贷款买房后，如果经济好转，手上有了余钱，多数购房者都会考虑将贷款提前还掉，以节省利息，减轻经济压力。不过有专家就说过，提前还款其实并不适合一些购房者，比如说，房贷还款方式采用了等额本息或等额本金的购房者。下面，我们就实际演练一番，到底为什么不适合。

　　一、等额本息提前还款

　　等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

　　每月还款额=[贷款本金*月利率*（1+月利率）^还款月数]/[（1+月利率）^还款月数-1]

　　每月还款利息=月初剩余贷款本金*月利率

　　每月还款本金=每月还款额-每月还款利息

　　例如：

　　家财管加在银行办理住房商业贷款20万，10年期，利率4.9%，月利率为4‰，采用等额本息还款，套用房贷计算器可得：每月还款额约为2111元。

　　第一个月：

　　还款利息=200000*4‰=800

　　还款本金=2111-800=1311

　　第二个月：

　　还款利息=（200000-1311）*4‰=795

　　还款本金=2111-795=1316

　　第三个月：

　　还款利息=（200000-1311-1316）*4‰=789

　　还款本金=2111-789=1322

　　......

　　由此可见，采用等额本息还款法，由于每月的还款额相等，因此在贷款初期，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少，每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。所以当贷款到了还款中期，借款人已经偿还了大部分的利息，一次还清跟分期偿还的贷款总额差不多，此时提前还贷的意义也就不大了。

　　二、等额本金提前还款

　　等额本金还款方式是一种递减的还款方式，要求借款人在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。

　　每月还款本金=贷款本金贷款期月数

　　每月还款利息=（本金-已归还本金累计额）月利率

　　每月还款额=每月还款本金+每月还款利息

　　假如家财管加采用等额本金还款，每月还款本金=200000/（10*12）=1667元

　　第一个月：

　　还款利息=200000*4‰=800

　　当月还款总额==1667+800=2467

　　第二个月：

　　还款利息=（200000-1667）*4‰=793

　　当月还款总额=1667+793=2460

　　第三个月：

　　还款利息=（200000-1667*2）*4‰=787

　　当月还款总额=1667+787=2454

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　　此种方式下，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个月的还款额也就逐渐减少，通常情况是比较适合申请提前还款的。不过当还款期超过三分之一的时候，你已经偿还了将近一半的利息，后期在月供的构成中更多的是本金，利息对贷款总额的影响很小，在这种情况下，提前还款就不适合了。

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