在房子没有完全交给业主，准业主之前，业主的购房资金不可以成为执行标的，这才是保交楼的真正保证

购房者的房款（首付，按揭款，全款）是依照购房合同的约定预付给房地产开发商的资金，其作为交易资金的前提是针对明确的标的（某地块某幢某层某号房产）的预付款，是依照相关法规，并且是进入规定的资金监管账户的资金，是保证工程开发进度的特殊意义的资金，其特殊性就是专款专用，不是房地产开发商的自有资金，也与开发商的贷款，借款的用途具有明显的分割属性，在其格式合同中隐含指定性质，所以与其他资金是不同的，来源和使用都有严格的规定。

房地产商动用业主的购房款必须依照相关法律规定和房屋预售资金的指定用途使用，购房款不是给开发商填窟窿的，也不是完全意义上开发商随意可以挪用的资金，更不是开发商向购房者的借款或者债务，虽然开发商动用这笔钱无须购房者的同意，但是有银行在监管的保证。

现在钱没有了，房子没盖起来，就是开发商违反了相关法律规定违规或者违法使用了这笔钱，也违反了购房者的真实意思表达及指定性要求，监管部门应当依法追回或者追究当事人的法律责任，任何法律纠纷都应当排在其后。

资本作为万恶之源，如果不加以控制和约束，迟早会给社会造成不可估量的损失。例如某地产公司资金链出问题，其他债权者都会纷纷通过法律渠道瓜分其剩余资产，而购房者只有一条路，无奈地等待，这是有悖于公平公正合理的立法宗旨的，与法治精神严重背离。任何房地产商出问题，暴雷，第一步应该是把购房者的购房款安全地放在监管账户中，如果房产没有完全完整交付给购房者使用，必须保证这笔资金的安全性，如果某些法律专家简单的把这笔钱认同为房地产公司的流动资金，这都与房屋预售的设计相背离的。

所以我的观点很明确，期房的交易制度标准与现房是一致的，一手交钱一手交货，预交的房款等同于合同保证金，只有这样，才能保证大量购房者的最基本利益。至于房子完全交付给购房者，办理了产权手续之后，这笔钱才可以完全被开发商所控制和拥有，才可以成为经济纠纷的执行标的！否则，购房者的利益在贪婪的资本面前，只有被瓜分的命运。

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房地产预售制度不能取消，取消后房价会更贵？

近日，著名房地产专家董藩教授说，房地产预售制度不能取消，只能完善。

他说：预售是国际通行的惯例，取消预售之后，房价会更贵，供应下降，老百姓连房子也买不到了。所以，预售的产生有它的必要性，不能取消预售，只能完善预售。有的经济学家名气非常大，在网上强调必须取消预售制，这个说法完全是错的，因为他们根本就没有理解预售的积极的意义。

他还主张房地产可以预售，但贷款合同要交房的时候才办，没交房不应该还贷款。房地产商把风险全部推给了老百姓，这样把贷款办了，就把我们买房者给套进来了，这是不对的，他们的合同是格式合同，我们又改不了，必须无条件偿还，哪有这个道理，这种合同设计是显失公平的，所以，这是不对的，要改。

其实，从全世界范围来看，房产预售制并不是十分普遍的现象。即使部分国家存在着房产预售制，也不同于国内现行的预售即交全款的模式。

在美国，大部分的房产都是现房销售，而且开发商在交房之前无法从购房者处拿到资金。而在英国是分期付款，大头是在交房时支付。

我国房产预售制始于1994年，源自香港的“卖楼花”模式，最后几经发展，成为内地现行的预售制度。值得一提的是，后来内地不少房地产制度，都学习自香港，例如公摊面积等。

当初出台预售制的背景是地产行业资金普遍不足，实行后深刻影响了中国房地产市场。

预售制最开始只在地产销售中占很一小部分，当时人们还不放心期房。但期房常常比现房价格低，价格优势吸引了更多的购买者。后来房地产快速发展，各大城市房价上涨，房企开始高周转模式，预售制成为普遍主流。

不过，随着时间推移，今天，中国房地产市场已经发生了根本性的改变。随着金融体系和资本市场的发展，商品房预售制存在的历史条件已经不复存在，逐渐取消是大势所趋。

取消预售才能让老百姓明明白白消费，放放心心买房，杜绝烂尾风险。但是，取消也不是一蹴而就的。由于行业惯性，取消房产预售一定会遭遇阻碍，需要一个循序渐进的过程。

最后，如果全面取消预售制，房价会上涨吗？

还是有可能，但是推高的幅度有限，取消预售势必会增加开发商的资金成本，羊毛出在羊身上，所以会有影响，但影响的幅度有限。

你支持取消房地产预售制吗？

传统的企业财务报表，经过调整后编制管理用财务报表时，有些地方其含义发生了变化，举例一部分，如下：

1、货币资金；

2、预付账款；

3、应收股利；

4、长期投资的生产性资产投资；

5、长期应付款；

6、财务费用；

7、公允价值变动收益；

8、投资收益；

9、经营损益；

10、金融损益；

11、金融资产；

12、金融负债；

……

除了如上项目，还要所得税税率、营业外收入、营业外支出，以及变动成本法下的利润表格式与项目上的差异等。

【524】企业（或个人）的业绩改善与成长