一图定乾坤！
住宅土地成交面积下降一半多，里面还有很多城投地方国企接盘，房价再不涨的话，开发商屯地的陆续破产法拍可以批次密集加几条大高柱。
然而日本收入是上海三倍，房价是上海三分之二，贷款利率是上海一半。粗算算差不多买房负担是上海五分之一…
房价能不能继续涨关键因素应该是居民部门能否继续加杠杆，以及中央决策部门是否会继续通过土地房产来进行信贷扩张，现在还有2015年的条件吗？
目前还处于救市阶段吧，ICU刚出来就想跑KTV了。恒大辞了普华永道，估计又在玩金蝉脱壳了，大概率是债转股方案，寄希望于股民替他们买单。如果来一场金融危机把这个链条打断，债转股方案就会失败。
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“买房的时候6%，现在降到4%左右，才不当高房价的接盘侠……”，每年每到春节都会迎来还贷高潮，并且通常情况之下商业银行也会提高还贷门槛，比如说设置还贷额度，提高违约金等等，但是消费者依然乐此不疲，那么为什么会提前还贷呢？可能有以下几方面的原因：
第一.居民风险偏好降低。2020年以来，受新冠肺炎疫情冲击以及宏观经济环境等其他因素影响，越来越多人因对未来工作和收入的不确定担忧增加，而纷纷选择提前还贷。比如，因上海、深圳等地疫情反复和大学生就业不佳等因素影响，2022年4月全国16-24岁人口城镇调查失业率高达18.2%，创下自2018年1月此数据定期公布以来的新高。过往四年，青年失业率每年均呈倒“V”型增长，7、8月达到年内高点。在青年失业率面临上升压力的同时，经济下行压力也不容忽视，在这种宏观大环境情况下，居民对未来经济预期普遍不乐观，选择提前还贷就成为必然选择。比如，有观点指出，提前还贷最主要原因就是消费者为了节约利息开支、减少生活压力。尤其是在当前经济形势下，利息的支出成本高，购房者显然也会有压力。
第二，房贷利率持续走低。由于此前贷款的利息较高，消费者普遍希望通过提前还贷来降低成本。比如，疫情爆发年以来，人民银行多次降准、降息，LPR（贷款市场报价利率）已多次向下调整，全国多地也多次下调房贷利率。其中，5年期以上LPR总共下降三次，利率LPR利率从4.65%下调到4.3%。大部分人的房贷利率是在每年的1月1日按最新利率计算月供，最新房贷利率也就是在4.3%的基础上基点或者减点。2023年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。其中，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。比如，2018年12月买房时贷款利率就超过6%，尽管后续房贷利率重新调整，月供有所下降，但相比周围其他购房者只有4%左右的房贷利率，该群体的消费者经过对比之后，倾向于选择提前还贷会比较划算。
第三，理财产品收益下降。受国际国内多重因素影响，投资理财收益普遍较差，跑不赢房贷利率成为常态，甚至出现跌破净值等情形，严重影响消费者投资预期和个人财务决策。其中，以“稳健”著称的银行理财产品在2022年也经历大幅度回撤。根据普益标准统计数据显示，截至2022年11月末，全市场存续开放式产品的近3个月年化收益率的平均水平仅为0.34%，同比减少3.60个百分点，较2021年1月减少4.77个百分点。其实，2022年以来投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让消费者者产生提前还贷的愿望。比如，在此之前，通过购买理财或者是选择银行相关的存款业务，可以将其所产生的收益用来偿还房贷，比提前还贷有益的多。但是如今存款利率下降，银行理财产品或出现亏损本金的情况下，不如提前还贷，减轻往后的还款压力。
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房贷利率还有下降空间。
还了那么长时间房贷，弄了半天大部分都在还利息。
各地频繁出台那么多的房地产利好政策，什么首套贷降利率，降了半天，还是4.几的利率，这个利率水平到底有多高，大家都心理有数，贷50万，20年，利息就赶上本金了。
就算不跟发达国家的房贷利率比，就跟我国台湾省比，台湾省房贷利率不到2％。台湾省的收入也不低，最低工资标准5800多，这个工资标准是什么水平，上海的最低工资标准是2590，虽然不能代表高收入人群水平，最起码下限很高。
