上海买房趣事（57）：买房不是玄学，而是科学

你好，我家在外地三线城市有3套房：一套市值为210万无贷；一套市值580万还有贷款160万；一套市值170万无贷。老婆是上海户口，现在想回到上海买一套房子，目前手里有100万现金，年收入50几万，这个问题有点傻，见谅，谢谢！

我们来看看怎么解决这位朋友的购房问题。

亲爱的粉丝，你的问题一点也不傻，是一道很好的财务规划题！你已经拥有了3套房产，那可真是厉害！远超全国90%以上的人。不过，要注意啦，我一直强调只有大城市，才有房地产，如果这3套房是在上海投资的，那么现在这位粉丝已经实现财富自由了。

方向错了，停下来也是一种进步！何况，你的方向没有错，只是不太精准。所以，如果你现在想回到上海投资房产，说实话，你已经迈出了一大步呢！

我想说的是，上海购房资格弥足珍贵，买一套明显目标太小了，至少买两套，才对得起这位朋友的上海户口。

a) 对于购房计划，中庸的方案，是买一套1000万左右的房子。很多朋友下巴要掉下来了，别急，接住接住。

这位朋友首贷没有了，但不代表没有办法破解。全款抵押是一个不错的思路，买房大杀器。

只有大城市，才有房地产。那就要尽可能抛出老家房子。

思路简单：

出售名下210万房产，得现金210万；

出售名下170万房产，得现金170万。

留一套大宅自住，留一套大宅自住，580万的房子留着享受即可。

总现金：210万+170万+100万（现金） = 480万

可以保守地购买一套1000万左右的房子，首付+中间成本（个税、契税、增值税、抵押费用、借钱成本），400万足够了，则需要贷款700万。现金还有480W-400W= 80万现金，用于应急，足够了。

准备充份的话，可以拿到10年先息后本（或20年等额本息），利率3.4%的钱。

700万贷款，每月月供19833元，2W不到。

1000万的房子，房租1W左右。

每月月供：2W-1W = 1W，年总月供才区区12万。

哪怕自己的收入不出一分钱，手里的70万现金也够还5.8年的月供。而70万现金在这6年中，做银行的保本理财，也有收益。所以足够8年的月供了。

这么操作，对这位朋友不会造成任何经济负担。而个人资产总值则从：210W+580W+170W = 960万，摇身一变，变为：1000W+580W+70W = 1650万，厉害了！

瘦了吧唧的孙猴王变成了猪八戒，不对，应该是变成了白白胖胖的唐僧。

厉害了！厉害了！我的朋友。

b) 如果这位朋友实在不舍得老家的房子，并且也想激进一点，方案也是有的

210万的房子，操作一下（细节不表），相当于现金：150W。

580万的房子，操作一下，相当于现金：250W。

170万的房子，操作一下，相当于现金：120W。

外地省份，金融没有上海发达，但最近也是大放水阶段。按10年先息后本，利率3.85%来计算，总月供为：（150W+250W+120W）*3.85%/12 = 1.7W。

则总现金达到了：150W+250W+120W+100W（手里的现金）=620W

620万，可以买一套1500W的房子。

实际操作中，会消耗掉现金600W（包含税费+中间成本），贷款1000万。现金几乎被消耗光了。

准备充分，可以拿到10年先息后本，或20年等额本息还款，利率3.4%的钱。好运气啊！

这套房子月供达到了：1000W*3.4%/12 = 2.83W。

这位朋友这么一操作，总月供达到了：1.7W+2.83W = 4.5W，去掉房租，还有3.5W的月供支出。

这位朋友家庭年收入有50万，貌似也可以支撑。但一笑并不建议这么激进的，毕竟安全垫不厚，护城河不深。

总资产从：210W+580W+170W = 960万，腰身一变，变为：1500W+960W = 2460万!

c) 最优方案

最优方案需要既考虑资产增值情况，也要考虑任何意外情况下的风险处理。就像一辆车，既要考虑油门够不够大，也要考虑刹车灵敏不灵敏。

最优方案，一般都需要面聊的，因为很多问题要当场敲定细节。

没有更多材料，一笑也只能简单说几句。

买房不是玄学，而是科学。那么为什么全国的大学都不设这门学科呢，我想了好久，大家不妨也想一想！

--------------------------------------------

~ 首付不够怎么办？

~ 没有购房资格怎么办？

~ 买哪里的房子？

@一笑加一笑

上海徐汇区，儿子26了，研究生学历，有上海户口，刚工作，在银行，工作还可以，年薪20多万。想买房，但价格太高了。400万的预算，含贷款，只能买个五六十平的房子，以后有了孩子的话，这点面积是不够的，五六年后还要折腾。

如果女方愿意出钱，两家一起买，那就可以买个七八十平或面积更大的，这样就免得以后再换房了，可以住个十年八年的。问题是，这个想法和传统的观念好像有点不一样。买房子的事情，现在女方愿意出钱吗？愿意出钱的女方多吗？

这是我早年的一位高中同学，现在已经是大叔的想法，写一下，希望能够听到一些建议和意见。

【全国步行街人气排行榜Top30】上海南京路人气最旺，人气值达到98.77，不愧是上海滩。重庆的解放碑步行街和观音桥步行街，也是公认的热门打卡地[赞]。仔细看了一下，我刚好去过一半，还有15个步行街没去过。争取今年把银行的贷款还完，明年开始到处旅游。把图中的3、8、10、11、13、14、18、19、21、22、23、24、25、27、29，都走一遍。

今天签了个客户，客户上海本地人，上海按揭房，市值大概700w，家人不能知晓贷款，名下除房贷外信贷还有70w，国企单位上班，打卡工资1.3w，最后批了20w。最近查询挺多的，三个月申请了7次，好多银行已办不下来，最后批了20w，先息后本还款。