关于现在郑州、福州、厦门、长春、石家庄、泉州、温州等城市房贷利率下调到3.8%，对于2018年在利率高点6.37%贷款的我来说，仔细看了看贷款合同，当时国家基准贷款利率是4.9%，上浮30%后为6.37%，2020年房贷利率更改为LPR+基准点，我的基准点为147，目前贷款利率是4.2%+1.47%=5.67%，根据合同上浮的部分直到贷款结清不做改变，LPR随国家基础利率每年1月份做调整！图1是29万10年按6.37%每月还款金额，图2是29万10年按5.67%每月还款金额，图3，可以根据自己的合同计算自己的基准点，或者登陆自己的房贷的银行卡查看。

#提前还贷潮激活经营贷违规进楼市# 提前还贷潮”激活经营贷违规进楼市，律师提醒

近日，据媒体报道，“提前还贷潮”激活经营贷违规进楼市，利率低至3.08%，购房者冒险置换。

报道内容大致是这样的：多城因房贷利率下调引发一波提前还贷潮。为降低月供压力、贷款成本，利率高点入市的购房者着手提前还款，甚至有些人通过民间垫资过桥，结清转经营贷。甚至有些机构可提供房贷转经营贷的“一条龙”服务，称“名下没有公司也可操作，只是利率会稍微高点，大概3.4%、3.5%。先筹资把没还的房贷提前还了，再用房子做抵押申请经营贷，经营贷批下来后拿去还筹资，之后还经营贷即可”，更有甚者，将经营贷直接用于购房。

作为律师，尽管我已经写了很多篇关于经营贷的普法文章，但是还是忍不住想要再普及一下关于经营贷问题：

1、经营贷只能用于企业的生产经营，不能用于购买房屋。

银行的任何批贷，都有用途声明，都有明确的规定。特殊用途的，只能用于特殊用途，不能改变用途。经营贷是国家专门给企业生产经营的，所以利率比较低。如果是其他的用途，那么利率就不可能这么低。

2、对于购房人来说目的是购房，贷款只是为了买房。但是只要用到贷款，都需要跟银行签署协议。银行为了规避责任，一定会把擅自改变贷款的用途的责任转嫁给购房人。

一旦被查处，那么购房人不仅可能需要提前还清所有贷款，甚至还有会罚息、违约金，严重的甚至还涉及刑事犯罪。

3、所谓能够提供“一条龙”服务的机构，不要信。

任何违法违规手段获取的利益，都有可能需要付出代价。

法律已经明确禁止任何个人和机构将营业贷流入房地产领域。任何弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等的行为，都需要违法违规行为，不仅权益无法得到保障，甚至还涉及刑事犯罪。

最后，房子是用来住的，不是用来炒的，炒房福利已经过去了，不要为了炒房而炒房，得不偿失。

现在就可以买公寓房了，只不过LPR不管怎么变化跟你公寓房质押贷款无关。[捂脸]

江苏无锡首套住房LPR利率下限由-20 BP下降到-50BP。确实是比较好的机会，因为LPR的增减BP一旦确定，理论上在整个合同当中都是不变的，这就是为什么现在坚持不动的存量的高利率被大家诟病的原因？

当然，如果这与一次存量房贷利率一旦变得可变化，那么未来那些享受到比较优惠折扣的利率是不是也就有可能会被调升？到时候是不是可以引入银行“竞争”机制，拿着A银行的贷款利率可以和B银行谈，谁优惠更多就找谁，并且转贷流程在银行体系内部打通。毕竟房贷是非常优质的资产。

提前还房贷潮背后的经济逻辑。

中国疫情三年后的今天，大众都满怀经济复苏的希望 ，让人猝不及防的在2023年开年就来了个意外的提前还房贷潮，其背后的经济逻辑又是什么呢，分析起来主要有四个方面：

1、中国人终于接受了风险教育，有了风险意识。疫情三年的窘况和现实房地产、投资理财不断暴雷风险教育了大家，极大改变了大众消费的风险偏好。个人投资谨慎，日常消费降维，对未来作风险储备等等，中国大众终于有了经济风险的意识，体现在了提前还房贷潮中。这对中国未来经济的良性发展是有益的，但对中国经济短期的影响肯定是明显的……投资、消费下滑，经济增速预期将放慢；对全球经济的影响亦如此，这也是全球经济面临衰退的底层逻辑之一。

2、中国财富增长模式正在发生质的变化，普通大众未来的收入从哪来是个巨大疑问。疫情、自媒体、人工智能和数字化，催生了全新的商业模式，彻底颠覆了传统的产供销和商业、物流等模式，科技改变了中国财富的增长、分配模式，物联网和智能数字科技还将会进一步加快全球财富的流动，财富分配将会更加向金字塔尖端聚集，传统的制造业、商业中的中小微企业和个体经营者影响巨大，这些实体已经开始经历关门潮了，不是这些行业的劳动者不勤劳，而是被人工智能、数字科技所取代，智能科技成为了未来新的财富创造者，未来的普通大众增加收入从哪来是个巨大问题。现在以房子为财富标志将会逐步淡化，反馈到购房者、银行就是未来巨大的风险，我们不得不提前应对，未雨绸缪，规划好未来财富。

3、2017～2021年，近5年来的这一轮房价涨幅大、房贷利率高，又是中国房地产业发展的最高峰的阶段；也是购房限制最严厉，刚需最多的时段。房贷利率普遍在4.5%～6.5%这个区间段，还不包括部分首付贷利率和其他隐性借款利率，这与目前现行的房贷利率3.8%～4.5%，相差很大（网上有很多分析，我就不具体比较了），对绝大多数刚需购房人来讲，还贷压力巨大；部分地区新房、二手房价双降也是提前还贷的诱因之一。想降低自己的购房成本，也促使了大众有提前还房贷的冲动。

