对于楼市来说，其实我们已经面临一些问题了，我就简单说下，毕竟我们要稳，要软着陆！

现在的情况是开发商开始暴雷，简单说，就是没钱了。

我们也知道开发商有很多债务，其实在国内的债务，基本上是有抵押物的，抵押物应该全部都是土地和待售的房子。

大家关心的重点其实是房子的价格，这个对于普通人来说，更直接也更直观，但是其实对于开发商来说，最重要的是土地的价格。

所谓，成也是土地，败也是土地，土地财政的核心就是操控土地的价格，就算是一个小镇，都可以通过拉升土地价格来抬房价，从而引发房价上涨预期，吸引民众参与炒作，形成一个正向增长的循环。

但是，当房价达到一定程度的时候，这个循环就发生了变化，毕竟炒作终有头，泡沫必将破灭。

对于开发商而言，土地是他们的命根子，他们配合各地抬升土地价格，银行也配合给予信贷支持，开发商盖完房子，拉高房价售卖，回笼社会资金，形成良性闭环。而现在，房子卖不动了，也就是终端销售出现了重大转变，于是开发商无法回笼资金，他们没钱了，但是他们已经把几乎所有的土地都抵押给了金融机构来获取贷款。

终端产品房子卖不动之后，就会跌价，房子跌价在逻辑上是会导致土地跌价的，而土地跌价则会导致金融机构提前回收贷款，这样就形成了一个恶性循环。开发商就直接凉了。

但是我们这里在土地价格这块是可控的，所以恶性循环到了土地价格这个环节，金融机构选择性的忽略了，所以没有加剧情况的恶化，但是这个拖不了多久，因为开发商还是没钱。

这是我们和国外情况的不同之处，国外的土地相当一部分是私有的，私有的土地价格波动很难被控制，所以国外的楼市崩的很快，像我们这种情况，在国外，已经崩盘了，房价起码跌去七成。我们还能挺住的原因就在于，我们把土地价格给控制住了，金融机构没有助力加剧恶化情况。所以，我们大概还能拖个一年两年，但是终端消费不起来，也就是新房卖不动，这事还是无解。

而目前的新房销售量上不去必定是无解的。

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（1）国庆期间楼市迎来多重利好，下调公积金贷款利率及再买房退税楼市新政意图明显，旨在刺激四季度住房需求，铁水及钢材终端需求是否好转或将向上游传导，从而主导煤焦价格走势。

（2）20大临近，煤矿安监严格度加强，且近期煤矿事故频发，存在减产预期，蒙煤进口量也在减少，四季度煤炭供应或将呈现一定程度下滑。

（3）当前煤焦库存处于历年同期偏低水平，叠加吨焦利润持续亏损，原料端焦煤焦炭在黑色产业链中处于相对偏强状态

#我从事行业里的冷知识# 我是某通讯公司的小代理商，分享一个小秘密，就是凡事接到客服电话，说有免费终端或者礼品送的，都是套路，但是这个套路如果你理解了然后又确实有需求那还是可以办理的，如果你纯粹想薅羊毛就算了，羊毛出在羊身上。现在运营商经常打电话给你，说可以免费送终端，其实都是用你的个人信息申请小额贷款，然后钱进了她们的口袋，你需要每个月固定交多少话费，然后从话费里面拿出一部分还终端款，一般是两年或者三年的合约，中途你不能取消或者降低消费

货币相对克制，症在市场活力

2022年4月15日，央行发布降准通告，我们点评如下：

覆盖面和幅度：本次降准是普降，除了已经是5%存款准备金率机构（主要是信用社和县域农商行）下调0.25个百分点，此外对于本省经营的城商行和非县域农商行额外再降准0.25个百分点。截至2022年3月末，银行体系一般存款约210万亿，本次降准整体释放基础货币5300亿，对应整体法定准备金降低幅度约0.25%。

