各个银行关于房产的评估价，理论上是以一个二手小区近三个月的成交价作为判断标准。
理论归理论，但是实际执行中就有了很大的操作空间，资产优劣的判断，银行加入了自己的喜好和偏见。
这些喜欢和偏见，融入评估机制，变成了银行评估价调整的几个规律。
这几个规律总结起来，包括3条。
第一条，评估价以地段作为标准，核心区的评估价不变或上涨，外围区域大降。
2022年房价下跌的广州，还有评估价上调或不变的楼盘。
天河、越秀、荔湾、海珠、番禺、黄埔、白云核心区，即使有些楼盘房价下跌了，评估价几乎都没做什么大的改变，不少楼盘可以做高评。
如牛奶厂的龙湖天宸原著小三房，成交价在6.6-7.2万/㎡，评估价可以做到8.8万/㎡。
同为牛奶厂的招商雍华府，可以贷款8.5-9成。
海珠的逸景翠园，成交价在5.2-5.6万/㎡，评估价可以做到6万以上。
评估价下降比较厉害的是增城、花都、南沙、从化的部分二手房，银行完全按照现在的实际成交价来做评估。
第二条，改善和豪宅的评估价未变或上调，刚需房产的评估价下降。
银行评估价的标准是，房子越优质，评估价越高。
我了解了两个城市，广州和郑州。
广州的珠江新城是个特例。珠江新城房价的逆势上涨，造成了评估价的上调，这也是为什么去年珠江新城能出现了一波两成首付入珠江新城的炒房团的宣传炒作。
郑州的北龙湖是个特例。郑州因为连续5年的房价下跌，造成90%的房子评估价下降，而北龙湖豪宅区的评估价却在上调，北龙湖的大户型能比正常贷款额度多贷出二三百万。
优质改善和豪宅，正在获得比之前更多的贷款额度和更宽松的贷款条件。
第三条，房龄成为评估价的最大门槛，房龄越长，越难贷款。
20年房龄是个很关键的坎，过了20年的房子，大概率贷款成数要下调。
即使是20年以上的房龄，银行也有区分和针对性。
带第一等级学区的老房子还是银行眼里的优质资产，贷款条件可以放宽。
面积在60㎡以下的老破小是银行最嫌弃的资产，几乎不存在给予贷款的可能。
以上这三条，基本是银行评估价调整的共识。
不同银行，针对具体的房源会有差别，但是几乎所有评估价的调整都遵循以上三条规律。
