过桥垫資一般可以分为：垠行到期归本垫資、循环貸垫資、批貸函垫資、买房代购垫資，卖房赎楼垫資五个种类

垠行到期归本垫資

企业或者个人向垠行代宽不管是多长的年限，授信期限到了垠行不给续期了，要收回本笔代宽，但是目前还没有充足的資金还给垠行。那么就要涉及找个垫資方先把钱还给垠行，以免造成企业或者个人的征信受损。

循环貸垫資

循环貸垫資是近两年比较常见的一种垫資工具，因为这两年疫情原因，大部分垠行都推出了低息代宽的产品，但是这些产品基本都是授信3-5年的先息后本并且每年需要归本审核一次。一年到期以后如果没有多余的本金归还垠行就需要垫資来帮助偿还。这种的垫資如果本身企业或者个人没有涉诉或者逾期情况，在垠行授信期限内1-5天垠行就又会重新发放出来。

批貸函垫資

举例企业从A垠行代宽，但是在A垠行授信期限内，B垠行也给授信了一笔資金，那么B垠行就会给企业出具一个授信函，那么如果从A垠行转到B垠行就需要先结清A垠行的代宽。这种情况一般都是B垠行的额度或者利息更适合企业才会选择垠行的转貸。

买房代购垫資

今年受垠监会的监管，对于新下的房本，垠行都提高限制了，也导致这个模式很少操作。但是也要作出一个讲解。由于买二套房不仅是首付比例还是按揭莉绿都比首套房更高，那么在买二套房的时候只需要有35%比例的首付，剩下的由垫資出資，将房子全款买下，在去垠行做一笔抵押代宽，貸出的钱在归还垫資公司。整个流程下来就是所谓的代购买房的全部过程。

卖房赎楼垫資

卖房垫資就相对比较简单了，房子在中介签署买卖合同以后，由于本套房产存在代宽抵押情况，那么在过户之前就必须先偿还上家的代宽，解压以后才能正常在房管局去过户，但是卖方无法偿还上家借款，就需要垫資帮助偿还代宽，过户以后卖方拿到买方的房款以后再归还垫資，大致是这个流程，但是卖房垫資，垫資公司会对卖方本人审核的特别严格。

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每日一tips：什么是赎楼？

简而言之就是提前还贷！把红本从银行赎回来。

假如你要卖房，卖房就是买家拿钱买你的房子，准确的说是把红本上的名字改成买家的名字，专业点叫房屋买卖、房产过户。

此时如果你的房子还在按揭，这时你就需要先把房子“赎回来”。房屋买卖的这一个阶段就叫做赎楼，而赎楼往往伴随着过桥。

选择按揭而不是全款买房不就是因为钱不够，所以提前还款时候大概率钱也是不够的，这时就会有亮资担保公司介入协助赎楼，他们第三方的的资金进入赎楼就叫做过桥（要和短期拆借区分）。

在资金打入还款账户开始，就正式进入了赎楼过桥的进程。此刻需要注意买方的资金是否充足，买卖协议和各项文件是否齐全，银行是否给出批复。

一般赎楼两三个工作日可拿回房本，从买方资金进入到完成交易，在大致十到十五个工作日之间可以完成整个房屋买卖的资金进程。此时有了充足的资金即可归还支付担保公司过桥资金。

上述就是赎楼的简单流程，每个城市的具体流程都有所不同，参考一下就好。

此外，除了房屋买卖，在抵押经营贷上面也经常会见到赎楼过桥的字样，其实是一个概念。

限贷之下，“全款购房”是否可行？

限贷之下，获贷困难:部分房产中介和资金中介开始向投资者推荐过桥垫资的“全款购房”方案:投资者使用一部分自有或融资来的资金加上小贷公司的过桥垫资全款购房，取得房产证后利用注册或收购的空壳企业“反按揭”:高评高估新购入房屋的价格，从银行获取购入房价值70-100%以上的贷款:偿还过桥垫资、个人借资、中介费用、资金费用甚至是每个月的还本付息和生活费用，有多余待还本付息的钱还可以炒炒股。

这个就是小贷公司联合房产中介推出的“全款购”，也是“像厕纸一样源源不绝的钱”，“不购房，没钱”，“购了房，钱多得用不了”，:真的让人脑洞大开:没有你想不到，只有你不敢做。

