看看你的租房合同是怎么签约？上面一定不会有“出租方卖房要征得承租同意”的条款内容

对面那套四居室的房子的房主打算卖房，因为急需周转资金，他打算以低于市价30万的价格抛售，条件是购房者不要贷款，一次性付清。我们刚刚在中介签了合同。

理在这里。首先你签的借款合同上明确有，当你违约后，银行有权把你的抵押物房子移交法院拍卖，你是签了字的，不然要抵押物干嘛。在次之前你有足够时间自己卖房把欠款还上，这样就皆大欢喜。当已经走到法院拍卖的环节了，这个时间短则半年，长则两三年你都没卖掉你的房子，证明抵押物不优质没人买，法院降价卖无可厚非，一拍没人买，二拍在降，一直到有人买为止，因为你欠银行钱啊，银行必须收到钱。当你断供违约后，你就已经没理了//@自在的寒冬:专业的朋友解释一下房贷的抵押物是什么？一套房一百万，我付了三十万，你放贷七十万，这就证明你认可这房子值一百万，最少也值七十万吧。我断供，你拍卖卖不出七十万，不足的还要跟我要，你放贷收利而一点责任都不负担，理在哪？

【房东口头答应卖房，却因房子涨价反悔！购房人愤怒起诉，房东却说没签协议，没收定金，不该赔】真的是这样吗？

购置婚房原本是一件开心的事，可是小王却开心不起来。

小王打算购买与姐姐小丽同一小区的房子作为婚房，遂委托姐姐为其物色合适的房屋。

小丽在小区业主群中得知被告兰某的房屋要出售，随即通过微信与其联系。小丽代表小王与兰某就房屋的出售、房屋售价等进行协商，并与小王实地察看了房屋，确定购买该房屋并表示可以先支付定金，兰某表示不收定金也会以120万元的价格卖给小王。双方还确定了签订书面合同的大致时间。

小丽还告诉兰某，期间其父母也有从外地赶来看了房屋并设计好房屋装修方案，购房款也都准备好，也将买房的事情告知了女方父母。

一切都紧锣密鼓地准备着，在双方约定的签合同日期前，兰某却突然告诉小丽因价格波动太大，不打算卖房，等以后涨价了再卖。小丽告诉兰某，家里为了该婚房已经支出了相关费用和成本，希望其再考虑考虑，但兰某铁了心拒绝。

小王一怒之下将卖家告上了法庭，要求兰某赔偿相关损失5万元。兰某辩称，双方没有签订任何协议也没有收取定金，不应承担赔偿责任。

思明法院经审理认为，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式和其他形式，可采取要约、承诺方式或其他方式。

根据小丽和兰某的微信聊天记录，其向兰某明确发出希望购买兰某的房屋并与其订立书面房屋买卖合同的要约，兰某对此也作出同意该要约的意思表示，双方间的合同关系成立。

小丽和兰某就购买案涉房屋及交易价格进行了磋商，并约定在清明节后签订正式的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国民法典》规定，该合同的性质属于预约合同。思明法院根据民法典关于预约合同违约责任的规定，认定兰某未按其承诺履行订立本约合同的行为构成违约，应赔偿小王相应损失。法院综合考虑兰某的过错程度，小王的履约情况、相关成本损失、二手房交易市场风险等因素，酌情认定兰某应赔偿小王损失15000元。

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条确定了预约合同是以将来订立合同即本约合同为目的的合同形式，交易双方一旦成立预约合同关系，即受该合同的约束，违反合同义务同样要承担违约责任。

本案交易双方口头商量好要在某一时间签订书面买卖合同，符合民法典规定的预约合同的要式，双方间成立预约合同法律关系。后出卖方不愿意订立买卖合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于预约合同的责任承担，根据契约自由的精神，一般不会强制交易双方缔结本约合同，但违约方仍要对守约方为订立、履行合同支出的合理费用、机会损失等进行赔偿。

