渤海银行抵押贷产品调整

①额度最高可以做到7成

②老龄房不用二套居所证明和承诺书，成数可以到六成以上，根据客户资质判断成数；

③预审认为符合的业务可以直接下户出评估报送审批；

④新加股东，新成立公司可以做，需要有同行业真实从业经验，不用满半年，需要征信良好有还款能力；

⑤流水只要是贷方进账就算，不是民间借贷和银行放款，投资理财都算，少量临时冲的流水可以接受；

⑥取消借款人企业做连带责任担保和法人出面，需要查企业征信。

识破抵押贷中关于可贷房值的套路

借款人凭借自身印象向助贷机构报评估值，助贷机构为了吸引客户初步报可贷金额，进行面谈或其他，举例：

我的同类型房子在链家成交价是500万，能贷多少？

能贷370-380万。

银行一般抵押率上限是评估值的69%-70%，所谓抵押率超过的70%以上，大多是虚假的，个别机构抵押率超过70%，要么利率较高，要么有其他附加条件。

链家成交价是高于评估公司评估值的，一般低5%～10%，评估公司评估值是多重数据结果，目的是多大程度上保证出借方资产担保安全，所以评估值并不适用实际房产成交市场。

借款人发房本评值后，助贷机构将可贷金额虚报。举例：

我上家贷了240万，现在到期转贷，下家最少要批贷265万才行。

放心，给您初步评的值就是265万。

借款人对初步额度满意后，准备一大堆资料进行面签，下户，补资料。结果批贷出来还是只能贷240万，助贷这时候会找个理由（综合评分不足）说这已经是最好的结果了，再去其他机构可贷金额也基本一样（很多客户到了这步很多不太满意，但是也会签，毕竟到其他机构再次申请，所有流程要再来一遍）

借款人批贷后，金额不够，助贷人员虚报批贷金额，等签约公正时再说明降成问题。举例：

借款人需求借款金额800万，但批贷只批了600万，后来同事让公司出了一个800万喜报图片发给客户，借款人开心的去银行签约，现场告知借款人降了200万，解释了一下，被骂的狗血淋头，最后借款人还是骂骂咧咧签了。

上述现象多出在助贷机构，银行客户经理个别也会适度使用。出现上述套路的原因主要还是在前期客户意愿不强烈，会引导客户，给客户希望，进行促成。

如果最后签约额完成了借款人初期构想，那么体现的是借款人自身优质，助贷经理、个贷经理的能力。如果最后签约额未达到借款人初期构想，那么就是借款人个人资质问题，助贷没得办法[捂脸]

这些年工作中遇到的房子确实很多，尤其是五花八门的抵押物性质，和大家分享一下，也欢迎大家补充[耶]

一、住宅类：

可受理：

商品房，经济适用房（2008年4月前），房改房成本价（非央产），按经适房管理； 70年公寓；

住宅特殊：

用途：住宅、设备间、储藏室； 例：-1至2层全部

用途：住宅及设备间；例: 立汤路7号楼9号-1至2层

用途：住宅、仓储； 例： -2层至3层（总层数5层，所在层数-2-3）

判断标准：

别墅，按评估价（会参考综合情况）

住宅带地下的，地下面积按评估价减半，视下户情况再定。

二、商住及商业类：

可受理：

公寓、酒店式公寓、办公、办公（公寓式）、公寓式（办公）、公寓式办公、办公用房、办公/商务办公、商业/商业用房、商务、soho商务、商住、酒店式办公、写字间、 写字楼、综合、综合楼、地上商业、商铺、高级公寓/商住、商务用房、综合办公、底商、信息服务用房；

可受理的特殊商住及商业类；

1、配套商业（总21层）、非配套商业、公建、配套公建、配套、其它商业服务

判断标准：6层及6层以上，或临街非小区内，可做；

2、商铺（-1至1）、商业、库房（常惠路x号楼-1至2层，总层数3层）

判断标准：地上面积小于地下面积不受理！ 地上评估+地下评估减半，下户后决定！

三、禁入:

酒店、公寓式酒店、会所

实验/科研办公，储藏、科研办公（总层9）、研发中心

其它居住公共服务设施（商业）（甜水园xx号楼1层116）

客房（中关村东路16号院2号楼，总7层）

业务用房（阜石路甲69号院xx号楼）

土地为工业用地的；

新增：旅游、文化办公、文化娱乐、文化创意及其他包含旅游、文化、娱乐内容的立项；

立项住宅 实际办公

北京很多这种房子，这种房子一般都是临街，70年产权，面积几十平到100多平，适合出租或自用，出租或者出售的话特别抢手。

但是在银行贷款的话会遇到以下问题

1很多银行不受理此类立项住宅、实际办公房产抵押贷款。

银行进件标准是：

整栋楼大部分是立项住宅实际用于办公的不予受理贷款。

2个别银行抵押估值标准不同：可贷金额一般是评估值5成和十年租金取低，为可贷金额。

举例：评估值200万，租金7000元每月，可贷金额是84000x10=84万。

3这种实际办公房子，中介公司很难包装，只能找个别不下户银行、机构产品对接。

什么样的租户造成房屋抵押不了。

前客户华先生，在银行借款后，将抵押物门市转租给一新租户，开了一个幼儿园。华先生逾期后，银行起诉华先生，但是取证时发现本来是大型超市的门市现在改成了幼儿园。

抵押房屋时，抵押物状态不得存在：在租给学校、医院、养老院等这种社会公共服务部门。

以后有做抵押借款打算的，不要把房屋抵押给上诉行业哦

毕竟这是执行局都清不了的房，毕竟要考虑安置和相关问题[灵光一闪]

当然，活人不能让@憋死。可以找不下户的银行，或者是花钱找同户型下户，前者是专银行流程漏洞，不违规，后者是搞定评估公司，涉嫌违规[机智]

关注我，了解更多贷款知识和窍门。

红桥区丁字沽的这个“拆改项目”上会了！也有人开始“押房”了！

红桥区丁字沽“东大楼”小区刚刚上会了，这离征收首次下户、二次下户冻结、评估很多环节的不确定性很多，投资一定要擦亮双眼。不过对于居民应该是个好消息！

关注 点赞