房屋出租以后又抵押，抵押权人不能要求承租者搬迁

《物权法》第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

关于住房租赁“金融17条”的一些理解

2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（下称《意见稿》）。

其中最为重要一条是：鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年，款原则上不超过物业评估价值的80%；

首先，这个文件的出台，标志着我国地产正式由开发时代进入租赁时代，由于目前所建房源已经严重饱和，百姓购买力被透支严重，这个文件的出台，从法理上为转型提供了条件；

其次，从法律层面支持开发商可以将房屋抵押贷款，偿还开发贷工程欠款等债务，将短期债务通过租赁贷方式变为长期债务，这将大大缓解开发商的偿债压力，以时间换空间，延缓危机的爆发；

第三，由于我国投资渠道相对单一，这为一些企业或有钱人提供了一条长线投资的渠道，企业可以通过批量购买房源，然后通过租赁贷款方式提前收回80%本金，相当于用房屋20%的资金获取房屋产权，每月的租赁贷还款则通过租赁方式转嫁给租房客。

不过这里面最大问题是每月租赁贷的还款金额，是否能够通过出租进行大部分转嫁的问题，以目前我所处的济南为例，大体算下，这笔生意的可行性。济南房价平均15000，以100平米为例，总房源价格150万元（租赁贷按80%，则实际贷款为120万元），按目前贷款利率4.1%为例，如按30年等额本息还款，则每月还款为5798.38元，而像这种房屋如果简装出租，不带任何家具，租金最高不超过2000元（带家具可以提高200-500元，长期看性价比更高），从这方面看，房东仍需每月偿还近4000元贷款。综合算下来，实际是用20%的本金，30年按不高于1.5%的贷款利率，购买了一套房子进行投资，从对抗通胀保值角度看，还是非常合适的。当然如果房价未来出现大跌那就另当别论了，所以城市和地段是至关重要的。

总之，租赁“金融17条”的出台标志着一个存量地产租赁时代的到来，由于目前很多房企手里仍有大量楼盘正在建设，且无充足购买者接盘，这无疑给他们提供了一条快速盘活资金的方式，至于后面如何通过租赁进行收益最大化，那是过了当下难熬的日子之后的事情了。

最后还有个问题是，租赁贷款不知是不是必须在房屋已经交付后才能申请？这个实际是非常重要的问题，否则还是无法解决当前烂尾问题。

行业知识 | 手握法拍房产权证，因其有租赁而无法入住，该怎么办？

1、买卖能破租赁吗？

所谓“买卖不破租赁”原则，简单来讲就是虽然标的物已经因为买卖而移转所有权了，但其上所存在的租赁契约，可以一并移转给新的所有权人。之所以会有这个法律原则的存在，主要是因为法律预设了房客在经济上的弱势地位，为了保障房客不会因为房子被房东随便处分而丧失使用房子的权利。但是买卖不破租赁并非在所有的买卖交易形态都有适用，还需要看买卖契约与租赁契约成立的时间节点，何者比较需要保护而定。

2、租约障碍有哪些情形？

第一：租赁权设定在先，抵押权设定在后

最高院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（简称担保法司法解释）第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让继续有效。” “买卖、抵押不破租赁”，是民事法律规范确定的旨在保护承租人租赁权的重要原则。

第二：抵押设定在先，租赁设定在后

担保法司法解释第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”该条款表明对抵押设定先于租赁的，抵押权优先于租赁权。

第三：司法查封在先，租赁设定在后

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请人。”即设定在后的租赁权不得对抗法院司法查封行为。

3、化解障碍有哪些措施？

“买卖不破租赁”原本是为了保障租客的合法权益，但却被许多法拍房的原业主和租客滥用，导致买受人的权益受损。

因此在购买法拍房时，要提前做好调查工作，选择适合的标的去参加竞拍，比较复杂的标的（如带有租约）建议放弃竞拍。当发现房屋有租约，新业主想要收回房产时，可以跟租客协商，双方解除租赁合同或通过法律诉讼的方式解决。

转发学习，谢谢张老师!

民法典-抵押与租赁的关系 1. 先租后抵（租赁已转移占有）：原租赁关系不受抵押权影响（即买卖不破租赁） 2. 先抵后租+未登记：承租人善意的，适用买卖不破租赁，承租人恶意的则不适用 3. 先抵后租+已登记：买卖破租赁，可以解除租赁 #法考# #法律# #法律服务# #普法# #知识分享# #坚持#

有房子的人能穷到哪里去？再不堪，人家有货不愁贫啊，大不要到银行去做抵押货款，还怕没钱花？人家房子做，抵押的抵押，出租的出租，生活不要过的太惬意哦！

这个操作太骚了！

网友将200万自住房抵押银行换100万，月还款6000元，然后又花30万首付整个公寓，月还款2000元，花10万装修后出租。月租金3000元，余60万吃喝玩乐。

这钱怎么还？

她会白捞一套公寓？