诚实信用是民事交易的基本原则，也是社会主义核心价值观之一，市场主体在交易活动中一定要秉持诚实、恪守承诺，诚信对待每一次交易活动，否则就要付出相应代价。

#买房#

编辑 | 李立宇 来源 | 厦门市思明区法院

儿子同父母签定借款协议丶或房卖了再购买需写清卖房时儿子的出资。只有双方共同出资才认可。

有人“洗房”不用愁，都是老套路，父母懂法律，道高一丈！

二手房交易法律风险提示

近期，上海市民伍某婷购买二手房，由于贷款审批延迟，致使己方违约。卖房者起诉到黄浦区法院，法院最终判决购买者违约，购房合同解除，购房者需承担总房价20%的违约金，以及赔偿装修成本约180余万元，总计约550万元的损失。

那么，购买二手房需注意哪些法律风险呢？现从律师的角度，给大家总结一下。

卖房基础知识（炒冷饭系列[允悲]）：

1.签三联合同，甲乙丙三方，买家，卖家，中介。每一联甲乙双方都要签字按手印，写身份证号，手机号，中介盖章，若合同上有手写内容，则甲乙双方都要在手写处按手印，中介盖章。三联骑缝处也需要盖章。这样的合同才有法律效力。

2.卖房，收定金最好五万起，如果你是急需要钱，则定金最好收高一些，降低买家违约风险，另外，这样可以有效防止职业ABC单炒家。

3.合同应清楚注明每一个买房流程节点时间，如规定贷款审批通过后三天内过户，过户后一个月内放款等，一般还需要规定超出时间的滞纳金，如每天千分之一。

4.合同应清楚注明违约条款及违约处理办法，一般买家违约作为卖家应要求没收定金，并承担总房款百分之二十的违约金，规定若违约应由法院起诉处理。

5.合同应清楚注明卖房房款总额，若买家为按揭贷款，则需要清楚注明定金多少钱，过户前首付多少钱，尾款多少钱。阿拉伯数字加大写数字。

6.合同应清楚注明中介费由买家承担。

7.若卖房需要带走家具家电等物品，应在合同中明确指出哪些东西带走，哪些东西留下，并写下一个清单，最好注明品牌，并拍照留存。

8.水电过户，应该规定时间过户，户口迁移问题买家不提你也不提。

9.合同中应注明不可抗力因素及情况处理。一般是终止合同。

10.卖房前应充分调查买家职业背景，征信贷款资质流水等情况，有效限制因买家自身原因导致的贷款问题出现。对买家失信情况（身份证号和姓名即可以在最高院中被执行人名单中及涉案名单中查到）核实，尽量避免与背景复杂的买家交易，或者此时应多加小心。

11.还有一点要十分注意，有些买房者或者卖房者过度谨慎保护自己的权益，出现了一些这样的情况，合同中全部是保护一方权益的规定，如只规定卖房者违约返还定金，赔偿百分之20房款，而不规定如果买房者违约，违约赔偿一致。这会导致出现“明显不公平的合同”，在合同法中，这样的合同，在商业，交易等领域是无效合同，即使签订，也属于无效合同。合同中的规定条款一定是“双向的”，规定了一方的权益，同时也要规定另一方的权益，规定了一方的义务，同时也要规定另一方的义务。

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卖房从签合同到收尾款历经5个月零10天。

银行放尾款贷款的时间有些长，其他过程都比较顺利，没操什么心。

我算是佛系卖房人，当初给了中介一个底价，中介带过几个客户看房，都还想再压价，几次之后我就告诉他们，让他们先谈，确定有意向，我再跟买方见面谈，避免中间来回传递，既麻烦又耗时间，并且让他们把关，好说话的客户，经济不算宽裕的我可以便宜点卖，挑剔又斤斤计较的我宁愿不卖也不降价。

没过多久就有人看中了，而且一个回合就敲定了，买方是说话很客气的一对夫妻，基本上没怎么谈，我就让了一点价格，8月1号第一次见就在中介公司签了合同，收了5万定金。

随后他们申请贷款，中间都是中介带着买方走流程，到9月11号通知我一起去办理过户，过完户收到首付款，我就去物业办理交接，把钥匙给他们了，让他们提前装修了。

接下来就等着银行放款，尾款是由银行直接转给我。直到11月中旬我才开始追问中介按揭负责人，尾款什么时候到账，告诉我在走流程，再等等。12月份又追问，告诉我年底银行放款额度限制，排队放款，再问中介业务员说是正常情况，然后暗示我可以用红包解决，可以优先安排，我拒绝，我不会助长这种腐败风气。

