加拿大房地产价格调整将成为世界上最大的调整之一

2023 年 2 月 23 日

据一家信用评级巨头(惠誉)称，加拿大房地产的情况即将变得更糟。 该机构的分析表明，飞涨的全球房地产价格可能会调整，加拿大预计将经历世界上最大的繁荣和萧条之一。 抵押贷款利率上升和经济状况恶化被视为推动拖欠率上升，但不会高于 2020 年前的水平。

加拿大的住房市场经历了巨大的繁荣，接下来会是萧条

加拿大住宅房地产价格显示出世界上涨幅最大的国家之一。 从 2020 年到 2022 年的峰值，房价上涨了 41%。增幅仅低于美国 (+43%)，美国是世界上涨幅最大的国家之一。

如此短时间内的大幅上涨产生了高估值，该机构预计会出现回调。 预计加拿大房价将从高峰到低谷下跌 15%，该机构预计今年全年都在亏损。 这是该机构的第二大预测修正，澳大利亚 (-16%) 预计将受到更大的打击。

该机构估计，到 2022 年底，加拿大房地产价格被高估了 29%。随着工资飙升、房价下跌和利率稳定——他们认为，高估将在未来几个月内大幅下降。 尽管他们预计高估不会完全消失，尤其是在多伦多和温哥华。 不过，他们会受到很大的打击。

抵押贷款支付正在增加，拖欠率随之而来

抵押贷款支付正在上升，给一部分家庭带来了一点压力。 该机构发现，固定利率抵押贷款借款人的月供平均增加了 300 加元。 浮动利率抵押贷款借款人受到的打击更大，平均每月增加 700 加元。 尽管有一些理由相信媒体所呈现的潜在经济影响被夸大了。

使用浮动利率抵押贷款的人并不多，而且许多人的储蓄有所增加。 只有三分之一的家庭拥有抵押贷款，惠誉估计其中 70% 的家庭拥有五年期固定利率贷款。 这是一个非常小的部分，暴露在隔夜利率急剧上升的情况下，并且有一些工具可以减轻痛苦，例如延长摊销。

尽管如此，当与疲软的经济状况相结合时，拖欠率将会上升。 该机构预测，到 2024 年，拖欠率将攀升 64%，达到抵押贷款的 0.23 个百分点。这比目前的水平大幅上升，但仍低于 2020 年前的水平。 速度可能让人感觉发生了巨大的变化，尤其是当你突然看到销售量已经稀缺了这么久的时候。

自 2020 年以来，廉价信贷和防止违约的援助扭曲了该系统。 房价并未被视为完全纠正了高估。 该机构解释说，这些预期是基于美国出现温和衰退。 由于贸易关系如此密切，美国经济衰退的规模是一个重要因素。 如果美国的情况比预期更糟，他们警告说，这可能会考验加拿大的韧性。

#基金小知识#房地产板块怎么看？

对于房地产板块，南方基金基金经理林乐峰认为，去年的需求已经基本挤掉了水分，去年环境下还去买房的购房者更多是反映真实需求。

基于这个逻辑，一方面房价在今年可能会有所企稳，但是大家买房还是要精挑细选，因为房地产的“黄金十年”已经过去，要挑好城市、挑好地段，才具有投资价值。

另一方面是房地产相关的股票，更加侧重于选择相关行业，比如建材、家电，房地产股的排序可能比较靠后。

除此以外，一些券商研究所也持乐观态度。

中信证券研究所认为，政策持续对地产行业注入流动性，力促销售复苏，复苏的一些前瞻指标已经出现。房企的信用风险逐渐化解，大多数未出险企业融资能力基本恢复。因此继续看好优质地产企业。

申万宏源研究所认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，而供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，格局优化下优质房企成长空间有望打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。

大家如果对房地产板块感兴趣，可以留意开发类、商住类、物业类、文旅类等细分行业，以及与地产景气度关联性较高的消费类建材、家电等行业。

具体到投资上，我们可以关注相关的房地产主题基金以及跟踪中证全指房地产指数(931775.CSI)等指数的ETF，例如南方中证全指房地产ETF（基金代码：512200）。

（投资有风险，入市需谨慎）

#临沂头条#

临沂出台房地产开发企业信用信息管理暂行办法

开发企业将被列入失信名单、 重点检查企业、 禁止参加新的土地招拍挂出让 、 取消参与评优资格、 限制申请财政资金或者政策支持等。

2023年初，越来越多的信号表明此轮房地产下行周期正在快速接近底部，触底企稳的条件愈发成熟。需求侧，不少城市再度下调房贷利率，部分地区取消了限制性的购房政策，推动存量房去库。供给侧，融资环境进一步改善有助于化解房企风险，证监会推出不动产私募股权基金试点计划，旨在通过直接融资的方式改善存量不动产资产的活性，优化相关房企的资产负债状况。

步入2月中下旬，住房销售月度同环比均为正增长，2月30个大中城市日均商品房成交面积环比增长21.6%，累计跌幅相较于2022年末进一步下跌的动能正在减弱。房企融资出现改善，年内国内房企信用债发行了550亿元，较2022年同期多增104亿元；民营房企美元债时隔5个月后发行重启，整体房企债券余额增加，延续去年12月来的较好势头。土地市场也传来好消息，新年第一轮土拍市场开启，重点城市优质地块溢价率攀升，北京、杭州、苏州等重点城市的部分地块触顶摇号成交，截至2月第二周，全国100大中城市土地成交面积年化增速同比为4.6%，为2021年9月末以来最高增速。

总的来看，春节过后行业出现更多回暖的消息，预示着房地产市场正逐步摆脱全面下行的局面。中植企业集团旗下中海晟融把握市场机遇，与头部优质房企开展合作积极布局核心城市核心位置存量资产改造、大湾区特殊资产投资等投资机会。依托对核心资产价值深度挖掘的能力，中海晟融将为项目及投资人创造更高收益。

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