我在怀柔城区有套老破大，109三居，户型不错，装修刚3年，有公积金贷款。目前因跟对象规划买房，这套房子挂牌中介285W，但眼下不好短期成交。对象是顺义本地，家有宅基地，没有房/贷记录。我们目前考虑婚前用她首套房资格买套房子，她想离家近点，在顺义买。但我想兼顾下保值，考虑往市里挤一挤或者像昌平回龙观等地。未来孩子上学问题方面，她觉得没必要追求所谓学区，认为小孩学习主要靠天赋，不太关注学区与否。

眼下买房和结婚赶到了一块，如果我的房子能尽快出手，我俩合计首付能凑350+吧，目前收入合计月工资3w+（含公积金）。目前看的地方有顺义石门地铁站附近刚出让的一块龙湖天竺的地，但据说主打大户型，140㎡居多。目前形势不太好，是再等一等还是考虑面大一些，考虑下其他地方？我跟对象年龄也都不小了，原本打算年底登记，最晚明年结婚。

回答：

1、这是要问我什么呢？

2、我对新房不熟，很多年不卖房了。龙湖这块地我都闹不清在哪儿，只是看着楼面价还行，2万多，周边房价怎么也得3万多吧，还可以，不贵，理论上应该能保证质量。但其他具体的我可不知道，这得咨询那些卖房的电商。

3、目前形势是不好，但什么时候好过啊？真要是形势都好了，那还来得及买房吗？1998、2003、2008、2012、2015，这些都是经济不好的年份，非常的不好。但之后出台政策后都发生了什么自己回想吧，我也不便多说。

4、反正这么说吧，今年又是全国救市，到现在为止只有北京没出台政策也没跌。到上个月是M2增幅12%，然后年底之前是大约5万亿的房地产融资贷款要发放，是否会刺激北京楼市就看自己的判断了。

5、总之房子是用来住的，有需求就买，不着急就等着，外人不好建议。这新楼盘我也不熟，帮不上忙。

学区房没必要准备的太早，但也别太迷信天赋。各区孩子的天赋都是差不多的，普通人居多，但就是出现了好学区成绩高的现象。当然顺义绝对是教育强区了，十多年前的成绩和清北率可以吊打崇文宣武。现在仍然是城六区之外第一，只是和市区已经不太好相比了。这到时候再看吧，考虑的太早意义不大。

仅供参考。

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主要是为了孩子，目标是牛一，请问能怎么实现？然后不行就买房，目标是东城同等中学。

现在户口都在顺义，孩子五年级，很聪明但不认真，成绩中等。请问买哪个学区的能保险？现在房子有贷款，能落手里160左右，加上现金能200多，看了看也就是天永学区合适，但不知道能不能进好学校。

回答：

1.目标牛一，考呗，除了成绩还能有什么办法？我不知道其他的门路，买房没戏，这不是房子能解决的。

2.东城和牛一同等级别的，那怎么也得是汇文一类的了，哪个学区也不保险。东城的派位很没谱儿，到现在为止还没人能找出规律，就算找出来也没用。你们这是跨区转学，和本区有六年学籍的不一样。我没听说跨区转学能进入好学校的，所以这就以得到东城学籍为主吧。既然孩子聪明就努力学习，中考用好成绩考进牛高不就得了。

3.天永学区，这预算都不是太好买到合适的。占坑儿房最便宜的可能也得3/400起步，如果减去税费剩200首付的话，几乎买不到什么。而且好学校也没什么可能，不被派到最普通的就已经算成功了。

这我帮不上忙，还是问别人吧。

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京户家庭，年入100以上，大宝两岁，二宝年底出生（欧籍）。目前住南三环大复式200平，约值800w，是否合适置换？希望置换学区房，兼顾保值，现在时机如何？或者置换顺义别墅，希望推荐保值较高的，不落后大盘即可。

回答：

1.南三环大复式，不太好卖吧？这种户型估计较老了，一般都是2005年之前的。是否置换没什么合适不合适的，看自己的需求了。典型的自住型住房，自己觉得舒服就行。如果确定不住了最好置换，要不然不好出租，租金也偏低。几乎没有普通家庭租这么大房子，大型中介也不爱收，一般只能租给公司办公或当宿舍，可又容易引起邻居投诉。所以如果不住就换呗，毕竟房子是用来住的。

2. 换学区房，现在时机一般。大宝3岁，那上学是2026年？如果是的话那就已经错过高峰期了。这几年入学的孩子多，北京有史以来的最高峰期，所以学区房的价格高。过了之后说不好怎么个供需形式，政策也不敢预测。这看自己的判断吧，不好建议。不过总价高的学区房相对应该稳妥一些，受学区的影响小。看预算吧，800是总价还是首付？是否用其他的贷款？

3.顺义别墅，上国际学校？保值，不好推荐，我不太熟。这种产品都是自住型的，不太好谈保值。复式还可以说跟随普宅行情，只是流动性弱一些而已。别墅则是单独的产品，几乎是纯消费。北京的别墅太多了，增量大，所以谈不上稀缺。所以这就凭个人喜好选吧，保值性都差不多，没必要和大盘相比。仅供参考。

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想在通州买套小户型自住，因以前买过一套，目前算二套了。手里资金有限，想买200万左右的小户型，不想贷款。中介推荐通州北苑的长城国际和北关6号线的商务型公寓。但看您之前给别人的回复中说到公寓不建议买，所以想听听您的建议，非常感谢！另外，顺义水色时光如何，有200万左右的，只是出行让我纠结。

回答：

1.我不建议是出于投资升值角度考虑的，如果就是纯粹自住那就无所谓啊，反正也不想靠房子挣钱，买来自住就是了。只要不卖了套现或置换那就无所谓保值什么的，房住不炒。

2.长城国际也还行，世纪星城的三期，东西向的公寓，自住和出租都合适。就是升值稍微慢点儿，同时期同等价格的现在都6万单价吧，这里4万多点儿，略有落后。高租金是用升值慢换的，看自己重视什么了。

北关6号线，新光大？这就是纯商住了，那就更是自住和出租为主，其他也没什么说的。常规建议是要么就甭买，买了就甭卖了，也不好卖。看自己的需求吧。

水色时光，好多年没去过了，这地段儿就是自住为主，出行开车呗，地铁是甭惦记了，十年八年的没什么希望。这我不好评价，不熟，就看自己是否喜欢了。

3. 这还是自己定吧，我一般只能从投资角度分析，这都是自住的，不好建议。或者以长城国际为主吧，好歹是70年产权。仅供参考。

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