许多人在“房价永远涨”和“许多人已成功”的模范带头作用下，一股脑地冲向楼市了。

这就是小贷公司业绩屡创新高的秘诀，也是没有钱的人“全款购”的真相，当然，也是部分炒房先进城市房价屡涨难跌的原因之一。

#房贷提前还清划算吗# [流泪]房贷到底有必要结清，去做经营贷吗？（图一）

很多人刷过这样的朋友圈，教你转贷！[what]感觉不单利息少了，还可以选择先息后本，随借随还！（感觉钱多了，月还款少了，太棒了！）

[嘘]但是我的9年从业者经历告诉你，以下三大缺点需要算清楚：

一、10年期先息后本，需每年归还一次本金（如果到期不能一次性归还本金，需要找第三方过桥资金，100万就要1000/天，少则几千，多则几万）[伤心]

二、到期不能续贷的风险（期间因政策调整，银行流水不足，还款逾期，评估价的调整）都有可能降额，或随时终止合同让你还款的风险（原理参照信用卡降额封卡）[伤心]

三、等额期限，可按20-30年，实则3年需要提前结清（因为经营贷的特点就是期限短，我国企业普遍短命，等额和先息面临的风险差不多，和房贷有本质区别）[伤心]

所以，如果了解清楚了上述3点雷区，能Hold住的才去申请转贷，不然就老老实实还房贷好了（因为正常月供，也有低利息的装修贷、信用贷申请）[比心]

深圳、上海楼市的暴涨热炒真相正在逐渐浮出水面：真相之一，不是炒房，是换房挣利息差，通过卖房再买房，摆脱原有的5.1%的房贷，获得3.5%的经营贷。

如果没有房子也没关系，具体在操作环节上，购房者名下只需要有一个持有营业牌照的公司，而后可筹措过桥资金全款买房，待房子过户到购房者名下后，再以经营贷的形式，将房子作为抵押物，在银行做一笔经营贷来偿还过桥资金。

目前，深圳房价近10万一平。在深圳，随随便便一套房就要六七百万，上千万元。

深圳这么高的房价，别说凑不齐首付，就是不要首付送给你，每个月房贷你都还不起。

尽管深圳的房价那么高，还是有人买；而且很抢手，买到就是赚到。

一次性要拿出几百万，上千万买房的人毕竟不多。大量低收入，又想买房的人多。

在这样的背景下，一个名叫“深房理”的人，看到了商机。

深房理，是房产界的大V，有精准粉丝140多万。他凭借大V的影响力，创造了一个低收入群体买房的办法，那就是合资买房，房产证劵化，股份可交易化。

通俗一点，就是如果一个人买不起，大家可以一起骗取经营贷众筹买，然后左右倒腾，炒高房价获利。

比例，有个人手上只有50万，想在深圳买房是不可能的。然而，他通过深房理的小程序，就买到一套价值700万的房。

然后炒高卖出，一进一出，扣掉中介费用和贷款，净赚1000万。

很多人不明白，这一步是怎么操作的。

简要来说，用经营贷买房的套路基本是这样的：

1、购房者找“过桥资金”垫资，先全款购买房产；

2、注册公司，以房产作为抵押，申请经营用途贷款；

3、经营用途贷款放款后，将垫资部分归还“过桥资金”。

这些步骤，这不是你一个人能完成的，背后有一条龙服务。

在这个利益链上，有房产中介、贷款中介、银行内部人员，大家有钱一起赚。

那些所谓的贷款金融公司， 背后老板都是银行行长 ，或主管信贷的负责人。他们找个亲信或亲戚做法人开公司 ，然后为不合规的人做资料，做评估，做流水，骗钱银行贷款而达到炒房目的。

说实话，有时候挺佩服这些金融杠杆玩得溜的人。一年下来，轻轻松松几百万，上千万，甚至上亿元到手。

但是，他们是压榨了别人的财富，将泡沫推高到临近崩盘的地步，再由接盘侠接盘。

这些接盘侠也无奈，不买房又不行。因为现在的房子被附加了太多属性，医疗和教跟房价是绑定在一起的。

如果哪一天，教育、医疗不再与房子捆绑在一起的时候，房价会一落千丈。

某披星戴帽公司，原实控人烂账太多，已经跑路境外。

看来谈妥新的借壳人了。后者开始重组操作。

欠巨资跑路的原股东，忽然有了好几亿横财，归还了关联借款。

而归还SS公司的巨资，马上就用来收购新法人自家的子公司。

这资金流水，流进流出，如此明显，看来新东家人实力也很可疑。

借壳资金转一圈就走，弄不好还是归还过桥。

碰上这样缺实力的借壳人，未来戴帽公司的前途大概率不会光明。

【案例667----王某某二审改判案例，三个罪名的量刑都进行了改判】

上诉人王某某上诉提出，其对原判认定其行为构成非法吸收公众存款罪的定性无异议，但已偿还的本息应从非法吸收公众存款的总额中予以核减；其在二审自愿认罪认罚，请求二审从宽处罚。

