难卖的天津二手房，一些启示和思路

天津二手房为什么有的房子挂牌一年甚至更久都无人问津？什么样的二手房可以快速出手？你现在买的房子以后会好卖吗，或者说还能卖出去吗？今天这篇内容，想深度和大家聊聊现在天津二手房，从多角度给大家分析点有价值的内容

写这篇内容的初衷其实也很简单，我看到过太多二手房业主，真的是赔钱在卖房，更令人绝望的是，很多房子赔钱卖都没人来看，更别说看完来议价的了。基于此，我想给大家总结一些我对天津楼市二手房的一些经验和看法，肯定会对大家有所帮助

1.首先给大家介绍一下天津楼市过去几十年的一个发展历程哈

80年代开始，逐步有条件好的老百姓住上了楼房，这批楼房，时至今日，很多还活跃在天津楼市，当然这里面私产，企业产，公产啥样的都有，最高6-7层，没有电梯，好一点的配置是一层三户，每户都有独立的厨房和卫生间，这在当年就是顶配了

90年代，开始有了商品房的概念，有了最基本的绿化的概念，90年代末期，开始有一些电梯房了

21世纪初，2000-2005年，这几年，会有一些xx大厦，xx公寓的一栋楼的那种小区，小区就一栋或者两栋高层，看着像公寓，确是实打实的70年产权住宅

这几年也有一批电梯高层新房入市，但是更多的是一些6-7层，1梯2户这样的没有电梯的洋房产品

在这以后，陆陆续续就是电梯高层，人们也越来越关注物业，小区绿化，园林景观，这些内容。再到现在，玻璃幕墙，落地窗，景观园林，这些东西新房你要是不占上几样那就不太好卖了

2.上面这是天津楼市的一个发展和背景，这些先了解好以后，下面我们来思考一个问题，天津现在爷爷奶奶辈儿的人目前住在哪里的居多？

市区的老人基本住在80-90年代老房子里的居多，这类房子当下也是在天津二手房市场挂牌量占比比较大的一类

再过若干年，现在的80后，90后本地人，会继承两边老人留下来的房子，这些老房子年轻人会看得上去住吗？我觉得大概率不会自住，如果楼层不高的话，可能家里父母这辈儿的会住着养老，如果对应好学校，那就留着给自己小孩儿以后上学用。如果这两样都不占呢？

3.其实这个现象，现在大家从某壳app就能看到哈，其实大家搜一搜就能发现，很多难卖的房子，它无外乎有如下几个特点

第一，老破小，房子居住体验较差

这个居住体验，房屋内的设施设备老化，你不重新装修收拾一下的话，很难直接住。房屋外有的邻居真的能干出楼道堆杂物，小区乱停车，停车难

第二，没有电梯，楼层还高，基本4楼以上，我认为都是高楼层了，5层，6层，7层，哪怕这些楼层在这栋楼都属于不到顶的楼层，但是依旧是高楼层，现在人们坐习惯电梯了，你再像以前那样，爬个5楼6楼的楼梯，很不适应了，而且岁数如果稍微大一点的，再赶上膝盖不好的，这个高楼层可能让你早早就下不了楼了就

第三，没对应好的小学，所在片区初中也一般

重点小学在天津市就数得上的那些，老牌儿重点+有底蕴的那些学校，基本99%对应的也都是老破小为主了，现在房子又是上小学的门票，如果房子没对应这个重点，且片区初中也不行，那就是从头上+转学上的客户群体，你的房子都没有了

第四，地段不行，位置不行，没有地铁，交通不便利

前面三个都不占，如果地段位置过得去，再守着地铁站，你这房子也是有卖点的，最起码还能往外租一租

但是如果都不占，那就费劲了，连租都不好租，卖那就更难卖了

第五，以上几点其实你稍微研究一下也能自己总结出来，这第五点需要特别注意，就是你的房子周边有太多比你房龄新，设施新，户型新，景观好，且房价没拉开太大房价梯度的小区，如果有，那就很难卖了

