作为一个资深的评估师，现在可以很负责任的告诉大家知道，所有的房子基本都掉价了，如果您不信，可以去你们房子的所在地，去问问当地的房地产评估公司，请不要去问中介，中介说的不一定正确，因为银行给客户放贷，都会去问价格，而价格只有在权威的评估机构公司才可以开具评估报告，报告肯定也有水分，但是水分一般不会太高，因为是要负法律责任的，总之现在的价格都比去年的要低了很多，这是非常肯定的。

然后还有一个非常奇怪的现象，就是银行的贷款却可以放大去做，举个例子，一套房子评估价格如果是150万，银行按照7成贷款是可以做100万给到客户的，但是现在急着卖房子的却说我打折卖你100万，但是不要告诉银行，我们合同写150万，税费也按照150万的去交，那么就会出现一个非常有趣的事情，就是银行可以贷款100万，那么这套房子就等于不用付首付了，这就是所谓的零首付，那如果房子评估是200万呢？那么可以贷款140万，等于还可以倒拿钱40万，这种事情一般发生在开发商那里，为了去库存，他们打折百分之50出货，买房的全款先全额给你垫付，后面通过银行来回款，客户也只需要供的起利息就可以了，其实这些做法已经见怪不怪了那为什么会出现这种现象呢，说白了就是银行放款压力大，他也无所谓了，卖房子他也是为了赶紧卖，他就打折出售，其实这种情况大家可以想一下，假设那些买房子他们供不起了，大批量坏账了，那会怎么样？如果开发商为了去化，他找了一大堆还不起钱的人头来套取银行的贷款，那会怎么样？这么来说吧，现在市面上所谓背债的人就是这类，他们背个债，然后拿几十万回老家了，你能拿他怎么样？这是什么？活生生的次贷危机，未来必定会出现，所以大家要知道，现在开发商有多难，上面的人肯定是知道的，但是不能让他们这样做，所以一旦开发商打折出售，他们就会被叫停，不单单是影响周边的价格那么简单，还有很多复杂的因素在里面，房地产加上金融，如果用的好就是事半功倍，如果用的不好，就是金融危机，他是一把双刃剑，就看监管部门，但是这些东西不说也知道，没啥用，该爆的还是得爆，未来断供的房子会越来越多，很简单啊，房子过剩了，评估价一天天的掉，如果一套房子1000万你买回来，掉了500万，你会还去供房贷吗？肯定会躺平，除非你一直有收入，但是现在的大环境收入明显在不停的减少，大家已经非常辛苦了，总之时间会让大家明白，房子这个资产，未来不一定会保值，除非你是全款买的，那也倒没啥问题，至少还能住，但是高杠杆买的，负债过度的话，那资产一缩水，你就麻烦大了，作为一个评估师可以很明确的和你说，我们会把最低的价格挂上去，其实还是很悲剧的。

我和律师追债的故事（原创连载）十三

（十三）

王律师分析，银行一般会把房子处置权交给第一个查封的人，银行等着收钱就可以了。但是启动评估就需要先交评估费的，王律师说这个房子的评估费不低于2万元，我好不容易才拿回一点点钱，打官司评估还需要交评估费，我心里有点不舒服，但是这笔费用省不了的。该交的还是要交的，我必须时刻配合王律师。

王律师说，此案现在后续有另外一个人也在起诉，王律师说这个人债权200万，也对这套房子进行了查封，但是他查封属于轮后查封，也就是说在我之后查封，他没有资格处置这套房子，银行只等着拿钱不会主动处置这套房子，只能由我们处置。王律师说他也不可能把房子的处置权交给轮后的这个当事人处置。王律师分析道，现在昆明的房子在涨价，几乎都翻倍了，这套房子地理位置好，新房子没有装修，还是大品牌开发商的房子，应该第一次就能拍卖成功，拍卖所得足以还银行贷款和覆盖我们所有债务，但是本案有一个风险，那就是轮后查封的这个当事人肯定会提出参与财产分配，也就是说要来分我们的执行款。王律师说无论如何都会反对别人来分隔财产。现在就必须立即启动，争取让这个程序尽快走快点，在他们还没有进入强制执行就把我们的程序走完。

