楼市复苏没来，人口或将出现负增长？内行人：明年房价或超乎想象

房地产是公认的暴利行业，有多少企业家依靠开发房地产身价千亿的。我们所熟悉的香港首富李嘉诚、万达集团老板王健林等都是靠投资房产跻身到富豪行列的。

普通人也是，有的人抓住了房产投资的最佳时期，靠转卖房产赚的盆满钵满。这两年房产市场不景气，今年的楼市复苏也没来了。

房产销售与人口数量密切相关，人口多的城市，房产的销售量定然会比较大。毕竟人是购买的主体，尤其是年轻人。很多房地产企业在进驻某一个城市时，会事先进行人口调研，从而来确定当地有没有足够大的市场。这几年我国的人口出生率连年下降，现在还有可能会出现负增长。鉴于人口的增长情况和楼市的现状，内行人公开表示明年的房价或超乎想象。

根据数据分析，买房的群体中，投资客的比例要远远高于刚需者。之前在一些炒房客的助力下，房价飞速上涨。很多刚需者可能头一天刚凑够首付，第二天去交钱价格就涨了。那时候的房子供不应求，投资者手里不缺钱，很多人在开盘的时候就会入手两三套房子。曾经遇到过一个大爷，手握四套二三线城市的房子。房价的节节攀高，买房的人越来越多，开发商也越来越多。

我国几大房地产企业当时在很多城市都布局了，销售状况都非常火爆，他们的到来刺激了当地的房价。当时我国对房地产市场的监管还不够完善，很多开发商在五证不齐全的时候就开始销售，边回款边建设。

房子是用来住的，房价的过快增长已经使房子的本来功能丧失。当时房地产市场一片混乱，以至于后来出现了很多烂尾楼，人们的血汗钱被可恶的开放商骗取。房地产企业需要的资金量是很大的，他们会向各银行贷款，但是因为资金链断裂，很多企业都还不上贷款。

并且银行每年的贷款数量是一定的，给房地产企业放出去的多了，就会影响一些高科技企业的贷款。要知道科技才是生产力，科技的发展才能推动经济平稳快速发展。为了稳定经济发展局面，控制房地产公司在贷款领域一家独大的现状，国家提出了“去房地产杠杆”的口号。

这个口号起到了一定作用，但是很多开发商企业仍然存在负债过高的问题，为了缓解这种状况，我国又提出了“三道红线”，对房地产企业的负债率、净负债率、现金短债都做了明确规定。随后各大银行发放房地产贷款规模及占比设置了“两道红线”，由此很多开发商都出现了还不上贷款的状况。从二〇二一年下半年开始，房地产可谓迎来了“至暗时刻”。

随着金融政策的不断收紧，房价也开始断崖式下降，但是人们的买房热情却一去不复返。现在为了刺激人们买房，国家推出了多项优惠政策，银行也一直在降低房贷利率，开发商也多次降低房价，但是却仍然没有多大效果，买房人都不约而同抱着观望的态度。

开发商的销售额持续下降，房产销售业绩持续恶化。银行方面住房贷款大幅度下滑，而存款却呈现增长，这就说明买房的人在减少，提前还房贷的人在增多。同样土地市场也不容乐观，多块土地流拍，大部分土地都被国企或者央企拿走，民营企业拿地的意愿几乎为零。这三个方面都在昭示着我国房地产市场的不景气。

很多专家表示对房地产影响最大的就是人口因素，这些年来我国的人口增长率持续走低才真正制约了房市。一方面新生人口越来越少，人口负增长，购房需求就越来越小。另一方面人口老龄化日益增加，年轻人的养老压力大，没钱买房。这就造成房子供大于求，房价还会下降。未来房价会形成两个极端。

首先在北上广这样的大城市，因为外来人口持续增加，人们还会有购房的需求，所以房价仍然会稳定增长。再加上买房要求的降低，一些之前不符合购房条件的人就会趁此机会下手，而使房地产市场升温。