如果未来会有，那需要抓紧现在出手了

4.以上这五点，是我总结了基本难卖的那些二手房共有的一些特点，写出来是希望大家可以看一下，自己看中的房子，踩中了上面的几点

之前找我咨询过的粉丝朋友们，当初来天津落户，两眼一抹黑的状态下，买哪儿的都有，有买河东老破小的，有买滨海新区塘沽附近的老房子的，也有买环城偏远地带新房的。现在无一例外，都很后悔，房子有多难卖，没人比他们更清楚，也没人比他们更难受

在这里，也给大家说一下，我的一些观点，哪些二手房未来还有流通性，且保值能力很强的

第一，真正的重点小学，至于哪些是，以前文章内容写过，那些挂牌的不行，真正顶尖的那些学校，这属于一种稀缺，至少最近5-10年，依旧没问题

第二，小学虽然不行，但是片区初中行，摇号上好初中几率大，转学生客群依旧会首选这个区域

第三，地段位置+地铁，优质地铁线路+去市中心交通便利地段，这里还要加上一点，如果没有电梯，楼层一定不能太高，超过4楼就难卖了

以上是我对天津二手房的一些思路看法和分析，也列举了哪些不好卖哪些好卖的原因，下一篇内容，我会和大家再聊聊房价的事儿

2022年广州市南沙区楼市大跳水

新房、二手房成交量都遭遇腰斩

地铁4号线飞沙角地铁口的网红二手房

越秀滨海珺城同户型成交价跌了好几十万

二手房增值税二改五，确实影响比较大

尤其是黄埔、南沙目前楼龄都是十年内小区为主，受政策影响反而会更加明显#广州买房# #广州头条# #羊城身边事# #激发广州新可能# #广州城事#

真没想到，时间一晃，我来天津都生活9年多了，做房产中介也有7年了，新的一年刚刚开始，还是要先祝大家新年快乐，我是从去年开始，来记录分享我个人买房的一些经验和看法，我很荣幸收获了不少朋友的信任，理解和支持！

我用个人的角度来总结一下，2023年在天津买房的一些建议，希望能够帮助更多考虑来天津定居或者为了孩子教育选择来天津落户的朋友，如果大家觉得有用，记得多分享给正在看房的一些朋友，也避免踩坑。

首先说咱们刚需买房的家长，不要轻易相信房价大涨的话，2018年是房价的山顶，在17-18年来天津或者其它城市买房的朋友，绝大多数其实都赔了不少

如今有房住不炒的大政策，这可不是说说而已的，现在的楼市基本都回归到了起点，投资楼市的时代过去了，考虑改善，定居，或者置换，孩子的教育，都可以买房，买房的前提，最基本的就是要有居住属性，别轻易触碰刚刚上市，2-3年才能交房的新楼盘，除非是那些大的国企央企（私企还是有很多风险和不确定因素的）！

来天津买房，外地人占据的比例大一些，每个家庭都望子成龙或想要给孩子更好的生活和教育环境，但是外地人对天津很陌生，买房很容易进入误区，比如宝坻京津新城，滨海新区塘沽湾，津南国展西，北辰淮河道，空港二期等等！这些板块，有的是因为价格便宜，距离北京近，后面通勤会方便一些，有的是大饼多，比如引进名校，要引进什么大的企业和建筑等等，但是天津板块的发展速度还是比较慢的，像津南海教园，河东太阳城，中心生态城等等，这些发展都有十年左右的时间，现在看上去，就是房子多，入住率少，配套少，你肯为一个板块等十年二十年吗？

这些新板块的出现，我觉得都需要等几年，就是过几年再买二手房也行呀，新板块首先对应的客群就是刚需改善，或者在附近工作的，而不是为了孩子教育，选择来天津落户的家庭！因为等不起，就拿前两年最火的西青宾水西，当然这个板块的位置还是不错的，离市区和高铁都不远，既能接收市区外溢的客群，也能接收从北京来天津买房，考虑通勤的客群，它还有一个亮点就是学校，天津外国语九年一贯制，在天津叫做小外，总校在市区，在天津排前几名，它的分校也很多，教育水平其实都还好，比如中心生态城的小外，中考录取率能达到70%多，但是宾水西这边原本是说学校在2024年建成招生，现在又变成2025年以后，具体时间还没有确定，像比较着急孩子转学的家长，买完房，等了好几年，终于等到交房，但是学校却还要一年年的等下去，真的会让人心力交瘁的！如果没有了这个学校，那您能接受吗？

