二手停贷，土拍地王不断，武汉楼市到底怎么看？
6月上半旬武汉二手房暂停贷款的时候，很多客户和业主都在咨询我后期房价的走势，是否适合继续买房。我一直说先看看，等月底集中土拍后我再回答，因为土拍结果是一个城市楼市价格走势非常重要的指标，即是官方的态度又是开发商积极性和对这个城市未来信心的体现。因为不管是谁几十上百亿的项目不是随便拍脑袋决定的，绝对是经过深思熟虑，做过详细市场调研的。所以这次土拍是能说明非常多的东西的，跟着官方的政策和规划走，总不会太差。而且我们业内有一句话说得也特别好：如果你看好一个城市的发展，那么建议你买一套这个城市的房子，当你决定买一个城市的房子，就相当于做这个城市的股东，以后一荣俱荣，一损俱损。
今天武汉第一批集中供地土拍（共分三次，25日，26日和29日）终于尘埃落地，之前我好几个客户也业主朋友问的问题我现在终于可以回答了。首先来说这次土拍的结果，共拍地57块，产生5个地王！（在此解释一下什么是地王：地产界习惯把某一片区域新产生的楼面单价最高的土地叫做地王，是楼面单价不是总价。）其中比较热门的板块是东湖高新区（左邻新地王楼面价破1.5万/平，东西湖区园博园北破1.7万/平，硚口崇仁路破2.4万/平）硚口区，东西湖区。本次土拍，供应量最大的区域是蔡甸和东湖高新区，分别供地14块和10块。
那么在武汉二手限制贷款的情况下，部分区域土拍价格再创新高的背景下，今后楼市怎么开待呢？房价难道会再次暴涨，其实不是。原因也是在这次土拍的结果里，很多人只留意了土拍价格，但是很少有人留意这次土拍的容积率限制规定。这次土拍绝大多数地块对容积率的要求都在2-3之间，也就是说后期这些新建小区建成后密度都不大，舒适度会更高，不会向之前哪些新建小区那样密度那么大。因为密度小，所以这几个好位置好地块后期大概率是建环境好，居住品质高的新楼盘。这样的高品质，低密度的楼盘在价格上肯定是高于周边普通楼盘的，而且定位也更偏向于改善群体而非纯刚需群体。武汉的老社区非常多，潜在改善群体巨大，而好地段的土地又很少，所以后期好地段高品质舒适小区绝对有足够的市场。这也是开发商敢高价拿地，好地块之所以成为地王的背后逻辑。
所以后期武汉楼市会逐渐分化，好地段，好楼盘依然看涨。老旧社区，居住体验差的社区就不见得。远城区供应充足，上涨难度大，二手还可能跌，这个观点也是我一直认可和告诫大家的。政策的调控让大家有了更多的选择，有钱想买好地段好楼盘的，价格将会非常贵。钱不多，想住核心区域的，老社区选择也不会少。如果是钱不多，又想住好楼盘，往三环外走，选择多多，今后五年武汉将会形成这种稳定格局。