未来展望：以往央行普遍降准基本以50BP为步长，本次降准25BP，显示央行的克制。我们测算3月末银行体系超储率约1.7%，银行间流动性充裕，如果央行不额外回收基础货币，我们预计这一状态能持续到8月份，预计后续央行降准概率不高。未来央行对通胀和海外利率环境关注度可能上升，这意味着后续央行公开市场降息概率下降，更多可能是通过引导存款等银行负债成本下降，推动终端贷款利率下行。

市场影响：由于前期有国常会通稿的降准表示，本次降准操作市场有预期。由于以前普遍降准都是50BP幅度，本次降准25BP，略低于市场预期。但整体银行间市场流动性仍很宽裕，所以预计市场直接影响不大。

整体来看，当前货币政策比市场预期的要克制，主要原因是当前经济压力症结不在货币和信用供给端，更多在货币流通和信用需求层面。如我们在2022Q1货币政策委员会例会点评《如何疏通货币政策传导机制》中阐述，目前货币政策发力核心不在于基础货币的量和价，更在于疏通货币政策传导机制，而货币政策传导最终需要落脚在市场主体活力上。

市场主体活力核心是盈利机会而非负债能力，所以疏通货币政策传导机制除了需要央行启动合适货币政策外，还需要财政部门为市场主体提供必要利润补充，外贸部门为市场主体拓宽出口空间，工商、产业、法律等部门为市场主体提供稳定而富有弹性生产消费环境。货币政策的最终落脚点，不止是市场主体的数量，更是市场主体的质量，只要有足够多的有活力的市场化的经营主体和合理自由的市场环境，财政辅以必要且规范债务支持，实体经济就不会缺乏盈利机会，货币政策传导自然顺畅。

对银行而言，货币政策相对克制，未来预计通过降低银行负债成本引导实体融资成本下行的方式，银行息差压力有限。虽然当前经济面临着疫情冲击和管控约束，但货币政策传导机制的疏通已经有合力之势，只要坚持市场化法治化改革方向，经济活力最终会起来，宏观经济不必悲观。

当前银行板块PB估值历史低位，随着各类政策约束放松，货币政策顺畅传导，经济企稳回升，银行板块有望迎来估值修复，建议积极关注银行板块超额收益机会。

风险提示

疫情反复超预期，国际金融风险超预期。

本摘要选自报告：《银行行业：货币相对克制，症在市场活力》2022-04-15

报告作者：倪军 S0260518020004

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今时不同往日，大家切莫还用过去的逻辑思路去分析房地产问题，无异于是南辕北辙。我斗胆猜测，不排除房地产进入计划经济管控的可能性，这要怎么理解呢？

我国的房地产无论是过去的暴涨，还是今年以来在很多地方新房卖不出去，其实恰恰正是由于房地产在终端市场是非常市场化的，某个地方现在的房价就是已经反应了各种因素后买卖双方博弈的平衡点。一线城市为什么房价那么高？很简单也很直白，因为那么高也有那么多人买得起，所以就这么高。

可是，大家要明白一个道理，一个资产价格是不是大众理解的“合理”，与这个资产的价格是不是市场定价的“合理”是两个概念。大众理解房价的合理性，是从购买力、租售比、收入比等等角度去看问题，而从资产的角度，房价是否合理，是看：

1、这个房子是不是真正卖得了这么多钱？

2、这个房子是不是能够从银行抵押贷得出这么多钱？

3、这个房子如果涨一些是不是就不好卖了，如果降一些是不是很好出手了？

如果我们还是延续过去的框架，那就并不存在“价值重估”的说法，是否大放水、解除限购、降息、不认房认贷、公积金贷款等这些政策可以很大程度上影响房价，但你不能说房价因此就价值重估了。

比如说，新生人口的变化，教学改革，网络教育的普及，这些因素会影响教培行业，但你不能说这些因素让教培行业价值重估。什么叫做价值重估？比如“双减”，这才真正叫做让教培行业“价值重估”。

当然，这些也都是个人的预测。也就是说，我们只有彻底从框架上改变，才能谈得上是对房地产进行价值重估，那么一种可行的办法就是全面的计划经济模式管控。比如某地房租房价等，说是多少就是多少，后续的交易、金融、税费、福利、义务、责任都围绕着这些定价展开。

