（上篇）最高院判决！警惕房产代持协议背后的深坑

裁判要旨：

本案中，徐沛欣买房的目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。

借名买房在并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力,符合了我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。

案情简介：

2012年12月20日，徐沛欣与曾塞外签订《房产代持协议》，约定案涉房屋所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于徐沛欣；徐沛欣以曾塞外名义签订案涉购房合同及其他相关配套法律文件，交房时案涉房屋的房产证、土地使用证登记在曾塞外名下；曾塞外仅代替徐沛欣持有房产，并不享有任何权利，未经徐沛欣书面同意，曾塞外不得单方处分房产。

2014年4月25日，辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司（再审申请人）作为委托人、兴业银行股份有限公司沈阳分行作为贷款人与作为借款人的大庆庆然天然气有限公司签订《委托贷款借款合同》和《补充协议》，约定委托借款人民币2910万元，借款期限6个月。

2014年4月25日，兴业银行与石某、秦某、曾塞外、周某、马某某签订《最高额保证合同》，约定上述个人对2910万元借款承担最高本金限额为2910万元的连带保证责任，保证范围为本金及利息。

2016年5月16日，一审法院判决庆然公司返还中集哈深公司借款本金23,279,999.43元及利息；石某、秦某、曾塞外、周某、马某某承担连带给付责任。

判决生效后，中集哈深公司向一审法院申请强制执行。2016年10月17日，一审法院查封登记在曾塞外名下的案涉房屋。2016年8月27日，案涉房屋办理抵押登记，抵押权人为北京银行股份有限公司红星支行，抵押人为曾塞外。

2017年4月11日，徐沛欣向中集哈深公司一审法院提出案外人执行异议，一审法院于2017年4月24日作出执行裁定书，驳回徐沛欣的执行异议。

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兴业24000，逾期5个月上门了。

中间没有失联。催官懒着不走，逼迫签订“不还款”协议书。

唉！忙活了一下午。无论怎么讲，粉丝就是一直被吓唬的欠着鼻子走。

对于上门的，请注意：

1、不用怕，你也可以录像，避免对方违规无证据。（也会让对方有忌惮）

2、没有理由要求欠债人