不要只贪图便宜去买房，房子没有完美的，也不要太贪心，什么都想要，你贪心越多，越容易卷进风险楼盘，咱都是老百姓，辛辛苦苦买套房不容易，买房最基本的就是安全性，心里踏实，像负面太多的房企，这类房子不要轻易碰，除非是现房，能够看到房子，像法拍房、小产权一定要谨慎，千万不要盲目的去赌！

关于选房逻辑，如果从保值的角度去考虑，还是和平、河西，南开带有学区的，但是这些区域房价都不便宜，老房子不建议买过大面积段的，建议一居室就好，能解决孩子上学的问题，后面也好转手，只是兼顾居住的话，就有点差了

在老家都住惯了大房子，来天津看到这些老房子，面积小，楼道差，地面胡乱停车，户型差，装修差，还没有电梯，都会很排斥，我和大家一样，我也接受不了，自己每一年都省吃省喝，在工作岗位上兢兢业业，然后想要买套房改善一下自己生活品质的时候，却要看老房子……哈哈哈，每个人买房，考虑的角度都不太一样，有暂时过渡的，有考虑长期定居的，不管怎么说，天津都是直辖市，总比老家强，而且距离北京也近，京津通勤坐高铁也才半个小时

买房要尽力而为，不要让一套房改变了我们现在的生活品质，工薪家庭一定不要背负太多的月供压力，这三年的口罩事件，想要赚点钱真的是太难了，就算是平时的收入也有可能下滑，我的建议是啥呢，家里的房贷不要背负太多，一个人的收入能覆盖就最好，因为除了房贷，我们还有日常开销，还有头疼脑热的时候。

买房真的是一个体力活，看几天房可能要比上一个月班都累，但是买房投入性都很大，大家一定要综合考虑清楚之后再下决定，如果是买错房，真的是会很焦虑，不要盲目跟风，一定要对应自己的需求去选择自己适合的房子，每个人来到新的城市，都会很陌生，对于房子来说，一定要多看，多对比，把房子本身了解清楚，专业的事情还是交给专业的人，可以帮助您省时省力省钱，哈哈哈哈其实找我就行[呲牙][呲牙][呲牙]

今天就说到这吧，我有两个交流裙，主要是为了交流一些看房和买房经验的，各位要是感兴趣，我们可以一起讨论，别忘了看房找我奥[呲牙][呲牙][呲牙]

广州南沙区最舒服的小区之一，越秀滨海御城#玩转南沙二手房#

今天讲一下比较有意思的不同需求怎么去买房，这些思维逻辑在你买房的时候很重要！感觉说的还不错可以收藏起来！

1️⃣刚需钱够就买房。

买房分三种情况，纯刚需、纯投Z和刚需+投Z。

一、对于刚需来说钱够就买，因为踏空的风险要远远大于站岗的风险。

二、对于投Z来说，ZC好再买，因为站岗的风险要远远大于踏空的风险。

三、第三种情况看自身能力，月供能维持就买，只要现金流不出问题，涨跌都不是问题。

2️⃣挑选房地产市场成熟的城市。

最有价值的城市都是二手房成交量超过一手房的城市，只有二手房成为主力的市场，才是成熟的房地产市场。没有接盘侠和流动性，再好的房子也没办法变现。

3️⃣买房首要原则是价格足够便宜。

买房首要原则绝不是装修漂亮，而是价格足够便宜，所以要选择被低估的房子。可以选择毛坯房、开发商打折的房子、房东资金链断裂抛售的房子等等。（二手房除特殊情况，比如房子之前出过事的这种还是别考虑）

4️⃣买房之前先想好将来要卖给谁?