上诉人王某某的辩护人提出，王某某的主观恶性不大，因公司经营困难才借钱或套现用于公司生产经营；常宁农商银行是先放款后办理的抵押登记，王某某对该笔贷款没有占有；王某某有自首情节且在二审开庭中自愿认罪认罚，请求二审对其减轻处罚。

衡阳市人民检察院认为，上诉人王某某的行为分别构成诈骗罪、非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪且均系个人犯罪。原判认定事实清楚，证据确实、充分，定罪准确。

上诉人王某某当庭表示认罪认罚，请二审酌情考虑，依法判决。

经审理查明，原判认定的事实清楚，证据确实、充分。

二审期间，上诉人王某某及其辩护人均没有提供新的证据，上诉人王某某在二审开庭审中当庭表示认罪认罚。本院对原判认定的事实和证据予以确认。

本院认为，上诉人王某某以非法占有为目的，采取虚构消费事实套现的手段，骗取他人财产，数额特别巨大，其行为已构成诈骗罪；上诉人违反金融管理法规，未经批准向社会不特定对象非法吸收公众存款，数额巨大，其行为已构成非法吸收公众存款罪；

上诉人以虚假抵押欺骗手段，骗取银行贷款，情节严重，其行为已构成骗取贷款罪。

上诉人犯数罪，依法应当数罪并罚。上诉人上诉提出“其已偿还的本息应从非法吸收公众存款的总额中予以核减”。

经查，依据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定非法吸收或者变相吸收公众存款的数额，以行为人所吸收的资金全额计算，案发前后已归还的数额可以作为量刑情节酌情考虑。故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。

上诉人的辩护人提出“常宁农商银行是先放款后办理的抵押登记，王某某对该笔贷款没有占有”。

经查，湖南湘泰司法鉴定意见书中所附表的86份虚假机动车注册登记表、银行抵押贷款流程、银行工作人员证言等证据，均证实王方平以虚假车辆注册登记办理抵押登记时间要早于常宁农商银行发放贷款的时间。

上诉人王某某提供虚假的汽车登记证书及抵押手续，采取欺骗手段取得银行贷款后将该款偿还之前所借“过桥”资金，其行为构成骗取货款罪。

上诉人王某某的辩护人提出的该辩护意见不能成立，本院不予采纳。上诉人王某某及其辩护人提出“王某某系自首，在庭审中自愿认罪认罚，请求二审减轻处罚”，衡阳市人民检察院认为“上诉人王某某当庭表示认罪认罚，请二审酌情考虑，依法判决”。

经查，上诉人王某某系自首，在庭审中自愿认罪认罚，根据上诉人王方平的犯罪事实、性质、情节及对社会的危害程度，可依法对上诉人王某某减轻处罚。故对上诉人王某某及其辩护人提出的辩解辩护意见，衡阳市人民检察院的意见，本院予以采纳。

综上，依据《中华人民共和国刑法》第二百六十六条、第一百七十六条第一款、第一百七十五条之一第一款、第六十七条第一款，第六十九条、第六十一条、第五十二条、第五十三条、第六十四条及《中华人民共和国刑事诉讼法》第十五条、第二百三十六条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下:

一、维持湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482刑初333号刑事判决第一项中对上诉人王某某的定罪部分和第二项；

二、撤销湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482刑初333号刑事判决中第一项中对上诉人王某某的量刑部分；

三、上诉人王某某犯诈骗罪，判处有期徒刑六年六个月，并处罚金人民币50000元；犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币100000元;犯骗取贷款罪，判处有期徒刑六个月，并处罚金人民币10000元;数罪并罚决定执行有期徒刑八年，并处罚金人民币160000元。

本判决为终审判决。

很多人认为，深圳房价上涨主要是因为炒房者借助银行资金来推动泡沫，其中备受质疑的就是个人经营贷款违规流入楼市，但2020年深圳严格自查，却没有发现经营贷违规资金进入楼市，这到底是怎么回事？

个人经营贷款本意是国家为了小微企业住生产经营，开发出的一种贷款品种，从检查角度，个人经营贷款资金是否进入楼市认定很严谨。

在受托支付出去，必须转回到借款人个人账户，在从其账户直接转到开放商或房产交易方账户，才能够认定其流入楼市，中间如果涉及到现金取款，或者他人账户，或者借款人个人账户内还有大量资金等情况，就不能够认定，因为说不清这钱到底是怎么回事。

实际操作过程中，一笔贷款资金出来了，可能会转上好几手，甚至偿还前期过桥资金，这都是很正常的，所以仅通过账面流水交易，很难认定这笔贷款是否被挪用，因为没有证据，但事实是怎么回事，大家都很清楚。

其实想要控制房价，只要管住银行，严格按照2010年贷款新规执行，核实借款人贸易背景，就能够管控住，大家觉得呢？