12月底按揭负责人告诉我1月上旬会放款，我一直等到上旬最后一个周五，又告诉我又出了什么政策银行要延后，我这次没客气了，告诉他，下个周一不到账，我自己去银行，不到账不会罢休，我不接受任何理由。我自己编了一个说法：疫情期间公司生意下滑，急用钱靠卖房来维持运营，结果给我拖那么久，如果公司因这个原因出问题，我一定会把事闹大，银行敢在这种时候欺蛮百姓，不想混了。同时又打了一个中介投诉电话，那个负责人立马说让我不要去，他来跟进，再多给他两天时间。果然在下个周一下午到账了。

虽然最后一个电话不太客气，但毕竟他也是打工的，我也不想为难，收到款后还是发一个红包表示感谢，并且在售后反馈时，给了一个5分好评。

其实追款的事应该是买方做的，一般情况是所有款收到，才会交钥匙给买方，我提前近三个月就给了，我觉得能给别人带来方便的还是愿意提供方便。

“要搬走？给钱”!湖南长沙，李女士于2020年将自己的一套房子出租给了一位男士 。双方约定，租期3年，每月租金2200元。出租人提前一个月通知承租人的，可以终止合同。

最近，因家人罹患癌症急需用钱，在出租了两年后，李女士便想着把房子卖掉来筹集点看病钱。按照合同的约定，李女士9月份通知了承租人看房，10月份又通知了一次，可承租人既没有交房租，也没有搬走。这让李女士十分恼火。

据李女士介绍，承租人之所以没有搬走，是想要房子的装修补偿2-3万元。可实际上承租人只是简单装修了一下，根本花不了这么多钱。

由于着急用钱，李女士同意给予5000元补偿，剩余租金也给予免除。可对方还是不同意，执意要2万。李女士也很无奈，一共才租了两年，租赁一共就收了4万多，按照对方的算法，相当于一年白租。

而承租人讲，走之前得给一些补偿——三万元，然后就走人。

目前，调解没有奏效。承租人执意要求支付3万元补偿金。双方没有谈妥，正在准备走司法程序。

关于房屋租赁，有的网友说买卖不涉及租赁，要依法办事。

那什么是“买卖不破租赁”？这里是否适用？李女士是否要支付这3万的补偿金。

一、什么是买卖不破租赁？

“买卖不破租赁”就是在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

出租人与承租人订立租赁合同后， 虽然出租人将租赁物交付给了承租人，但租赁物的所有权仍属于出租人，出租人对租赁物仍享有所有权，可以将租赁物所有权转移。但是一旦交付后，这就存在了出卖人和买受人的关系，还涉及了承租人和买受人之间的关系。为了维护租赁关系的稳定和交易的安全，所以法律规定了这种情况租赁关系继续有效。

上述法律条文的意思不是很复杂，理解起来也不难。但这里要特别注意本条适用的一个关键前提条件，必须是在“租赁关系存续期间”。也就是说，如果租赁关系没有，本条也就没有了适用的基础。

二、这里的承租人适用“买卖不破租赁”吗？

按照双方的租赁合同约定，出租人提前一个月通知承租人的停租的，租赁合同终止。按照李女士的说法，其已经在9月份、10月份两次通知承租人看房，且承租人对此也没有否认。那么这里可以认定，李女士已经按照合同约定履行了合同终止的通知义务。自通知起一个月后租赁合同即告终止。

李女士的交房时间是11月15日，也就是目前房屋所有权仍未发生转移。也就是说，李女士是采取的先终止合同，后交付房屋。而买卖不破租赁的适用条件是“在租赁合同存续期转移所有权”，所以这里不适用“买卖不破租赁”的规定。

三、李女士是否要赔偿承租人的装修费？

《民法典》第七百一十五条规定，承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

这里说的也很明白，如果承租人装修是经过李女士同意的，可以主张装修补偿。如果承租人装修未经李女士同意，后者不仅不用赔钱，还可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

假定是经过李女士同意后装修，如果双方对装修费用无法达成一致，那只能委托法院对装修进行鉴定，已确定补偿金额。

有人说，这里的承租人有点乘人之危，看李女士着急用钱，就来个狮子大开头，讹人一把。

对此，您怎么看？

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#家人患癌紧急卖房 房客却不肯走# #奇案大侦探第一季# #头条创作挑战赛#

