1。该房产要产权无瑕疵，无查封、无抵押、无居住权、无未披露租房合同等。2.卖方是合同想对方，如有多人共有、家庭共有，要有所有人签字认可，并要对方承诺其对房产有完全处置权，并约定好违约责任。如因其他共有人或者家庭成员原因造成无法交付使用或者过户登记，视为对方违约。3.约定好待过户条件具备后及时办理过户手续，如届时或者预期无法过户，应约定号退款、退房、解除合同等约定4.房产未过户前，存在较多不确定性，我方先付款的话，最好要求对方提供担保。
浙嘉江兴，生王先花了160万下买一房套子，已经付了80万定金，房主却然突反悔，并表且示金定不予退还，王先一生怒之下，起诉房了东，不要只求还退自的己定金，还要房求东外额给40万，当做违约金。
王生先打买算套手二房，看了好套几都不满意，这天于终看上一了套，160万面积139平的房子，自己赶就紧定敲了下来。
因为东房也着卖急出去，于就是让王生先先付定金，然后办手理续，就可过以户了。交定金于属常规操作，王先生是也真想心要这套房，定金交自了己也安能心，房子也会不再被人他买去。
于是，王生先就按约照定付了80万，并也且签订合了同，规定了房交时间。等到交快房的时候，房主东动王找先生，希可望以宽时限间，他还们没有出搬去。
因为快过到年了，也没特有别适合的，所以着想过年完后再搬。如果王生先同意的话，自也己愿意，每月个按场市价他给付房租，一月个再给他1500元，临住时几个月。
听到这里，王生先也表示以可理解，自己不也是着很急住，当也时是特别欢喜这个房子，才着签急约的，如真果的困难，出几租个也月行，反正也吃不亏。
可是，这住一就了出问题，过了好个几月，对还方是没搬有家意的思，王先生好只找对方。
没想到，这对次方却说，这套子房买还来没有两年，这时个候果如办过理户手续，需再要多付8万。
因为有5个就月够2年间时了，再花多这一笔钱，没有必要。王先一生听，也确的是这样，反正自在己这期间，有租房收，也不差这5个月。
于王是先生又应答了，两人又新重约交了房时间。5个月后，对方直一不交肯房，每王次先联生系对方，总是有会各种口借推迟，就不是肯办手续。
见状，王先生得觉情不况对，再追三问房东，这才道知真相。
原来，这套房并子不是东房的，虽房然产证是上他，但是时当这房套子，是他哥哥买他给的。现他在哥不哥同意卖，手就续没有法办办。
但是，双是方签了合同的，单方违面约，是要需付约违金的。
没想到，房东绝拒支违付约金，而还且表示金定也退不了。80万来用还债了，反自正己在现没有钱。
此时，王先生白明自碰己上老赖，和方对纠也缠没有结果。
于是，直把接对告方上了法庭，要对求方返还80万定金，并且支付40万违约金。
还到没开庭时的候，房东对见方是硬个茬，只服好软，同王意先的生要求，并且商好量了款还日期。
真想没到，老的赖话然果不能信，到还了款期，王生先找对到方，发直现接系联不上了，家是里空的，电话不打通。
这时个候，王生先才怀自疑己骗被了，从头到尾，对就方不是房东，利用这房套子，就是了为骗定金。
然而久不后，失的联房东现出了，提要出么再给50万过户，要就么让王生先撤诉，钱可以还，但是有没这么多，只慢能慢还。
最王终先生有没同意，对方三两番次反悔，根就本没有信誉，自己果如答应了，将来可更能难处理。
俗话说，原一谅个很人容易，但再是相一信个人很难。王生先一而再再而三地被骗，真让是人大跌眼镜。
《民事讼诉法》第百一零条一规定：利关害系因人情紧况急，不立申即请全保将会其使合权法益受难到以弥的补损害的，可在以提诉起讼或申者请仲前裁向被全保财产所在地、被申人请住地所或者对件案有管权辖的民人法申院请采取全保措施。
申请人当应提担供保，不提担供保的，裁定回驳申请。
因王先给生付的80万也元被房还东债，房东底到欠了他多人少钱，其能可已负经债累累。
而目其前名还下有个一房产，所为以了保胜障诉后，王先能生够拿到钱，应该起在诉前，请法求院该对房子行进冻结。
而行进诉前担保，王生先必须纳缴所保担的费用，就是160万的元保证金，防止东房在开前庭把子房卖他了人。
对此怎您么看？
留参言与讨论。
山西，太原。邢先生的母亲给程某借了200万，程某用一套住宅房和一套门面房抵押给他们，可没想到五年之后，门面房锁被人撬开了换上了新锁，他们也联系不上程某，问物管。物管表示:他们也不清楚。
程某是一家房子开发的法定人，他建房子时，由于资金短缺。于是通过朋友介绍，程某认识了邢先生的母亲。程某向邢先生的母亲提出借200万。
邢先生的母亲担心借钱之后，程某没钱还，于是要求程某抵押一套门面房给他们，程某答应了，他们签了一份房子买卖协议，并约定三个月之后还钱。
然而三个月过去之后，程某没有半点要还钱的意向，即使邢先生的母亲去催他，他也表示没有钱，要过一段时间。
程某这一拖就拖了一年，一年后邢先生便去找程某，但是程某也依然没有还钱的意向。为了不让这200万打水漂，于是邢先生又要求程某抵押一套住宅房给他们。程某答应了，于是双方又签订了这一份房子买卖协议。
