坐标河南郑州，多年银行个贷经验，一直从事金融行业，资深分析师，运行主管。 　　

我们都知道疫情前后国家都在大力扶持中小微企业，不管是商户贷还是房产抵押贷款经营贷，那利息都是非常低，真是非常诱人。有些银行对经营状况要求不是特别严格，对执照这块有要求，对于那些没有营业执照或者说不容许有营业执照的客群，只能“干瞪眼”吗?其实不然，房产抵押贷款消费贷也给足了大家优惠。 　　

贷款额度上来说：最近郑州银行和中原银行对消费贷的贷款额度都做了大幅调整，之前只有平安银行可以贷300万，现在也调整到郑州消费300万，中原消费200万，对于消费型的已经够用了。 　　

贷款利率上来说：消费贷年化3.8%，月息3.16厘，是不是很震撼。这个是中原银行推出的亮点，针对按揭房的客群。客户认定标准：在我行申请贷款时征信报告显示有在途个人住房按揭贷款或在我行申请贷款前90天个人住房按揭贷款结清的客户。敲重点：抵押物可以不是征信上按揭贷款的同一套房产，需是来我行办理贷款业务的他行新客户。如果你的系统评档位在A档或者是优质单位的，可以在合同上写明，十年授信时间内利率不随着LPR变动而变动，固定利息。 　　

还款方式来说：授信十年，三年还一次本金，而且可以随借随还(有个授信额度，在这个额度范围内，用多少产生多少利息，不用不计息，而且是按天计息的)。更有甚者，银行推出来十年无还本续贷的政策，即三年到期后，银行帮你还上续出来，很香吧。 　　

这么好的政策，不仅仅说郑州市区的房主能享受到，像中牟、新郑、荥阳、上街的伙伴都可以申请。其实这么低的利息还是受到了按揭房首套利率下调的影响，所以我们大家也是需要珍惜的，不好遇见。

肯定是房子抵押贷款

我前夫这辈子就跟鱼杠上了！今天听说他花20多万买了一艘船，专门用来在内河里捕鱼，我心里又开始忐忑不安，这能靠谱吗？是不是合法？会不会出什么问题？20多万的钱是从哪来的？ 按理说，我们俩分开已经8年多，早已恩怨忘却各过各的日子，可他一有风吹草动，还是会影响到我，因为他本就不是个消停的人！ 年轻时候在一起过日子，如果他出去办事，半小时就应该办好的，一小时还不回来，肯定就是跟人打起来了！ 我帮着处理过了若干回，派出 所都去过好多次。 现在他年纪大了，脾气也没那么暴躁了，这几年倒是没听说过跟谁打 架，但却知道他既没有职业，也没有收入，老人住院他都拿不出一分钱来，更别提孩子的抚养费，过年连个压岁的红包都没有。 我虽然心里也有怨气，但却没有跟他计较，只希望他能平平安安的度过晚年，少给孩子们添负担。 所以，我也会经常关注他的朋友圈，他不是钓鱼，就是在去钓鱼的路上，而且每次都开车到百里之外，各种钓鱼的设备有几万块。 春节前，他打电话说要卖房子，让我配合签字，因为房产证上有我的名字。 我劝他不要买，因为卖了他就没有地方住。 他还很生气，让我不要管他，还说欠别人钱还不上，要卖房抵债。 我给他二弟打了电话，请二弟劝劝他，毕竟这房子是他的容身之所，如果卖了房子，他就真的如丧家之犬一样，连个住的地都没有，他不安稳，势必会影响到孩子们。 可能二弟的劝解真的起了作用，过年后，他就再也没有提过买房子的事。 我感觉心头轻松不少。 今天忽然听说，他买了一艘鱼船，我也是打电话求证了二弟。 二弟说，确实买了，还花了20多万 ，他这大半辈子就喜欢捕鱼，谁都劝不了他，以前捕鱼是玩，现在他要把他当做一个职业，用来赚钱，也没什么不好！ 我跟二弟说了我的担心： 1，用船在内河里捕鱼，是不是合法？如果他被抓了，就会影响和连累到孩子的前途，虽然孩子不跟着他，但他也是孩子的生父。 2，安全问题，我虽然没看到这船长什么样子，想必是很快的，他今年也57岁了，每天穿梭在河里，出了安全事故怎么办？儿子还小，管不了他，女儿却不能坐视不管。 3，买船的20多万是哪来的？他自己解释是拿了贷款，可据我所知，他没有工作，也没有流水，银行不可能借钱给他，除非借了民间的高利贷，如果是这样，要捕多少鱼才能还上人家？如果还不了，又该怎么办？ 二弟觉得我想的周到，他明天会再去了解，但船这两天就要到家了，再说什么已经没有意义了。 可能好多人都会说我自作多情，杞人忧天，已经分开多年了，还管人家干嘛？ 其实也不是我要管他，关键是我跟他有20多年的婚姻，还有两个孩子，我可以不管，但却不得不为孩子们考虑！ 女人真的很累呢！#挑战30天在头条写日记#

倒查查，请问一下当时开发商如此抵押，这个神秘的金融机构是如何放的贷款呢？

一，为什么要全款买房？

目前上海买房的政策是首套房首付3成，二套房首付7成，但如果购买二手房三价取最低的情况下，首套房实际首付是5成，二套房的首付比例逼近到了8-9成，几乎再补充部分资金可以全款购房了。

以至于之前很多刚需买房遇到”违约潮“，没办法，现实情况就是这么残酷，很多购房者都是费力攒够了首付，还没凑好装修的钱就开始看房上车了，更不用说全款了。

那全款购房适合什么样的群体呢？

①二套房，首付比例比较高，不如凑齐全款买下来再办抵押②二套房按揭利率5.35%，甚至5.6%，这个利率偏高且贷款额度的比例不高

③二手房交易过程中规避违约问题，既然是卖房，那原房东肯定要最快的时间拿到钱，购房者呢也要尽快完成过户，避免一些不必要的麻烦。

二，资金不够如何全款？

很多朋友会说，全款资金不够或者后续抵押如何操作！

针对资金问题，

目前市场上全款买房垫资的资金成本在万六每天，包月1.8%，可按天计算

拿到房产证以后再到银行办抵押贷款，以归还垫资部分的资金。

目前抵押贷款的年化利率3.08%—4.25%，可以接受新产证和新公司！！

关于抵押贷款：目前抵押经营贷的政策

前提：个人或者家庭直系亲属名下有公司，没有的话可以现转让一个

关于利率和还款方式：

①一年期先息后本年化利率最低3.08%②三年期先息后本还款年化利率3.65%, 授信10年 或者20年等额本息还款

关于公司的要求：

如果名下已经有公司且有实际经营流水的，可以直接操作

如果没有公司现转让的公司需要注册满一年，变更股份完成后即可。

总结：

全款买房再抵押的好处;

省去繁琐的按揭贷款审批环节，帮助购房者更快的完成交易。

经营贷利率比按揭利率便宜，对于二套房者每年可省下1.5%的资金成本，且还款方式更划算，每月的还款压力有所降低，您看划不划算！！此种情况同样适合按揭贷款在还的客户，把按揭置换成经营贷，降低利率降低还款压力。

坏处：置换成经营贷抵押的话，个人公积金不可以抵扣，只得自主手动提取。有疑问请私信高老师