西安女子卖房签约20天后反悔…法院判决：退还定金并支付66万违约金！

房产经纪人那点事儿

签订房屋买卖合同，约定了房款20%的违约金，但十几天后，卖方就以未经丈夫同意为由不愿再履行合同，买方起诉至法院。西安市莲湖区法院一审判决，双方解除合同，卖方除退还定金等外，还要支付66万余元的违约金。

签约

房价330万 违约金20%

王欢（化名）通过中介公司购买了李丽（化名）一套近200平方米莲湖区某小区的房屋，总价款330余万元，并签订了《房屋买卖三方合同》。莲湖区法院查明，双方合同约定付款方式采取银行贷款方式，王欢预先向李丽支付15万元作为定金，该款和剩余首付款78万元于第二天存入房产交易结算资金专用账户。甲方李丽保证该房屋没有产权纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权）。在违约责任上约定，违约金为房款的20%。

李丽签字并代丈夫签字捺手印。合同签订当日及次日，王欢转给李丽15万元。

据王欢说，自己多次通过中介公司约李丽去交易保证机构将定金及首付款存入房产交易结算资金专用账户，但对方一直推诿。之后，李丽以丈夫不同意卖房为由要求解除合同。王欢认为，李丽夫妇单方违约行为违反了合同约定，在一个月后起诉至法院，请求判令解除合同，被告退还定金15万元，支付违约金66万余元以及中介费等。

庭审

卖方称并未征得丈夫同意

李丽辩称，三方合同是无效合同，该合同是未与丈夫协商的情况下签订的；造成合同无效的责任在于第三人中介公司，其未尽到如实审核合同相关人员及如实告知义务；因合同无效，约定的违约条款也无效。请求法院确认合同无效，驳回诉讼请求。

李丽的丈夫也称合同无效，认为妻子未经得自己同意，签订的合同违反了《婚姻法》、《物权法》等，也未经其追认。据第三人中介公司陈述，签订合同时，王欢曾询问李丽，卖房是大事，是否需回去和丈夫商量。李丽当时说，家里所有事自己说了算，不需要问丈夫。

判决

退还定金并支付66万违约金

法院查明，李丽向中介公司员工发微信，称让尽快办，否则丈夫不同意卖。两周后又说，卖房的事当时丈夫不知道，现在知道了不同意卖房。另外，涉案小区在4月至5月起诉时间这一期间，房屋（含装修）均价在1.5万元至2.1万元不等。

法院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》中规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《合同法》规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”

房屋系一个家庭重要财产，房屋买卖是夫妻处置家庭财产的重大事宜。李丽到中介公司就说明其具有买卖房产的意愿，后其通过中介公司签订了《房屋买卖三方合同》，李丽在合同卖方处签名捺印并代其丈夫签名捺手印，其行为可以使原告相信其夫妻双方共同销售房产的意愿。

由于被告在合同签订后明确表示不同意再履行合同，构成违约，原告主张解除合同，予以支持。结合西安市近两年来房价大幅上涨的现象，同时比照目前二手房市场交易情况，原告按合同约定违约金主张交易价20%的违约损失66万余元契合其实际损失。

最终，莲湖区法院一审判决，解除合同，被告于判决生效后10日内退还15万元定金、支付违约金66万余元，以及居间服务费近8万元，驳回其他诉讼请求。

在近几年的楼市，因为房价上涨卖方签订了合同却反悔的的案子，时有发生。遇到这种卖家，购房者应该如何应对？

我们从维护买房人利益的角度来说，有五种情形（按获益从低到高排序）：

1、要求解除合约，返还定金；

2、要求双倍返还定金；

3、要求承担合同约定的违约金；

4、要求赔偿房价上涨的损失；

5、要求继续履行合同强制过户。

对买房人而言，解除合约，返还定金是最差的情形。因为当时房价上涨，只要回定金，于事无补，甚至因为错过了好的买房时间，而导致准备的钱再也买不到类似的房子；甚至在有的城市调控政策频出，不仅买不到类似的房子，还有可能直接失去购房资格。