还完30年要多还30多万给银行。大家对此怎么看？评论区说说说你的看法。

房贷20年和30年 区别竟然这么大

今天我就来给你们算一下这个细账，我们以首套贷款100万为例，如果贷款30年的话，每个月还款是5700元，如果贷款20年，每个月的月供是6900元，他们之间月供差了1200元，那很多人就会认为我每个月还款少了，对我的生活影响也小了，但是这30年还款下来，要多还35万的利息，也就是说每个月少还了1200元，30年下来多还了35万的利息，划算嘛？

但是想选择20年还是30年，第一一定要清楚自己房贷是多少？每个月还多少？然后让销售给你算清楚。第二根据自己的一个收入水平，会不会影响你的生活，如果不影响我建议选择20年，不要30年，到最后的时候还款的利息吓死人。

房贷有的人等额本息和等额本金分不清，白白多给银行十几万！

等额本息：是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。

等额本金：是指还款一个月比一个月少，一年比一年少（包括本金和利息）

两种方式，哪个更划算呢？

举例说明：

1.贷款12万元，年利率4.86%，还款年限10年；

等额本息：10年后还款151750.84元，总利息31750.84元；

等额本金：10年后还款149403.00元，总利息29403.00元；

两者差额：2347.84元/10年，一年才差235元。

2.贷款12万元，年利率4.86%，还款年限20年；

等额本息：20年后还款187846.98元，总利息67846.98元；

等额本金：20年后还款178563.00元，总利息58563.00元；

两者差额：9283.98元/20年，一年才差465元。

3.贷款300万元，年利率4.86%，还款年限30年；

等额本息：30年后还款5705618.40元，总利息2705618.40元；

等额本金：30年后还款5193073.80元，总利息2193075.00元；

两者差额近51万元，贷款越多，年限越长，等额本息比等额本金还款越多。

二者相比，在贷款期限、金额和利率相同的情况下，在还款初期，等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息，但在后期每月归还的金额要小于等额本息。即按照整个还款期计算，等额本金还款方式会节省贷款利息的支出。

总体来讲，等额本金还款方式适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。

两种还款方法比较，最终到期算，等额本息比等额本金要多付出不少利息。

房贷100万，银行居然要求还190万 ？

对于房贷这个话题很多人的说法是参差不齐的。有人说能多贷就多贷，能多长越长越好。说什么钱会贬值，以后越来越多不值钱，所以要多贷。这种想法完全是错误。而且我们要知道怎样来省钱？今天小李来给大家算一笔账，看完你就明白了。

贷款100万 等额本金计算方式 基准利率4.9%

10年 120期 每期10557元 总还款金额约127万

20年 240期 每期6544元 总还款金额约157万

30年 360期 每期5307元 总还款金额约191万

同样贷款100万 等额本息计算方式

10年 120期 第一期12416元 尾期8367元

总计还款金额约125万

20年 240期 第一期8250元 尾期4183元

总计还款金额约149万

30年 360期 第一期6861元 尾期2789元

总计还款金额约173万

这种还款方式每期逐渐减少，越还越少。

看到这组数据你是否震惊了，本来看起来弱小的月供，按时还完相差如此之大。两种不同的贷款方式，还款的金额及利息也有天壤之别。

看完数据你还会觉得越多越好越长越好吗？您觉得贷多少年好了，还是有全款的钱买两套房去供，而不一次性付款买一套了。财商之道#深圳# #惠州爆料# #头条#

#西安头条#

名义月息2分等额本息年化24%听起来不高，实际利率却接近40%这是怎么回事？这些坑你可能还不知道:

#西安头条#

今天在一个客户的征信报告上看到一笔贷款，10万36期，每个月还款4780，月息2分，月还款金额计算公式如下:100000/36+2000＝4777.8。貌似没什么不对呀？

但是不知道你仔细按先息后本的算法算过没有？假设这个人刚好用够36期，总还款就是172000。本金100000/4780＝20.9期，也就是说后面的21个月在还本金，前面的36－21＝15个月还的都是利息，那么前面15个月的每月利息4780/100000＝4.78%每月，这个什么概念？大家查查当下的银行年化利率是多少？这只是一个月而已……

