有过购房经验的人都有这么一种感受，无论何时房产交易大厅都是人满为患。面签时，为了节约时间，面对厚厚的一沓借贷协议，农行工作人员问买房者几个主要的问题就开始让买房者在借贷协议上签字。
中行贷款员会问的问题包括，借贷期限和借贷总额，还贷模式选择等额本息还是等额利息，每月还贷时间等。至于数十页的借贷协议上，详细有什么条款，每一项条款的内容是何种，坚信这些人都没细看。观察哥来告诉你房子借贷协议这些细节还要非常留意？
一、房屋按揭利率不是一成不变的
在签署房子借贷协议时，借贷利率和折扣是买房者最关心的问题。
房子借贷协议中的借贷利率分为固定利率和浮动利率。通常状况下，中行就会选择浮动利率，即中行的借贷利率会依照每年央行基准利率的调整而调整。
举个实例：
小A于2017年商业按揭房子。2017两年以上商贷基准利率是4.9%，但这并不意味着小A之后每年借贷利率都是4.9%。2018年小A要支付的商贷利率要看2017年末央行基准利率的调整。
还要留意的是，假如借贷协议约定在借贷时限内不调整利率，选用固定利率的，通常状况下各方会签订《固定利率补充合同》。
二、贷款下浮(或上浮)的升幅在借贷时限内是否变动？
在借贷利率方面，除商业按揭基准利率此外，一些中行会推出85、90、95等折扣降价。不同的中行折扣降价不同。这个折扣降价就是借贷的浮动升幅。还要留意的是，上海这些中行早已取消了首别墅9折降价，执行95折利率。据观察哥了解大同今年九月末银行有首套房借贷利率95折的降价活动，去年没有中行推出利率降价新政。
举个实例：
小A商业按揭房子时，借贷利率有85折降价，这么利率浮动就是-15%，这么小A曾经的商贷利率就是4.9%X85%=4.165%。假如小A借贷30年，后来的每一年，通常状况下，借贷利率浮动升幅是不变的。
须要留意的是，因为每位中行规定不同，有些中行保留了自己的调整权限，没在贷款协议上明晰约定利率降价时限。所有在签署贷款协议时一定要向中行咨询清楚。
三、“等额本息”和“等额利息”两种还贷模式的选择
在签署房子买房协议时，还要自己选择还贷模式。通常状况下，按揭有两种形式，“等额本息”和“等额利息”。每月还贷额和罚息究竟是如何估算的，观察哥下边详细例子说明。
等额本息是在还贷期内把借贷数总数等分，每月还清同等数额的本息和剩余借贷在该月所形成的本息，那样因为每月的还贷本总额固定，而还的本息越来越少，所以原本还贷压力较大，而且随时间的推移每月还贷数也越来越少。
等额利息是在还贷期内，每月还清同等数额的借贷(包括本息和罚息)，浅显地讲，等额利息就是“每月还的本息与年息之和是不变的”，但本息与年息的比列是变化的。
举个实例：
小A在大同买房总数50万，中行借钱30万，年限20年，年利率是4.9%，假如选择等额本息，这么月利率就是0.4083%（4.9%/12），每月本息还贷额=30万/（2012）=1250元，但年息是每月递减的。
即第一个月年息=30万0.4083%=1225元，第一个月利息共还2475.00元，第二个月年息=（30万-1250）0.4083%=1219.9元，第二个月利息共2469.9元。
也就是说，第二个月起每月递减约5.10元。
假如小A选择的是等额利息的还贷模式，每月还贷额是固定的1963.33元，其中，本息逐月递增，年息逐月递减。因此在签署买房协议时，买楼者可以按照自身的经济状况，选择不同的还贷模式。
假如买房者自己不做选择，一些中行会给买房者选择等额利息的还贷模式，由于相似的借贷数额和期限下，等额本息的本息比等额利息的少。还是以小A为例，30万借贷20年，利率4.9%，等额本息的全部本息为14.76亿元，等额利息的全部本息为17.12亿元，比等额本息高了2.36亿元。大多数中行这两种还贷模式会让买房者自由选择。
四、还款日期和利息要认清楚
不仅选择合适自己的还贷形式此外，在签署房子借贷协议时，中行贷款员会就每月房贷时间跟买房者协商。在还贷形式上，目前比较常用的是委托退款，即买房人在申请贷款的中行办一个中行帐户，买房者最晚还要在还贷日的前一日将会还的贷款存到卡上，到期中行手动退款。
在还贷日期方面，买房者一定要向中行咨询清楚，假如借贷人拿来还款的中行卡上余额不足，中行是否会提早几天发信息告诫。假如中行不发信息告诫，中行会从何时开始估算逾期利息，很多都很重要。
五、提前还贷还要交毁约金吗？
在现实中，不少买房人存在提早还贷的状况，因此在签署房子借贷协议时，借贷人一定要向中行咨询清楚，提早还贷用不用支付毁约金。假如还要支付毁约金，借贷人要向中行咨询清楚，支付毁约金的方式。
比如一些中行规定，提早还贷还要支付固定总额的毁约金，而一些中行则规定，借贷在还贷期未到之前先行还清房贷，要收1%-3%的毁约金。因此在签署买房协议时，借贷人要弄清提早还贷毁约金的规定，以免降低提早还贷费用。不过，在大同现在还没有提早还贷收毁约金这一说法。