总之，以上只是我的观点，但我们可以慢慢看。我不得不再次强调，我们不要再用过去的思维分析现在的问题。

有客户问、无工作、无房产、无车子怎样贷款。[跪了][跪了][跪了]

其实这个问题很专业，不是很接地气。

我帮他翻译一下，他的原话应该是:我是一个三无人员，凭一张身份证能贷多少款下来？

这样以来这个问题就很好回答了，

个人贷款的方式无非三种:银行，小贷机构，网贷

首先看银行:银行对于光拿一张身份证来银行贷款的客户设置了一道防火网，就是银行的大堂经理，凡是来咨询贷款业务的客户，大堂经理会先了解一下客户的资质，有房，有车，有企业的客户会介绍给二楼的信贷经理，三无人员直接客气的挡回去！

但现在银行大厅也看不到客户经理了，都是保安协助你、终端机自主操作[捂脸][捂脸][捂脸][捂脸]虽然讽刺、但是事实。

再看机构，现在的小贷公司基本上倒闭的差不多了，剩下的几家信保公司对客户的要求比银行还高，没资产的客户直接pass掉。

最后看网贷，网贷平台也倒闭的差不多了，剩下的几家都是大平台，对客户要求同样很高，估计很难给三无人员放款。

你看，贷款的三条路都对你关上了大门，所以现阶段不要考虑贷款，还是老老实实的挣钱吧！！！

质炫2.0白 说了半天贷款的价格14.8 全款终端少3000 可买不？

能把经济救起来的，恐怕只有房地产了！

拉动经济有三驾马车，消费、投资和出口，但现如今来看，只有促进消费，才是最有效的方法，如何才能促进消费呢？核心思路就是激发大家的消费需求和欲望。

那怎样才能把需求弄起来？我认为还是得靠房地产发力，换句话说，眼下能够救经济的，恐怕也只有房地产一条路可走了！

但是终端需求想要修复，就必须要有乐观的预期，以此来扭转现在悲观的情绪，如何才能扭转？其实就是大家账面上要赚钱，有了钱才敢消费，有了钱才敢换房子，买汽车，企业老板才能扩招工人，就业才能稳下来！

所以房地产不仅仅是支柱产业，还是关键产业，它非常特殊，现如今，居民贷款是负增长的，存款是正增长，说明老百姓不想贷款，只想存钱。这种现象在经济学领域，叫做缩表！如果持续发展下去，对发展经历极为不利，因为钱没流通，加上疫情，人也没流通，那就是一潭死水！

说白了，当务之急，就是大家贷款去买房，所以今年最后四个月，还会不停地降息，很多地方甚至出现了两成首付，还有零首付买房。

但是这些动作，不足以让楼市回暖，只有房价重新涨起来，才会有更多人愿意来买房。而我国的楼市是半开放式市场，只要高层想让房价涨起来，那就会涨起来，涨不涨，只是时间问题和地域问题！

回看2009年，2015年的行情，几乎所有买房的人，房子都升值了，但是2020年这一波，大概只有20%买房人赚到了，而2022-2023年这一波，恐怕只有5%的买房人才能赚到钱。

因为楼市分化越来越严重了，但是不管怎么变，核心城市里面的核心地段房子，依然是硬通货，依然是大家争抢的投资标的，眼下楼市回暖，其实不是看一线城市，因为只有政策松一松，楼市就会反弹，楼市回暖的重点，在于二线城市回暖，蒋老师预测，接下来的楼市涨幅，强二线城市会跑赢一线城市。

还记得我之前的观点吗？我说，未来十年，中国至少有15个城市跻身一线！达到一线城市的规模！因为中国要赶超美国，就必须要有更多的超大城市，目前来看，成都、杭州、武汉、南京、苏州，是二线城市里面的领头羊，宁波、青岛、无锡、西安、郑州、长沙、合肥也在飞速发展，房子的潜力不言而喻！

你看好哪个城市呢？欢迎参与话题讨论！