再往后算还到一半，第36/2＝18个月的时候本金已经还了5万了，剩余只有5万本金，而每个月月供还是4780，那意味着后面每个5万的本金却付着10万的利息，名义月息2分，实际月息至少2000/50000＝4%了。等于你用够36期的话，前15个月后18个月的利息都在4%左右，意味着年化接近40%了。

#西安爆料#

看到这你也许想到了3月央行发文要求各金融机构名示年化利率，尤其是网贷现金贷，为啥？名义和实际差距太大了！央行都看不下去了，不得不出文公示！

现在再用内部收益公式，真实利率IRR公式计算一下，如附图所示: 年利率单利39.47%，年利率复利47.45%。看到这你明白了为啥2分的等额本息利息不高却越还越累？说实话都不如去典当行。

有时候，一急用钱就容易乱头绪，只要能立马拿到钱就可能一通乱点，来不及仔细计算名义利率和实际利率，到头来才发现利率远不止宣传那些，背负了本不该付的利息，甚至掉入以贷养贷的泥坑。

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提前还贷真的没有必要！贷款越多越好！

假设我们贷款100万厦门买房，房贷利率4.45%（年化），等额本息，月供5100元，30年（360期）后将还款183.6万。但是30年后的5100元显然和现在的5100元是不等值的，因此，简单按这个来计算，大错特错。我们需要考虑通货膨胀，现金贬值。按年通货膨胀率2.5%，月通胀率0.21%计算。我们得到如下结果。

30年累计还本息（折算成现在）129万元。多余的183.6-129=54.6万都是通胀掉了。

也就是说，贷款100万元，30年后，实际上利息只有30万元，按现在购买力计算。也就是年化1%左右。而老百姓的收入增长其实和通胀是相适应的，显然提前还贷意义不大。

没算不知道，一算吓一跳的。

近期房贷利率下调了很多的，从以前的6.3利率调整到现在的4.1，有一种事不关己，高高挂起的感觉，我也是其中的一人！

按照贷款100万，年限30年为例来计算，之前利率6.3，对应的月供是6189元的，现在的利率是4.1，对应的月供是4831元，每月的月供整整省了1358元的，30年下来整整少了488880元的，这就是说30年还款可以省48万多的！

通过这一次下降，可见国家对房市的刺激之大的！

一个实用的贷款计算公式，你我都要学会。

昨日，我的好姐妹说是还了一部分银行的贷款，后面到底每月要还多少，不知怎么算，于是我把这个公式发给了她，一下子就明白了。

要不你也试试？

#深圳头条#

如果您近期在申请贷款，相信您就会面临这样的困惑，还款方式那么多，我究竟该选哪一种呢？哪种利息最低，哪种最灵活，哪种更适合我呢？嘿嘿，我来回答您这个问题。[得意]

【例】：100万，十年期，年利率4.9%。还款方式有先息后本，等额本金，等额本息三种方式可选[灵光一闪]

先来算算不同方式的月供和利息吧：[马思纯的微笑]

1️⃣等额本金：等额本金的意思就是每月归还的本金部分是固定的，每月为100万除以120个月，也就是8333元，而利息会随着本金的减少而减少，第一个月的利息是按照贷款本金100万来计算的，利息部分为100万*4.9%/12=4083元，而还到最后一个月贷款本金就只剩下8333元，利息为8333*4.95%/12=34元。而在整个贷款周期中所产生的总利息为247041元（计算公式比较复杂，这里是通过房贷计算器得出）。

2️⃣等额本息：等额本息的意思是每月归还的本金和利息的总和是相同的，月供10558元，由于每个月都还了一部分本金，利息也会随着贷款本金的减少而减少，等额本息的特点是前期的月供是本金部分相比等额本金较少，因此在整个还款周期里所产生的利息比等额本金的还款方式较多，十年期总利息为266928元。

3️⃣先息后本：每月只还利息，本金在贷款到期后一次性结清。由于每个月只还息，不归本，所以先息后本的月供压力是最小的，100万十年期月供仅仅100万*4.9%/12=4083元，但是由于本金一直没有减少，所以在整个贷款周期里都是按照全额本金去计息的，也因此先息后本较前两种还款方式产生的利息最高，100万十年期总利息为100万*4.9%*12=588000元。

