城市断层带，是由很多原因造成的。一般而言，城市断层带会因为某个区域城市不可更新的原因，城市发展无奈，选择直接跳过该区域去建了新城。因此，在新城和主城之间，就留了一个类似工业区的一个非居住，非商务，非休闲的区域。

有些城市断层带，可能随着退二进三，会被新城和主城区融合。但是，有些城市断层带，几乎是融合无望

前几篇说过，园区的整体兑现能力非常强。我们几乎很少看到，没有发展起来的板块。或者说，充其量，有些板块的发展速度比园区核心区弱，但是同比其他区域同类地段还是会高的。

但是，有一个区域似乎除外，园区主城区与青剑湖之间的外跨塘！

这个区域，被高速，高铁，娄江快速路，娄江河，312国道等南北两侧死死的钳制住。

我们看当局自己的规划就比较清晰了。当高铁新城概念正式被全国重视的时候，园区发现，自己没有足够的发展空间，所以园区选择和相城联合开发苏州高铁北站。我们看到，圆融等一大批园区开路先锋，率先为高铁北站扛下了最初的配套。

另外，从上图一眼就能看出来，整个外跨塘城市断层带中，住宅大多以拆迁安置小区为主。其他剩余的土地，基本都是工业用地，相比当初中新核心区的高标准工业不同。外跨塘的制造企业相对能级低一些。

所以，从最初的自然发展状态中，因为南北的钳制，导致这里成了城市的下只角地段。在园区发展早期，哪怕是纯刚需，也只直接选择跳过这个区域，买到了青剑湖去。

分化就此展开了，选择大于努力。

青剑湖当初以刚需的便宜的多层起家，配置郊区别墅。但是青剑湖的优势在于，有足够的土地纵深，完成板块内部迭代。最终因为人口数量达到了一定规模，已经实现了内部客户就地改善，内部销售力支撑了一个独立的消费体系。所以，我们看到了最终青剑湖出现了令人惊奇的叠加成交价过千万的事实。也看到了，明明距离湖东商业集群很近，但是青剑湖龙湖天街的消费客流依旧充沛的现状。

回过头来继续说保利天汇。

一个缺乏想象空间的产品错位的房子。

之一，3.5万的单价，虽然便宜，但是便宜不代表就能涨的快。

早在2013年的时候，在保利天汇北侧，一路之隔，有一个当时的地王，双友新和城。就是海尚壹品的开发商。在2013年上半年的时候这个盘售价高达1.3-1.4万。为什么用高达这个词呢？因为在同年的8月份，九龙仓时代上城3期年华里，一次性加推300套，均价才1.2万，狂卖了200多套。

如果觉得九龙仓时代上城还是贵，毕竟1.2万。在8月份园区更加偏远的板块，还有一个东方维罗纳，也开盘，卖的是第四期。产品是118-128㎡和143㎡的，单价在8300元。那个时候卖的挺费力的，不仅有优惠，买大户型还送空调。

如今的二手房价格，九龙仓，成交价格在4.2-4.4左右。注意这个是大高层的价格哦。

如果说，对比湖东成熟板块，咱们不合理。就比一下，相对郊区的东方维罗纳吧。贝壳上，成交的多层多一些。我看了看小高层18F左右的，今年卖了一个小户型单价2.67万。去年9月份104㎡的是2.86万，79㎡的2.45万。

也就说，九龙仓从2013年至今的总体涨幅258%！远郊的东方维罗纳是222%。

那保利天汇边上的双友新和城，现在卖多少呢？同样是17-18F的产品，今年整个小区在贝壳上无成交。去年12月成交单价是2.59万。

换言之，和上述其他盘一个时间至今，双友新和城累计涨幅99%。

城市断层带的房子，价格是有天花板的，会被死死的封死！价格涨幅甚至连纯刚的东方维罗纳都没跑赢。这个事实已经不是可悲了，是扎心了啊。

第二，业态优势，不是卖点，不是卖点

保利天汇，拉高拍低。一边是25-26F的大高，一边是10F左右的多层。行，后者称为洋房吧。

洋房的溢价要看板块价值的。在核心区，洋房溢价是因为稀缺，所以能额外溢价，但是在备案价限死的2022年。洋房的价值，充其量在于增加销售速度。

并不会，因为洋房在整个园区少，就会让有钱人追到你这个城市断层带去。

所以，洋房的逻辑是，一个总价可控的洋房，因为得房率高，120-130平米就能买到4房。更低的总价，来打败核心区的二手房。抢的是二手房的客户。

因此在这个逻辑下，整个小区应该尽量的拉通容积率。尽量去做全小高产品。

这个就应该学习仁恒华发的项目，以17-18F，得房率努力做到80%。去保证合理户型下降低总价。

如果不相信，洋房这种高得房率产品，在城市断层带是无价值的。我们就还是以双友新和城为例说明。

这个项目，极致的偷面积，很多户型要么送空中花园，要么是局部房间是送整整一层的。

看，所谓的复式居住，所谓的产品能力，有了。但是无论是新房销售速度还是二手房房价，全部扑街啊。

保利天汇，自己的销售速度也能窥视出一二。去年12月领了之一批房源，136套房子，至今还有未售的房子。姑苏说了不算，客户说了总算了吧。

总之，保利天汇一定会卖完的，毕竟在苏州这种经济活力城市，没有卖不掉的房子。但是，姑苏想表达的是，选错了房子不怕，就怕选错板块，因为后者可能会让一个刚需再无换房的可能。