什么买房子负担公摊面积，另买车位，低劣的房屋隔音就不说了，这都是每个买房者，不得不背负的大山。
幸福是奋斗出来的，银行等金融机构也应该像民众一样发扬艰苦奋斗精神，降房贷利率，跟我国台湾省一个利率水平总不过分吧？
1月16日夜，刚：得到4个消息，马上告诉所有人，提个醒，分别如下：
1，人民银行上海总部：一是保持货币信贷总量平稳增长。二是精准有力落实好稳经济各项政策措施。三是着力做好房地产金融工作。四是继续做好小微企业、民营企业和乡村振兴金融服务。五是继续释放贷款市场报价利率(LPR)改革成效。
个人认为，上海作为中国第一大城市，第一大经济中心，对国家政策的实施态度和实施效果，将会是全国城市的样板，不折不扣执行，才是重中之重，全市一条心。别再出现去年年底的防疫乱象，让信贷资金支持对象更精准，金融服务更科学！
2，财政部：发布关于进一步做好新冠疫情防控经费保障，切实加强防控经费管理的通知。
个人认为，无米之炊，对于疫情防控是万万不行的，但米要怎么下锅和是不是全部下锅，是必须定到位，对挪用，占用，贪腐的要坚决打击，和从严惩罚者，别让个别人发国难财！
3，住建部：12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.9%和4.8%，降幅均与上月相同。
个人认为，这种几个点的变化几乎没有统计意义，更何况只是一线城市涨，二、三线城市跌，说明房地产的活力提振在多个政策支持下还没发生明显变化，房地产复苏还任重道远，证券市场的房地产板块在近期的无甚表现，也印证实体房地产企业经营恢复改善甚微！还将艰难较长时间！
4，财政部、税务总局发布关于延续实施有关个人所得税优惠政策的公告，为支持我国企业创新发展和资本市场对外开放，《财政部税务总局关于延续实施全年一次性奖金等个人所得税优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2021年第42号)中规定的上市公司股权激励单独计税优惠政策，自2023年1月1日起至2023年12月31日止继续执行。
个人认为，三年来，因疫情减少收入是广大人民的普遍情况，现在经济正在艰难恢复和复苏，继续计税优惠政策是理所应当，但力度不够，范围不大，只是对上市公司的股权激励一种奖励状况实施，应扩大到所有有奖金的企业。这对提高民众消费热情有相当作用！
再来说一下今日股市表现，A股比预判的更强势，早盘的逼空上涨，让人瞠目结舌。但长长的上影线还是让人感觉，阶段顶部形成了，虽然回调还顽强站压250日年均线上，但能看出临近节日，短线获利回吐，退出市场的意愿明显，个人认为最后几日上涨动能将会明显不足，即使有证券板块的领涨，也最多让大盘在3250处抵近250均线保持震荡横盘。明日必将是小阴星的回调走势！
拍卖标的: 上海市长宁区新华路1号楼6座102室及地下1层车位80（人防）
拍卖时间:2023年2月10日10时起至2023年2月13日10时止
评估:7288万
拍卖:4521万
拍卖保证金：452万
房屋建筑面积：390.83平米
全景VR：有（请跟小编要）
能否看房：可以
附近学校：复旦小学、复旦中学
小区名称：新华路一号
房屋类型：住宅
竣工日期：2010年
总层数：8层
附近地铁:10号交通大学地铁站
新华路一号是由香港九龙仓集团精心打造的市中心高端住宅项目，仅60套私家臻藏，大门大户、私家宅邸，最宽达12米面宽（大平层），仅设大平层和复式单位两种物业形态，室内功能多元化。(例如厨房设中西式，拥有足以举办私家派对的功能空间等等)。
由于限购，法拍房目前95%以上低于实际市场价10%-30%左右成交，最近几个月平均实际市场价到手价85折左右。欢迎捡漏！
按揭：首贷可以按揭65成，不受三价取最低限制，可以按照成交价贷足，利率4.65%最长30年 最高80岁#上海法拍房# #上海买房#
拍卖标的:上海市普陀区新村路1759弄127号102室
拍卖时间:2023年2月16日上午10时至2023年2月17日上午10时止
评估:679W
拍卖:475W
拍卖保证金：50W
面积:93.55平米
是否限购:是
能否贷款:可贷款
是否有全景VR：无
能否看房：可以（如需看房请联系小编）
附近学校：大华二小、晋元高级中学
小区名称：万里四季苑
房屋类型：住宅