@雷神看法
签订买卖协议之后，他们心想两百万能够得到一套住宅房，一间门面房，他们也很心满意足。
由于邢先生一家人是在外地，并且借给程某两百万之后，他们手里也没有钱了，于是他们就想先回老家赚点装修费，然后再过来定居，谋发展，于是他们一家人便回老家了。
他们回老家之后，一待就待了五年，这五年来也没有时间来看看门面房和住宅房。现在他们手里攒了一笔钱，可以装修住宅房住下来，也可以装修门面房做生意了，于是他们一家人又来到了太原。
可是当他们来到门面房时，他们惊呆了，他们看见之前他们所安装的锁已经被别人撬开了，又安上了一把新锁。他们感到很奇怪，难道程某抵押的门面房有问题？
为了搞清楚情况，于是邢先生便找到了物管，物管表示:这个门面房有问题，不要去装修，因为还有一个买主。邢先生听的这个消息，就愣住了，因为这间门面房明明已经属于自己的了。
于是他把自己的房子买卖协议给物管看，可是物管说另一位买主也有这一份一模一样的房子买卖协议。邢先生突然有点惊慌，他不知道这到底是怎么回事。
为了搞清楚情况，他要求见程某了解情况，可是程某已经去了外地联系不到了。邢先生一家人感到很无奈，于是便跑到程某所开的公司去讨个说法。
可没想到，去到那里，那些员工的态度却很蛮横，始终对这件事置之不理。
由于这件事得不到解决，导致邢先生不敢装修这间门面房，而他们又担心另一个买主来装修这套门面房，所以他们一家人只好放了一张床在那里，日夜轮流守着，等待程某的回来。
一个门面房，两份一样的房子买卖协议， 很显然程某是一房二卖，从法律的角度来看，一房二卖的行为该如何认定？
一、 程某通过签订房屋买卖协议的形式抵押借款，事后又将房屋过户给其他购房者，这是违约行为。
《民法典》第495条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
所以如果程某已经把门面房过户给另一位买主，那么他需要承担违约责任。
二、一房二卖中房屋产权归谁？
1、根据不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，生效力;未经登记，不发生效力。也就是说，谁登记就归谁，所以已经办理了过户登记手续的，买受人取得房屋产权。
2、谁占有房屋，房屋所有权归谁。在司法实践中，遵循的基本原则是交付给一方占有房屋就视为买卖双方对买卖合同的实际履行。
3、谁的合同成立在先，谁就取得房屋所有权。民事交易的基本原则是公平和诚实信用，在前后两份房屋买卖协议，谁的合同成立在先谁取得的房屋所有权。
三、对于只是签订了房子买卖协议，还没有办理过户手续的邢先生来说，邢先生可以解除协议，同时可以要求程某承担赔偿责任。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，房子买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致房子买卖合同目的不能实现的。
无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
所以如果邢先生解除协议，那么程某并不是还款所借的钱，而是赔偿承担门面房房款一倍的赔偿责任。
四、一房二卖的行为构成犯罪的会受到刑事处罚。
《商品房销售管理办法》第39条规定，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款:构成犯罪的，依法追究刑事责任。
所以程某应当出面处理此事，如果不出面处理此事，他的行为将会构成合同诈骗罪，将会被追究刑事责任。
对于程某的一房二卖，您有何看法？#律师来帮忙#
山西，太原。小田买了一套房子，付了270000元，签订了房屋买卖协议，房主答应三个月之内办理过户手续，可是三年过去了却没有办理，小田找不到房主了，而房子又面临着要被拍卖，小田不能接受此事。
小田和妻子是外地人，但是他们都想定居下来，但是又人生地不熟，对房子也不太了解，为了减少买房子的麻烦，于是他们找了一家信誉比较好的房屋介绍处。
过去找他们的时候，夫妻俩就说出了他们的需求，说要尽快找到房子住下来，要装修好的房子，并且能够尽快办理过户的。而介绍处也承诺，在他们那里找房子，可以在三个月之内过户。
于是他们去看了那里的房子信息，发现有一套房子挺不错的，于是就去看了房子。房子所处的地理位置比较好，交通环境也方便，并且房子的采光通风也很好，面积也适合小田夫妻俩，所以他们对房子很满意。
随后他们便联系了房主魏女士，双方对房子的价钱谈妥之后，双方便签订了房屋买卖协议，小田给房主魏女士支付了27万的首次房款，并约定过户的时候交清尾款。还给介绍处支付了16800元的介绍服务费。大家都约定好了，三个月之内办理好过户手续。
@雷神看法
