杭州。近日，小刘购买了某小区一套公 寓，然而，当她去银行办理房贷时，却发现这套公 寓无法办理房 贷，原因是：这套公 寓是按份共有商品房，没有 独 立 产权。于是，小刘要求退房并返还2万元定金。没想到，售房部经理却认为她是为了退房找的借口。

小刘在1月前，在售房部与某公司签订了一份按份共有商品房定金协议，定金为2万元。协议上写有该商品房预测建筑面积为313.8平方米，而小刘购买了百分之8.86的份额，预测建筑面积27.79平方米，总价435501元。其中，小刘作为该商品房的按份共有人之一，可独占使用10区域。

但是，小刘却不明白这协议上写的是什么意思？就稀里糊涂地与某公司签订了这份协议，本以为自己可以持有一套独 立的公 寓，于是，便满心欢喜地去银行办理购买房贷。没想到，却被告知，这套公 寓 没有 独 立 产权，无法办理房贷，这让小刘一下就懵了。

其实按份共有商品房，是有两个证，一个大证，其中注明共有份额，一本小证(共证)。意思就是：把这房子分了几份，以后分房子每人按份拿，房产证是产权证明，通常几个人共有就有几个产权证。

因此，小刘购买的份额是近百分之十，所以她可以 独 立 占用享受10区域。即这套房产是按10个份额进行核算的，因此它不属于独 立产权。那么，售房部工作人员没有向小刘作购买前的告知行为，能否顺利退房和退还2万元的定金呢？

当她找到售房部销售邹经理时，邹经理却说：“这套公 寓有房产证，而且你的房贷也办理了下来，已经为你办理了30万的房贷，已打入小刘的账户。至于办不了房贷也是你找的借口，就是为了想退房和退定金。”

前面小刘 刚说办不了房贷，现在邹经理却说已经办下来了，这又是怎么一回事？

原来，小刘经销售人员介绍，与一名刘女士签订一份 贷 款 委托合同。而且在钱打入小刘的账户后不久，刘女士便与小刘联系，让她把贷 款还回去了，而且还承诺会退还五千元服务费。

然而，当小刘再次联系到刘女士时，她却称：“你的贷 款用途不明，当然要退回去的。”言外之意就是没有承诺退还5000元的服务费。当小刘提示说：“我有当时你对我打电话时的录音，是你让我把贷 款还回去，承诺退还5000元服务费的，而且，你与我签订的合同并没有公司的公章。”

没想到，当刘女士听说没有公司的公章时，就把电话给挂掉了，随后无论怎么打她的电话，都处于无人接听的状态。

于是，小刘又找到邹经理，问售房部是否与该公司有房贷协议时，邹经理含糊其词地说：“公司没有，可能是销售人员与该公司有熟人，所以在销售房子时，向买房者推荐了这家公司。”

但是，这里就有几个疑问：一是刘女士与小刘签订的合同没有公章，是属于什么行为？二是既然没有公章，说明公司不知情，这30万元钱又是如何转到小刘的账户上的？三是销售人员是在什么样的情况下向小刘推荐这有房贷公司的？

如果刘女士没有公司授权，她是没有权利代表单位签订合同的。在刘女士被单位追认前，合同效力待定，被单位追认的，合同 有 效。如果没有追认，则有关法律责任由签订合同的员工本人承担。如果单位授权不明，则单位和员工将承担连带责任。

但是本次事件中，刘女士应当没被单位授权签订合同，她可能属于个人行为，因此这份合同还需要按照《民法典》合同中的相关规定进行界定，并依法作出判决。

邹经理作为销售该商品房时，没有向小刘对签订合同内容作出解释告知行为，也存在疑虑，有涉嫌欺瞒行为。根据《民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定 全 面 履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

作为过错方的邹经理，应当向小刘退房和退定金。目前双方仍在争议中，相信小刘通过自己的合法申诉，双方尽量协商好达成共识。

通过这件事告诉我们，以后在签订合同时，遇到不理解的地方 一定要向对方了解情况，或者在网上查询确认后，才签订合同。否则，吃亏的只能是自己。

对此，你认为小刘退房和退定金的要求合理吗？

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