王律师跟法院协调，法官也同意了可以先行评估，开发商也配合法院搞评估，我也积极配合王律师的工作。不到一个月就评估报告下来了。评估价值有420多万元。

当初被告买的时候，合同价是280多万，短短一年多时间就涨了100多万。看样子被告这个小姑娘还是很有眼光的，没有拿着我的钱去挥霍，而是投资了房子。我当初要是把这80万拿去买了房子，肯定也能够置换一套大平层大宅了，但事情不能这么想，谁能够料到昆明房子这几年长得这么快！

评估报告下来后，房子刚好到交房的日子。在上网拍卖之前，王律师带着我来到房子周边找房产中介，让房产中介帮忙推荐一下这套房子，有人想买大平层的房子可以上网去买。

王律师考虑到网上买房针对法院拍卖的房子需要一次性付款，这对购房者来说是很困难的。有了中介帮忙推荐这套子就有了购买客户。王律师随后又联系拍卖公司，让拍卖公司联系昆明的银行针对这套房子做贷款，也就是说这套房子可以贷款买。这些沟通协调的事情，我是不知道的。王律师前后跑了几家银行信贷部门，有几家银行都表示可以针对这套房子做按揭贷款。这样一来，购买客户就解决了买房资金问题。有几家银行都同意了贷款，并且直接申请，快速放款！我们看到网上那些拍卖房都是要求一次性付款，很少看到有贷款的，能够贷款购买的都是律师在先与银行沟通协调的结果。真正为当事人做事的律师，背后付出是很多的，事无巨细都需要沟通协调，很多情况下，作为一个普通打官司的人来说，根本就不知道门路在哪里！找到一个称职的律师，少走弯路，一切都比较顺利。

房产中介联系好了，银行贷款协调好了，法院很快就把房子挂网拍卖了。

一个月后8个人参与竟拍，前后竞价100多次。房子卖了就可以还债了，但事情还没有这么简单，该来的还是会来的。

从评估值看房价，有新意。

银行评估值是买房的重要参考指标。 北京海淀：西四环内四季青地区单价9万的住宅地铁12号线年内开通，西四环外田村9万的住宅有地铁6号田村站未来有3 号线贯通。个人感觉4四环内四季青地区的房子9万性价比还是很高的，地铁12号线今年一旦开通涨到10万不难，而且从评估公司的结果（请看下图）看也是四季青房子比田村评估值高，这个评估值是银行贷款的基准参考值，代表了金融机构对某地区房价的认可程度。 西四环内四季青地区评估单价7.4-8.1万因该地区住宅楼里差距较大引起，均价7.75万。现在卖9万，溢价1.25万。 西四环外田村地区7.5-7.8万该地区住宅样本楼龄较新均价7.65万，现在卖9万溢价1.35万。 如果未来两地都没有特别利好，简单来说四季青地区会比田村地区多盈利1000/平米，100平就是10万。

银行评估值是买房的重要参考指标。

北京海淀：西四环内四季青地区单价9万的住宅地铁12号线年内开通，西四环外田村9万的住宅有地铁6号田村站未来有3 号线贯通。个人感觉4四环内四季青地区的房子9万性价比还是很高的，地铁12号线今年一旦开通涨到10万不难，而且从评估公司的结果（请看下图）看也是四季青房子比田村评估值高，这个评估值是银行贷款的基准参考值，代表了金融机构对某地区房价的认可程度。

西四环内四季青地区评估单价7.4-8.1万因该地区住宅楼里差距较大引起，均价7.75万。现在卖9万，溢价1.25万。

西四环外田村地区7.5-7.8万该地区住宅样本楼龄较新均价7.65万，现在卖9万溢价1.35万。

如果未来两地都没有特别利好，简单来说四季青地区会比田村地区多盈利1000/平米，100平就是10万。