4、提前还贷潮还意味着大众对个人未来收入增长预期普遍降低。面对通胀压力，面对投资理财收益远低于房贷利率，有余钱还不如提前还贷，这是绝大多数人的感知、共识，反馈到宏观层面就是经济增长预期变弱，信心不够的表现。

综上，除了加快恢复经济增长，我们也看积极的一面，国家层面重新拿出“以工代赈”手段，向普通大众增加收入的渠道。在此也建议：央行直接降低存量房贷利率50个BP(0.5%)，对首套刚需购房者商业银行利率再下降100BP（1%）的政策，来降低普通大众购房负担，如果仅按照59家上市银行2021年合计净利润约2万亿元，拿出1%补贴给购房者银行贷款利息，国家也可以对这部分利息计入银行当期所得税减税优惠，就可以为普通大众刚需购房者减负。

图片来源于网络。

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购房贷款利率5.93%被劝退的经历。

2020年准备购买改善房，咨询银行工作人员贷款利率后，放弃了购房。

问：贷款利率多少？

工作人员：基准利率+103个基点，即4.9%+1.03%=5.93%。

问：为什么加点？

工作人员：贷款利率是国家调控经济的手段，每当房地产过热，基准利率和加点都会调升，因为调高基准利率会影响实体经济，所以调控房地产主要调升加点数额。

问：是不是加的也太多了？

工作人员：买不买房，决定权在你，没人可以你逼你，加点高，是对目前购房客户的一种警示。如果你觉得利率高，放弃买房，警示目的就达到了，也能实现调控房地产过热的作用。

问：那为何大家还排队买房？

工作人员：买涨不买跌的陋习决定的。房价上涨，都怕一路上涨，先上车再说，很多人从众，跟着凑热闹，完全无视利率警示。

问：那我还买不买呢？

工作人员：这个随你。如果是刚需，你决定，毕竟长期而言，房价还会螺旋上涨。

我换了个问法：如果是你，想买改善住房呢？

工作人员：改善又不急，如果是我，就等等，利率已经很高，会劝退很多人，一旦需求不振，房市很快会量价齐跌，到时候，为刺激房市，利率会大降，甚至下浮。

低房价、低利率时购房，不香吗？我已经见证过几轮这样的变化，利率就是信号。

我：谢谢！听君一席话，胜读十年书。

我放弃在8000元/平、利率5.93%的时间点购房，今年过年，终于果断出手，购了一套6000/平、利率3.9%的住房。

学点基础经济知识，真的很重要。

收盘，说说今天市场，今天最大的变化就是开盘后A50期指急速拉升，北向资金一改前几日萎靡状态，大幅流入。

主要是有传言1月份新增贷款可能高达5万亿，股票市场本质上还是资金市场，有钱的就是大爷，预期放的贷款多了，那么钱也就多了，买入动力也就足了。

不过这个传闻还未被官方证实，1月份的金融数据可能就在最近两天公布。

北向资金的流入，超跌权重股集体反弹，酿酒、保险，以及光伏等都迎来了一波修复。不过超跌反弹毕竟只是超跌反弹，上方的卖压还是比较重的，我们盘中也提醒了不要去追高光伏等超跌方向，继续关注人工智能等前期主流方向。

光伏今天早盘的冲高点，更像是一个高潮点，可以看到近期光伏强势股，鼎际得、欧晶科技、奥联电子都是冲高回落的走势。这里光伏今天开盘的领涨是有一个逻辑的，那就是头部硅料企业已经开始陆续签单发货，市场预期硅料企业抱团囤货瓦解的速度可能比想象中更快，硅料将见顶。

上游跌倒，中下游吃饱的预期。所以开盘光伏冲得最猛！

另一方面，短线题材方向，市场继续沿着人工智能这一主线挖掘，并且热点进一步向算力方向扩散。与其紧密相关的AI芯片、CPO等概念皆涨幅居前，而ChatGPT概念股也在低开后震荡反弹。板块整体是一个高低切的状态，一个细分走强之后另一个细分再起来，后续市场还会继续发散炒作。

这个AI芯片相对于比较好理解，字面意思就能知道是什么。

那么CPO是啥呢？它的逻辑又是什么呢？

AI的大规模爆发代表着算力的爆发，而算力的背后是数据中心的加持。而对于数据中心而言，最重要的是能耗。

而面对AI、ML和高性能计算(HPC)对于网络带宽提升的需求，短短十几年间光模块的单端口速率从千兆(1G)增长到800G，配套光模块速率增长了800倍，功耗则增长了30倍。

这样的功耗增加显然是不符合我国前两年一直提的碳中和的大背景，因此如何降低数据中心的能耗便成为了关键的关键，其中CPO技术便是一个。

CPO技术最重要的就是降低能耗！CPO除了高密度、低成本、小体积等优势，CPO技术带来的另一个显著特点就是低功耗，光引擎与交换芯片合封，相比应用传统光模块的设备，CPO设备整机功耗降低了23%。据CIR机构的推测，CPO数据中心设备市场将于2023年正式起步，并且迎来快速发展期。

据LightCounting预计，CPO端口数量将从2023年的5万个增长到2028年的约800万个，CAGR达到176%。所以CPO方向未来的增长空间是巨大的，相关概念股有：联特科技、锐捷网络、天孚通信、中际旭创、新易盛、光迅科技、星网锐捷。（已经爆发，只做了解）

总之，市场仍旧围绕主线方向轮动为主，因此目前应对重点仍在于在轮动震荡的市场中寻找结构性机会，不要涨了看涨，跌了看跌。

#股票#

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