签完协议之后，小两口都很期待搬进新房，所以他们盼望三个月快点过去。然而三个月的时间过去了，魏女士却没有配合小田办理过户手续。
于是小田便联系介绍处，介绍处的人表示他们正在和房主魏女士沟通，无奈之下，小田只好等待消息。可没想到这一等就等了三年。
这三年里小田联系不上魏女士，当他们联系房屋介绍处时，房屋介绍处又一直用各种理由搪塞小田。因此就算小田住在房子里，也过得不踏实。后来还发生了让他和妻子很惊慌的一件事情。
原来近段时间，他们所买的房子门上贴了一则通知，通知的内容是:由于欠款贷款按揭长期不还。现在在期限已过，将申请财产保全，将进行房屋拍卖。
小田看到了这则信息之后，才理清了头绪，原来房主魏女士是贷款买的这套房子，由于还不上钱，才把房子又卖了给小田，但是魏女士拿了小田的房款之后，这三年却没有还款，导致房子要进行拍卖。
小田知道，如果魏女士不解决这件事情，那么他们也没有地方住，钱没了，房子也没了。所以小田很是担心，但是他依然没有联系上魏女士，联系介绍处，他们又是拿理由来搪塞。
于是小田找来调解员，面对调解员的联系，介绍处的人表示，他们现在还在和魏女士沟通，魏女士现在在外地，还不能回来，等她一回来就办理房子的过户手续。
可是魏女士到底什么时候回来，他们依然没有给出一个肯定的答复。为此小田决定走法律途径，维护自己的合法权益。
答应三个月办理过户手续，然而三年过去了，还是没有办理，很明显这是违约行为，那么小田又该如何通过法律途径维护自己的合法权益呢？
一、小田和房主已经签订了房屋买卖协议，他们之间已经构成了合同关系，双方都应当履行各自的义务，现在面临房子没有过户的情况，小田有两种方式可以维护自己的合法权益。
1. 可以要求魏女士继续履行协助小田办理过户手续的义务，并且承担这三年来的相应违约金。
《民典法》第577条约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
继续履行办理过户手续的义务是魏女士应当承担的法律义务，也是小田享有的法定权利。由于魏女士已经违约了三年，那么魏女士还需要承担这期间的相应的违约责任。
2、小田可以给魏女士履行协议的一定期限，期限超过15天之后，小田可以要求解除协议，要求魏女士返还房款，以及承担相应的违约金。
《合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。
因此小田是可以解除房屋买卖协议的，如此之外，还可以要求为女士承担相应的违约金。
《合同法》第115条规定，一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
由于魏女士拖延了三年，没有履行自己的义务，因此不管小田用哪种方式维护自己的合法权益，她都应该承担相应的违约责任。
三、小田已经给介绍处支付了相应的介绍服务费。那么在此事当中他们也是有一定的责任的。由于他们没有承担自己的责任，所以他们应当退还这些费用。
对于小田买房的遭遇，您有何看法？#律师来帮忙#
网友：老师，您好。现有一郑姓劳动者投诉我县某镇的某达快递拖欠其工资7500元。经调查询问，该快递企业负责人崔某已将该快递企业转让给历某，且原快递企业负责人崔某已逃匿，无法联系。现快递企业负责人历某称自己与崔某签订的合同上明确了拖欠工资的责任应由崔某负责。而后又从国家企业信用信息公示系统中查询得知该快递企业负责人虽几经变更，但法人一直都没变化。原因是过户要交过户费，所以一直都进行经营性质的转让，未在法律程序上办理登记。请问老师我还从哪里入手解决这个问题？
答：应该查清拖欠的是几月到几月的工资。然后什么时间，崔某将该企业转让给历某。由此可以判断崔某历某谁是责任主体。如果拖欠的工资处于崔某的经营过程中，那么崔某是主体，如果拖欠的工资时间处于历某的经营时间内，那么历某是责任主体。他俩之间的协议不足为据。
#工资拖欠# #咨询# #劳动监察#
日常分享：委托人与被执行人签订房屋买卖合同，后未能过户成功，双方达成协议，被执行人退还委托人购房款50余万元，但是被执行人未按照协议履行，无奈只能诉至法院。经法院调解，达成还款协议，但是被执行人未按照法院调解书履行。现向法院申请执行，调取被执行登记在他人名下的房产信息。希望调取到有用信息，发现财产线索，早日维护委托人的合法权益。
另外想说的是，在执业过程中，许多案件都是在法院阶段调解，但是部分被告不按照调解协议履行的，最终原告不得不向法院申请强制执行。既然在法院审判阶段达成了调解协议，双方当事人就应该本着诚实信用原则履行调解协议，在调解过程中应该结合自己的实际情况达成调解协议。在审判阶段达成了调解协议，后又不按照调解协议履行的，这严重损害了司法的权威，损害了法律的尊严，欺骗了当事人，更欺骗了法官。对于这一类的当事人，没有正当理由不按照调解协议履行的，应一律进行司法拘留，情节严重的，考虑入罪。