买房之前要先想好将来要卖给谁，北漂、还是考虑天津落户的刚需、还是为了孩子上学，受众群体的收入越高，你的房子才越值钱。

5️⃣买房最忌讳三不靠。

无论自住还是投Z，买房最忌讳三不靠:不靠地铁、不靠配套和不靠学区。换句话说买房买的其实是“商学铁”。

6️⃣投Z一定要买刚需和刚改盘。

自住可以自己喜欢哪里买哪里，但投Z一定要买刚需和刚改盘。因为投Z更重要的是后续有多少接盘侠，流通性一定要好。能接手豪宅的群体较小。

7️⃣买近郊新区。

如果买新区，必须是离核心区比较近的新区，而不是远郊新区。比如天津的环城四区和滨海新区做比较，首选肯定是环城四区，最起码的配套发展没问题。

8️⃣买大不买小。

能买三房绝对不买两房，能买四房绝对不买三房。投资自住两相宜。举个例子（85平米两室和89平米三室差4w首选是89平米的三室，虽然小但是功能性强，比如将来有了孩子，父母过来照看方便，两室的话是不是不方便）

绝对我说的还算有道理，可以收藏一下，以备不时之需，顺便点个关注再走呗！

#天津新房# #天津买房# #天津落户# #买房小心机# #买房攻略#

数据不会撒谎，天津滨海新区二手房成交价格持续上涨。

2021年6月，平均成交价格1.01万，

2022年4月，平均成交价格1.15万，

10个月时间，成交价格上涨0.14万，上涨幅度14%。

是不是和你想象中的不一样？不要道听途说，要学会自己分析，数据不会骗人！

#天津头条##天津# #我要上头条#

南山／蛇口 半岛城邦二期 89平特殊户型三房

小区:半岛城邦二期

面积:89.52平

户型:3室2厅1卫1厨1阳

产权:不满五年，红本在手

朝向:西南

价格:1180万（指导价909万）

首付3成:544万

房源优势:

1、滨海长廊、南巡公园、华侨城商业

2、交通方面，地铁2号线，东角头站500米。

小区特点:

半岛城邦处于前海深港合作自贸区、后海金融商业、蛇口自贸区三大繁华商圈交汇处，以背靠蛇口山山脉、东南西三面环海之势形成独特的半岛地势，闹中取静曲径通幽，造就了天赋半岛离尘不离城的居住环境。半岛城邦无缝接轨深圳湾15公里滨海长廊，专享1.5公里滨海休闲公园，下楼即可亲临海景风光。#深圳# #深圳二手房# #指导价# #近指导价#

今天和大家再分享一些天津楼市和教育中，非常常见的一些误区或者说是一些有明显错误性或者误导性的说法，这里分享出来，希望能对大家有所帮助。

1⃣以全运村为代表的九年一贯制学校

河西区外环线边上，有一个大型社区，叫做全运村，当年卖的时候，并没有学校这个卖点，只是后来全运村小学加入了上海道集团化办学，初中对应的二新华可以不用摇号，从头入学上学的孩子们都有直升协议，再加上官方也有文件说明，全运村是探索九年一贯制合作办学。综上情况，全运村的房子成为了大家口耳相传的九年一贯制学校对应的房子。但最新的情况又如何呢？

我在2022年夏天之前，我也是一直认为全运村是那种特别稳的九年一贯制学校对应的房子。考虑居住和教育兼顾，预算充足的，确实可以考虑它，毕竟绿城的物业还是很不错的，小区环境也很好。但是去年我有一位粉丝找到我，当时也是看中了全运村这边的九年一贯制学校，本着对粉丝负责的态度，我准备再次调研一下这个九年一贯制学校的稳定性和最新情况。万万没想到，这次调研让我对全运村这边有了新的认识。

第一，不管你是打电话问学校老师，还是去问教育局，得到的答案回复就一句，今年招生的孩子可以保证九年一贯制，也就是小升初能直升二新华中学，但是再往后，以当年学校的最新通知为准

第二，全运村这边九年一贯制的官方文件声明，大家能找到的，能看到的，原文是探索九年一贯制合作办学。中华文字博大精深，什么叫探索？探索就是一种摸索，一种实验性质的，至于未来，如果继续就是继续探索，如果不弄了，那就是不探索了。

第三，全运村这边的房价其实还是挺贵的了，高层好楼层好位置的房子，均价都得4w+了，这里面是存在一定溢价的，但是如果说九年一贯制学校是长期稳定的，那这个溢价就不算啥，这边房子甚至可以说保值和流通属性都还是不错的，是可以买的优质资产

