#白话踩盘# 解锁一个总价100万的次新二手房小区（一）
节前承诺大家，23年开始每周继续码字，今天先交第一个踩盘作业，春节假期前我解锁的一个连中介网站都没照片的小区，颂善园，居善园，雅善园。
这个小区总价110万起，从去年8月到现在卖了41套房，于是春节前（2023年1月15日）小白去实地踩了踩盘。
一、小区介绍及配套。
这个小区位于南六环外的魏善庄，世界月季洲际大会回迁安置房项目，2020年建成，共分为三个院落，西院17栋楼的为颂善园；东边俩院，北侧是10栋楼的雅善园，南侧是20栋楼的居善园，都是18-21层的高板，三个院户型差不多，41平开间-124平的3居都有，主力户型是80平左右但2居，近期成交单价23000-25000，110w起的价格，指的是41平的开间。
小区周边还显得有些荒凉，能看到很多空地和种植用地，要么就是物流，砂石厂，工业区，建材公司等，还有些城乡结合部的感觉，有的小路都没有灯。居住氛围浓一点，路宽且热闹的地方，基本就是回迁房小区周边这点地儿了，板块整体生活配套一般，这一点从小区门口临停的卖菜面包车就能看出。除了颂善园，聚善园北侧有一些底商，包含超市，餐饮，美甲等，我看到了一家古董店，这在居民区底商还是比较少见的，看来老板也知道小区住的人，不差钱，所以来这做生意。
交通的话，开车走南中轴路到南六环还得小5公里的距离，我开到天宫院地铁站穿的乡间小路（可能不是最优路线），10公里左右车程，用了30分钟；开车到大兴机场20多公里，到亦庄走的京台高速，差不多也是20多公里。
没车只能依靠公交了，我看了看站牌，兴14，兴20，兴63路等线路能到的地方有花乡，高米店，榆垡，瀛海地铁站等等，坐地铁得公交换乘。
大医院缺失，这边最大的医疗配套，是南边的卫生服务中心，雅善园南侧有个幼儿园，但小学和中学走着都不太近，低年级的孩子很多家长都是用电动车或老头乐送孩子上学。
二、什么人在这租房买房？
经踩盘了解，在这买房的就三类人：
1.刚需自住，还得是手里就有个100万，不贷款的，基本都是大兴本地上班的，尤其是周边的一些单位，毕竟公交能直达天宫院，亦庄区域，一个多小时车程就看能不能忍了；
2.想在北京有套房，或手里有点闲钱不知道往哪放的不住需求，基本也都是全款购买，毕竟已经选择在南六环外交通，配套，产业都相对弱势的板块买房，房价本身大抖的可能性就不大，在附加了税费，月供利息等成本，那就不如存理财了，所以基本这类需求都是全款买入；
3.积分落户。#北京二手房##白话二手房#
【北漂宝妈花190万买41平筒子楼，20万装修后温馨实用：不用再搬家】1月29日，北京。一位33岁的北漂宝妈晒自己在北京买的房子，女子介绍自己花190万贷款买的41平的小两居，每月还贷款6900元，房子位于五环内1991年的一个二手房，周边的配套设施都很齐全，学校商场超市等都配备齐全，再也不用担心租房搬家了，和女儿也终于有一个避风港。虽然小区房龄较老已有30年左右的历史，但女子花20万装修后，房间内也足够温馨，把原本的一居室改成两居室，空间利用率也很高，网友议论纷纷。
#北京头条#
强烈建议有置换需求的，并且目前贷款比例可以满足置换总价的潜在购房者，该买就买吧。
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小旗在此呼吁北京的二手房交易流程也可以“带押过户”，这样省的还得预约还款解押太麻烦了。
2008年，北京四环内均价突破1.8万。但等开完了奥运会再看，猛的降到1.6万了，到年底的时候应该是降到1.5万左右。而且这说的还是新房，二手房的更低，到年底最低点的时候，丰台南四环外基本就是1万块钱，等同于北京均价。
但当时的房价还是太高啊，所以众多专家都认为初步会降到5000以下，也就是2006年之前的价格。第二步降到4000以下，2003年之前的价格。最终目标是降到2000以下，1990年之前的初始价。当然这也贵，如果能降到1980年的就更好了，团结湖的新房才400块钱一平，太合理了。
2008年的北京还是“百万庄”时代，也就是五环内100万总价的房子大把抓。然后到2009年底就不行了，进入了“消灭百万富翁”的时代，房子均价2万，五环内几乎没有百万以下的房子了，老破小都不好找。
奥运前后，北京的平均工资在5000左右，当年买房人的平均月供也是这个数字。所以有一阵子媒体惊呼，房贷压垮了家庭，北京人都没钱消费了。
时至今日，北京平均工资其实也不高，8000块钱左右吧。当年贷款买房的那些人也不知道压力还大不大？反正今天如果想以8000的月供买到房，那估计这首付低不了，你觉得呢？……
2022年5月北京二手房房价及各区房价。
看到醒目的74940元/平方米，彻底打消了我北漂的念头，啥房子呀，这么贵，要压榨我吗？
不，绝不可能，我绝对不可能被房价吓倒，PS因为我才不回去北京呢，压根动不起这念头呀。
海淀区9万9一平方米，有点飘了吧，我一年都赚不了一平方房子钱。
啊呀我，恕我孤陋寡闻，还有更贵的。
西城13万元/平方米，东城10.9万元/平方米。
我滴个乖乖，城市套路深，我想回山村。
#我要上头条#