其次在一些人口流出的三四线城市，因为人口减少，购房的需求少，房价也会进一步下跌。而那些曾经在这些城市布局的大开发商也会想办法清盘撤出，去大城市发展。

现在的房地产市场非常不稳定，大部分城市的房产数量已经非常饱和，在国家的宏观调控下，楼市会进一步平稳，有买房意愿的人不妨再观望观望。

【许家印没跳楼！为何下午会传出这个谣言？】

今天中午相信很多朋友们从各种各样的微信群、朋友圈看到了一条简直令我们震惊的消息，那就是恒大集团主席许家印跳楼了，而且身亡了。这则消息传出来之后很多人都在猜测到底许家印怎么了，到底恒大怎么了？

然而到现在为止我们负责任的跟大家讲，多方消息已经证实了，完全没有这回事，这个谣言是怎么传出来的呢？据许家印身边的人说，本来今天中午恒大集团有一场会议，这一场会议许家印要参加，而且都发了会议通告，只不过因故这场会议被取消了，于是很多人都猜测为什么许家印不出席一场既定好的会议呢？难道是他本人有什么问题了吗？

然后以讹传讹，三人成虎，最终就流传成许家印跳楼了。首先我们跟大家讲，此前的所有消息都是假的，许家印仍好好的活着呢！然而我们恐怕真的要探究一下这则传闻背后的故事了，那就是为什么一场普普通通的会议被取消，会让我们引发这样的联想呢？真的是因为最近这一年以来恒大走的很不顺，我们一提到许家印大家都知道他已经不是首富，而是首负了，负债的负，欠2万个亿人民币。王健林恐怕都得头痛，2万多个小目标。

许家印恒大在这一年遭遇到了这么多的问题，而且不光是恒大集团，今天多个排名靠前的头部房企其实都遭遇到了问题。像我们前些日子跟大家说的旭辉集团那样，由于还不起美元债，它已经选择躺平了，所以很多人都担心中国的房地产市场会不会继续的冷冻下去？我们的房价还有可能回升吗？我们的房地产市场还有可能回春吗？

可是我们要告诉大家，其实希望早就到来了，就在最近这几天监管部门连出3支箭，对于房地产企业的股权融资，债权融资上市等等都打开了大门。尤其是前两天我们还跟大家讲，中农工建交邮等六大国有银行已经密集和17家头部房企签约，给了他们超过12000亿人民币的授信。这17家头部房企中既有国有大房企，也有民营大房企。

也就是说广大房地产企业未来资金将变得更加充裕，资金链不至于那么绷紧，而且我们给他们钱是为了让他们把房子都建好、保交楼，保证消费者购房者交的首付款、贷款不至于打水漂。信心比黄金更重要，监管部门已经给大房企松了绑，他们的资金会变得更加充裕，未来烂尾楼将几乎不会出现。而我们广大购房者将可以合理合法的去购买房屋，去恢复信心。所以中国房地产市场马上就要走出冷冻期了，而我们无比的希望许家印跳楼这样的传闻再也不会出来了！#许家印#

有一次，鲁豫去王健林公司做专访，王健林带着女助理，王思聪看到后赶忙跑过来，在女助理走后，王老板也没有再理过她。

鲁豫大家都很熟悉，以一句“我不信”被网友熟知，经常被大家调侃。但她对工作的敬业，还是让很多网友佩服。

她采访的人物很广，从普通百姓到大明星，从小职员再到大老板。

有一次，她受邀去万达总部，采访王健林。

王健林也想借助媒体，多多宣传一下公司的新项目。

采访当天，鲁豫陪同王健林早早地来到公司，一进办公室，就看到一位很漂亮的女秘书，顺便夸了两句，然后问道：“你有很多秘书吗？”

王健林：“就一个！”

鲁豫：“你平时这么忙，这么大一个老板，只有一个秘书她忙的过来吗？”

王健林：“他可是高材生，工作能力很强，她的年薪有7位数，我一个月有15天的时间，都在外地出差，我不在公司。她就可以不用上班。”