竣工日期：1999年
总高：8层
附近地铁:11号线上海西站地铁站
上海法拍卖房 房源每周更新
由于限购，法拍房目前95%以上低于实际市场价10%-30%左右成交，最近几个月平均实际市场价到手价75折到88折左右。欢迎捡漏！
按揭：首贷可以按揭65成，不受三价取最低限制，可以按照成交价贷足，利率4.65%最长30年 最高80岁#上海法拍房# #上海买房#
#上海房贷利率进入五时代#
贷款利率增加后，首套房贷利率将从现在的4.65%上调至5.00%，二套房贷利率从5.25%上调至5.70%
以首套贷款为例，今天以前贷300万，三十年等额本息的月供是15469元，而利率涨了以后月供则变成了16105元，每月还贷增加636元
二套则增加5.7%，说多不多，但说少呢，其实也心疼的。
关于贷款利率，值得注意的有两点。
一是利率增加仅针对新办的房贷，由于LPR利率并没有变化，并不影响已经发放的存量贷款，浮动或固定利率的月供都不会有变化。
二是上海的房贷利率一直是全国最低的之一，就算加完息，5%的利率在全国也处于中低水准。
和无锡、成都、合肥、武汉等动辄5.5%-6%的首套利率相比，上海的刚需还是相对幸福的。
#发现美好家#
拍卖标的: 上海市杨浦区江湾路1299弄13号101室及江湾路1299弄4号地下一层车位6
拍卖时间:2023年2月9日10时至2023年2月10日10时止
评估:3300W
拍卖:2335W
拍卖保证金：233W
房产建筑面积：279.66平米
车位29.36平方米
小区名称：华润置地橡树湾别墅
附近学校：延吉幼儿园、上音附小
房屋类型：联列住宅
竣工日期：2008年
楼层：5层
附近地铁:10号线国帆路地铁站
上海司法拍卖房 房源每周更新
由于限购，法拍房目前95%以上低于实际市场价10%-30%左右成交，最近几个月平均实际市场价到手价75折到88折左右。欢迎捡漏！
按揭：首贷可以按揭65成，不受三价取最低限制，可以按照成交价贷足，利率4.65% 最长30年 最高80岁#上海买房# #上海法拍房#
上海落户家长，现在想嘉善买房，上海租房？脑子有病嘛？
最近跟一个已经落户上海的家长聊，她说她在考虑买嘉善房产，跟上海一起双租。
看到我不解的样子，她接着说，她看中的房子呀，第一，对口的学区是华二附属嘉兴实验学校，就是上海那个华二的分校，公立学校免学费，小学初中高中都有，小学初中稳上，高中要考，第二，首付20%，低于上海首套房的30%，房价1.5万起，低于五大新城的4万起，贷款利率4%起，低于上海的5%，上海房子预算，到那边可以节省一半还多。第三，她自己会做双租，把嘉善房子出租给当地工作的人，自己同时在上海租房，孩子放在华二嘉善实验学校寄宿就行，培养人际关系，每2周接回家一次就行。第四，最重要的是上海高考不是容易嘛，她说她读到初三，后面回上海中考，升学上海高中，到时候就可以在上海参加高考，但是华二的小学初中教育已经享受了，所有任课老师都是硕士，读书没问题。
为了孩子教育，这位家长选择上海隔壁的嘉善买房，同样面积，预算少花一半多，同样预算，面积增加1.5倍，孩子上华二，你觉得这个逻辑靠谱嘛？
#上海房贷利率进入五时代##发现美好家#
其实在7月23日上午，人民银行上海总部就与在沪银行召开会议，确定房贷利率的上调事宜。
然后在下午就火速发布了新政：
7月24日起，上海房贷利率将上调：首套房贷利率从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。
我的看法是这样的，看似上调幅度不大其实金额不小，因为上海房屋总价高，故贷款基数比较高。
假如你是上海首套，买一套500万的房子，贷款325万，以30年等额本息按揭来算。
新政后每月还贷额将多出700块左右，如果是1000万的房子，每月多出1400块，以次叠加。
二套还要更多，500万月还贷多出将近1000块，1000万多出将近2000块，以此叠加。
（注：咨询银行和机构后回复，已审批放款的利率不变）
影响还是不小的，要知道之前上海的房贷利率，可是全国范围最低的城市之一。
但还算庆幸的好消息是，上海的房贷利率在全国范围内依旧很低。
随便举几个：
南昌首套最高6.13%；
成都首套房6.13%；
苏州首套最高6.0；
杭州首套5.9%。
首套利率碾压上海二套利率的城市，比比皆是。
上海买房人依旧还是幸福的。