但是如果九年一贯制一旦不稳，哪天不能直升了，或者直升有什么新的变化调整，这边的房价肯定会出现波动

基于以上三点的调研，本着负责的态度，我最后劝那位粉丝，考虑的其他学校，毕竟全运村买了就得长期住下去，谁也不希望自己的房子住着住着有越来越不值钱且卖不出去的风险

全运村的九年一贯制，当下是没问题，但是未来存在较多变化的风险，所以这个片区我都不再建议大家购买，但是大家随便网上看看，提到全运村，各种卖房的人还是介绍说这是对应九年一贯制，也不知道有没有过认真调研，如果没调研，那就是不负责，如果有调研还这么说，那我就不做啥评价了。

2⃣空港真的是小和平吗？

空港，位置在东丽，行政属于滨海新区，距离市区开车20多分钟，距离尚可。但是空港的教育配套可就厉害了，小学是实验小学分校，初中是一中分校，小学+初中都是和平优质教育资源，所以这两年空港也被人称为小和平。但是真正的情况又如何呢？

空港的实验小学分校，目前也是两个校区，当地人把老校区叫实验一小，新校区为实验二小，其实如果就目前这样来看，空港的教育也还好，但是空港目前东七道九年一贯制学校已经盖的差不多了，这个新的九年一贯制学校，目前也不知道是作何打算？和哪个名校搞集团化办学？目前还是一切未知的状态。

这个新的九年一贯制学校，就位于空港一期，预计是今年竣工，快的话可能今年9月都能招生了。一直喊空港小和平的人，我想问问，这个新学校出来，如何划片？谁上实验小学分校？谁上新学校？有没有可能为了确保公平，空港小学入学也摇号？一切都是未知的，所以在未知如此多的情况下，如果您是为了孩子上学选空港，起码也得了解这些未知因素再做决定。

3⃣别跟风入手溢价过高的老破小

如果单独和你说，一个房子，户型很一般，就是个东西向的户型，楼层也很差，7层到顶不带电梯的房子，楼层是个5楼，也不对应重点小学，屋里可能装修都不咋样，而且价格还挺贵，就这样的房子，我这么说，可能没有人愿意去买，甚至你连想去看一下的意愿都没有，但是如果我换一个说法呢？

河西一片，中间楼层好房源，有简单装修，价格合适

我要是这么描述，估计这房源热度瞬间就不一样了

可是二者有区别吗？这可还是同一套房啊，还是五楼不带电梯的高楼层，可能对应7层或者8层到顶，5楼确实可以被系统叫做中楼层，户型也还是那个户型，屋里可能没啥装修，但是架不住这是河西一片的房源啊，区域热度高啊，这样的房子，最近市场上可是又成交了不少。但是买这类房子的人，日后再想变现时，你能确定这房子还好卖吗？

买房子，尤其是买老破小，一定抓住房子本身的本质，楼层，户型，对应哪个小学哪个片区，以及价格，更多关注房子本身情况，不要让人把节奏带偏

受限篇幅，今天先写到这儿，关于这个话题，还有一篇内容，下篇我们继续聊。今天也是小年夜，一晃就快过年了，在这里祝各位头条上的读者朋友们，小年快乐啦。

目前，罗源县二手房均价是5452元/平，这还只是挂牌价，成交价一般情况下还会更低。为什么罗源楼市如此“惨烈”，更甚于同为远郊县城的永泰、闽清，这就不得不提一个项目“罗源湾滨海新城”——

一个凭一己之力干翻整个罗源二手房市场的传奇楼盘。项目占地面积5740亩，规划近4万套住宅，可容纳12万人，而罗源整个县的常住人口为：25.52万人。也就是说，罗源半个县城的人搬去滨海新城都绰绰有余。（东街壹号）#福州头条#

最近再看滨海新区工农村附近的二手房！贻正嘉合，首创国际城，蓝山国际，贻成尚北，橙堡，裕川家园，晴景家园，东海岸等等！也就看着贻成尚北这套，精装修的还不错！不过女友不喜欢，客厅窗户太小了！92平，报价95，12层，我出84万，结果中介说肯定卖不了！低于9 0万，都不卖！我想这样的话，我也就先不考虑了（第一次中介带着过去，看到了房主夫妇，听房东说儿子考上了老家的公务员，把装修好的婚房卖了，里面只有洗手东西一套，而且中介开始发的链接，都是满足唯一，再问另一个人，说还有一套，这算二套！

”）！