随后，在吃早饭期间，王健林夸起了万达的游乐园项目：

“我们的游乐园建成后，就没迪士尼什么事了，他们的成本太高了。”

鲁豫：“嗯，公司发展到很大的时候，那都会不行的。”

在场的很多人听完这句话，显得有些尴尬。万达已经发展到很大了，让他们觉得鲁豫是在讽刺万达。

鲁豫也察觉到说错了话，想叉开话题，缓解一下气氛，问到王健林：“你是东北人，听说你特别喜欢吃韭菜盒子。”

王健林只是应付了一下：“嗯。”

本想调节一下气氛，没想到会变的比刚才还尴尬。

吃完饭后，王健林率领公司高层上了私人飞机，鲁豫紧随其后。

飞机上很豪华，休闲娱乐设施应有尽有。但没想到，鲁豫突然说出一句：

“好倒是挺好的，就是没有民航飞机宽敞。”

此时的王健林坐在后排，并没有听到。

虽然都是公司高层，但面对鲁豫这样的采访，多少会有些尴尬，为了打破这样的气氛，王健林干脆和高层玩起了扑克牌，鲁豫只好在旁边有一句没一句的指挥。

在整个采访中，王健林经常被问得说不出话来，只能无奈苦笑。

有很多人质疑鲁豫的专业水准。

因为在她的节目上，经常问嘉宾一些特别尴尬，特别难回答的问题，还有很多被嘉宾回怼的经历，被网友称为“尬聊女王。”

还有网友说，她采访谁，谁就倒霉，被她采访过，就从天上掉到地下。

当年采访著名小品演员黄宏，不久后，黄宏就被免去了，八一电影制片厂厂长的身份。

采访过好男人黄海波，不久后，就被爆出嫖娼被抓。

采访过王健林没多久后，王健林在银行的贷款就出了问题。随之就从首富的位置掉了下来。

让网友不禁感叹，这是一个有“魔力”的女人。

可能是因为她太瘦了，压不住福气。

鲁豫身高只有1.6米，体重78斤，她自己说，平时的饭量其实很大，但不管怎么吃，就是胖不起来。

这可能也正应了那句老话：“胖人三分财，不富也镇宅。”

鲁豫的主持风格，大家喜欢吗？

#八卦手册#

有个段子，王思聪问老爸：“咱家有多少钱？”王健林说：“你两辈子都花不完”王思聪又问：“那咱家欠多少钱？”王健林说：“你八辈子都还不完” 段子归段子，但也能折射出真实的情况。

实际上，大多房企的负债率都在70%企业负资产严重，不仅房企如此，相当多的企业都是如此，也许他们的企业财务上看起来是有进账的，可能还有盈利，但为了达到盈利的水准，企业家们可能早就负债累累，但只要现金流不断，能够还上银行的贷款，齿轮就能够一直转动下去，而他们也可以一直过着靠负债堆积而形成的美好生活，除了以上方式之外，资产也可以帮助富人抵御通胀。很多富人都具备理财意识，他们会把自己的钱转化成房子，字画，黄金，理财产品等可以保值增值的资产，通胀的时候，这些东西的涨幅大都会跑赢通胀，达到增值效果。而他们大都有风险分散和风险转嫁意识，生老病死是生命的规律，但是富人基本都会把意外疾病死亡的风险转嫁给保险，而靠保险来规避遗产税几乎是给自己的财富武装到了牙齿，很牢固。

