上海法拍房政策解读

一、什么是法拍房？

答：所谓法拍房就是法院拍卖房产的简称。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

二、上海法拍房可以贷款吗？

答：可以贷款！按揭贷款政策可以参考二手房按揭贷款政策：认房认贷不需要提供上海社保，不在上海工作也可以的。但只能商贷，不支持公积金贷款，最长时间可贷30年。

三、上海法拍房有限购吗？

答：不限购。非沪籍人员都可以的。

四、购买法拍房有风险吗？

答：有的

有四大风险：原产权人身份风险、不能落户的风险、无法马上入住的风险和补缴费用的风险。

1、原房主的身份风险

法拍房基本是由于债务人无法偿债而被拍卖房产，如果原房主人品可靠，只是暂时资金周转不灵，那还比较省心。如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人很麻烦。一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。

2、不能落户的风险

很多时候，法拍房是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。但如果原房主不愿迁出户口，法院并没有强制其迁出的权利。这也就意味着，你很可能会面临无法落户的问题。

3、无法马上入住的风险

实践有原房主故意把租赁合同签的很长，甚至10年、20年，如果买了这种附带租赁合同的法拍房，因为买卖不破租赁，因此如果购房者买下是无法搬进去住的。

甚至有些一开始说没有租赁的法拍房，等拍卖后，突然又冒出来租赁合同或者有人在里面居住不肯腾房。一般情况下，执行法院不会强制腾空，购房者还需要另立民事案件进行处理，那就很麻烦了。

4、补缴费用的风险

法拍房也是需要交纳税费的，一般法院会出具相关文件材料，可以办理免交增值税。如果法院无法出具材料，购房者可能需要承担较高的税费，导致最后成交价高于市场价。

五、那法拍房还能购买吗？有如何规避风险呢？

答：综上所述，法拍房是可以购买的，为了更好的规避风险，购房者要提前了解这些内容：

1、实地查看

购买拍卖房屋，购房者一定要提前到现场实地考察，了解拍买房是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费等情况。如果房屋破坏状况较严重，未来可能需要大量维修费用。而且部分法拍房可能因为种种原因无法实地查看，存在一定风险。

2、查清房屋是否抵押

法拍房可能因为房主债务问题被多次抵押，而法拍房后续的所有费用均有购买者承担。如果有抵押一定要了解清楚是否可以办理解押，否则可能面临债务偿还风险。

3、交保证金

法院拍卖前通常会要求竞拍者预交一定的保证金，保证金的多少由法院或拍卖执行方确定，但是通常不低于评估价或市场价的百分之五。如果竞拍失败，可以申请退还保证金。

上海买房需要注意的点：

​1，外地户籍已婚限购1套，必须已婚，夫妻双方至少有一方有上海63个月内累积60​个月的社保或个税清单。

​2，新房首套首付3.5成，二套首付非普通住宅7成，普通住宅5成。（内环内450万，内外环310万，外环外230万以内为普通住宅）。

​3，贷款看全国。如果你在外地有过住房，有过贷款，是不影响你上海购房资质的。但是，但是，会影响到你的贷款额度。（首套可贷6.5成，二套5成或3成。）

​ 为什么今天要说这个呢？因为晚上跟一个年轻人聊了很久，就这个问题。他在环沪贷款买了房子，想着后面出售了买上海的房子。但是，并不清楚贷款的一个政策。知道上海再买的话，虽然是首套，却并不是首贷，需要首付7成。二手房的话会8成多（这个牵涉到目前上海二手房“三价合一取其低”的政策）。年轻人比较激动，他说，中介没有告诉我啊。我说你问了吗？他说问了，并一再跟中介强调后面要买到上海的，但是对方仍告知他后面买上海3.5成首付。年轻人问我有没有办法，没有。贷款看全国的记录。

​ 所以买环沪、上海是个挺矛盾的事。外地未婚没有上海购房资格，只能选择环沪，有过贷款记录又影响后期上海买房的预算。买上海，什么时候结婚，未知。什么时候能落户，未知。

​ 房事，简单也复杂。牵涉的挺多。碰到的每一个客户情况都不尽相同。做为一个经纪人，应该有一定的职业操守，有一定的道德准则，更要有一颗善待他人的心。沉甸甸的几百万，很多时候真的是一个家庭多年的积蓄。

​ 房产销售磨人也磨心，真的挺累的。S说，杜姐，你就适合开个花店，没事拍拍照，写写文字，岁月静好，日子悠悠然。是，有这个想法来着。也准备了两次去云南的票，都被疫情耽搁了。抱着试试的态度做了房产销售，为人真诚吧，所以虽然整体环境不是很好，也在陆陆续续地开单。吸引力法则吧，遇到的客户也都很好，给过我鼓励，给过我“坚持”的信念，也给了我信任。真的很忙，所以不能面面俱到，但是每一位成交的客户，都在我心里。

​ 未来会如何，我不知道。怎么说呢，用心把大家买房的事情协助落实好，尽心尽力帮我的客户们走完所有的流程吧。

同时，经过了磨砺，看到了很多人不一样的人生经历与状态，忙忙碌碌中，也从心里完全割舍了对任何人的一种心理依赖。

​ 我想，人生就是一场经历，得到失去，真的不再重要。问心无愧，坦坦荡荡，从从容容，出走半生，依然少年，是我对自己灵魂的最高致意吧！！！