综上，三种还款方式里等额本金的利息最少，是不是它最划算呢？

事实上，现实中选择等额本金的比例是最低的，因为它前期的月供最高，还款压力也就最大。而选择先息后本的人最多，其次是等额本息。原因很简单，虽然从整个还款周期看者两者产生的利息较高，但是因为绝大多数银行都是可以申请提前还款或者提前部分还款的，如果后期您手头上资金充裕就可以提前结清贷款或者提前结清部分本金，这样所产生的利息也会减少，而如果后期资金压力非常大，选择先息后本就能保证贷款的最大利用率，也不会被高额月供所困扰。

【总结】：虽然先息后本的还款方式可能会产生更多的利息，但是它给了借款人更多的自主权，所以建议做生意的朋友优先选择这种还款方式。而对于普通上班族，更建议选择等额本息，这样能强制自己每个月归还一部分本金，变相存储，对于剁手党有一定的帮助！[偷笑]

您有更多贷款问题都可以问我，更欢迎你在评论区留下你的精彩发言，保证逐一回复[大笑]

房贷什么时候提前还最划算。

经常遇到咨询最多的就是很多人问，房贷什么时候提前结清最划算?小编在这里告诉你：没有。

“什么房贷30年，5-8年提前还最划算”“这些情况适合提前还贷”......关于“提前还贷”，人们常常会有各种关注的问题。到底在那个时间点提前还贷才是最划算的呢？小编告诉你：没有。是的，你没有看错，没有这样的时间点。

无论你选择贷款是公积金贷还是商业贷款，还款方式是等额本息或是等额本金，他们利息的计算方式都是一样的，即当期所欠银行贷款总额*贷款年化率/12。举个简单例子：房贷100W，贷款20年，贷款年化率4.9%（我们以基准年化率来演算），等额本息每月还款金额为6544.44元。这6544.44元中，利息为1000000（贷款本金）*4.9%/12=4083.33元。这个就很好理解了吧，实际上第一个月还款后，你的本金才还了2461.11。那么第二个月你需要还的利息为（1000000-2461.11）（贷款剩余本金）*4.9%/12=4073.28元。以此内推......

如果是等额本金计算：每一期本金=1000000/12(月)/20（年）=4166.67元。第一个月还款利息总额也是1000000元计算，跟等额本息一样，也是4083.33元，那么按照等额本金的还款方式第一月应还款金额为4166.67+4083.33=8250元，第二个月需要还的利息为（1000000-4166.67）*4.9%/12=4066.32

看了我上面的演算，相信很多人已经明白，很多人其实有一个误解，认为等额本金比等额本息划算，因为总的利息算下来比等额本息少。其实不是这样的，只是因为等额本金前面每个月还的本金多一些，那么银行的剩余贷款额度小一些，所以总利息会少一点。很多人房贷20年甚至30年的，还了几年后一看，总的还了几十万，本金才还10多万，认为前面还的基本全是利息，到最后才还的是本金，其实大家都忽略了前面利息多是因为房贷剩余本金大，所以产生的利息多，随着本金的越来越少，到最后你发现利息越来越少，其实不是利息越来越低，而是剩余本金越来越少，所以产生的利息就少。并不是大家认为的前面把大部分利息还了所以后面利息就少了。这个就跟前期的网贷有点像，很多人感觉不到网贷利息的高是因为一般网贷额度都不高的缘故（基数小，总的利息少）。

其实无论是等额本息还是等额本金，还是先息后本，只是还款方式不同，计息方式是不会发生任何变化的。不同的还款方式适合不同的群体，选择合适自己的还款方式，才是最重要的。

我刚没事用软件算了下，恐怖啊，还准备过段时间也去转经营贷，真的大坑。别人给我说的3.2的息，年化就是3.84%。以100万贷五年计算。每年还利息3.84万*5年加最低二万过桥费=21.2万（这是资金费用）+98万（2万过桥费会在贷款到位后扣除，等于拿到手现金只有98万）=119.2万，这样倒一遍贷款方式后实际就是以98万的本金，五年总还款119.2万元。以我房贷等额本金计算房贷利率8.5%才能和这个持平。。不知道我算的对吗？具体知道的给讲讲