但是反观穷人呢？穷人大多数认为欠钱是非常可耻的事情，而且由于工作的稳定性和公司限制，他们能从银行贷到的钱很有限，除此之外，他们的借钱渠道也非常单一，也可以用的方式无非是借呗，白条，任性付等，这些资本提供的利率远超通胀率，堪比高利贷的网贷，如果他们拥有是这样的负债，那么贫富差距又进一步扩大了，并不缺钱的人越能借到钱，而且利率越低，这是金融机构风险定价的一个基本规律。在《贫穷的本质》一书中，在印度的部分地区，2/3的穷人都会借钱，但只有5%是从正规商业银行渠道借的，绝大多数都是民间借贷，比如亲朋和高利贷经营者，这些贷款的利率无一例外都非常高，按照调研，全球民间融资的年利率普遍在40%到200%之间，但穷人往往会向这个区间的更高点滑动，而且还可能超过200%，越穷利息越高，在印度，当一个借款者家中的土地每多住一公顷，那么他从民间融资的每月支付利息就可以下降0.4%。除了利率成本给穷人造成的负担之外，穷人面临的另一个更严重的问题是：他们借了钱之后仍旧可能会失败，而且失败的概率远远超过50%。

实际上，在绝大多数关于穷人创业的描述中，穷人创业的主攻方向都是小业主及做小食品店，小商店之类的低端行业，但这些行业的天生缺陷使市场饱和，竞争激烈，淘汰率高。因为这些行业基本上没有准入的门槛，在古典经济学看来，在完全竞争的市场，参与者可以无拘无束地进入市场，市场会迅速达到均衡，最终市场的均衡利润是零。因此，这个世界上的穷人即便逃脱出打工的牢笼，摆脱了可怜的死工资，选择自主创业，大概率也只能在低利润甚至零利润的行业惨淡挣扎，这正是创业致贫的常识性根源。而且由于小业主成功的概率很低，抗风险能力很差，他们无法拿到更低息的贷款，也就无法对抗通胀带来的侵袭。

由于存款或者眼界有限，他们往往也没有靠理财增加财富，靠保险，转移风险的意识和能力。穷人不是不努力，富人不是不懒惰，但贫富差距就是越来越大。

有的人把这一切归结于马太效应，我认为这也是对穷人控制的洗脑，就算28定律和马太效应是自然规律难道就没有一种方式让风险很大的穷人慢慢向风险较小，风险很小的穷人转移吗？我们不渴求消除两极分化跟至少应该有方法让穷人的身体，穷人的财富更有保障。

财富两极分化的世界，如何保护好我们的钱呢？

既然通货膨胀和财富两极分化使经济发展的必然产物不可避免，那我们该怎么办呢？其实是有办法的。一想办法让自己尽可能早的接触到新增货币，二学着把自己的资财分为生产材料和资本，三把因病致贫的风险转嫁给保险公司，所以可以自己创业成为资本，但是风险很高，可以投资上市公司成为资本的共同获益者，有点儿风险。但我努力科普知识，让大家规避。可以购买保险。

接下来我们研究下，下一波，新增货币会流向哪里，它流向哪里，我们就去哪里应接它，新增货币流向哪里，要看经济发展主线。

上一轮我们的经济发展主线其实是城镇化，走的是以大规模基础设施建设带动产业联动的路，同时放宽金融政策，为经济注入血液，所以房地产开发商和互联网公司吃尽了红利。城镇化背后是人口大规模流动并向大城市聚集外来人口需要买房租房，国家有不断投放，货币需求扩大，加上货币贬值，所以北上广深房价能上天，开发商赚的盆满钵满，而网络作为城镇基础设施的一部分不断普及上网的人越来越多，并从互联网发展。到移动互联网，不管是阿里还是腾讯，都是在这一波大潮中起来的，但现在在房住不炒的大政策下，情况已经完全不同，经济增长要转向高科技，高质量，要培育出真正拥有核心，高端技术，能够占据全球产业链核心位置的中国企业，所以未来的新增货币会大量涌入科技行业，那怎样才能先于别人拿到这些货币呢？

企业家，首富，王健林，回忆曾经的落魄，说，创办万达的时候，缺钱，去贷款，受尽了屈辱，跑了五十多趟，愣是一分钱没有借来。

王健林说，白天去单位，人家躲着不见，晚上去小区，人家也不露面，整整一个晚上，等到上午，人家拐弯躲猫猫，我的心都碎了。

王健林说，五十多次，也没要到钱，那个时候我就发誓，万达一定要保证现金流，要时刻手里有钱，不再低三下气求人。