直辖市天津，计划单列市厦门，省会城市福州，这些楼市和经济基本面都比较强的城市，首套房利率最低3.8%，根据央行和银保监会“首套住房利率政策动态调整机制”，后续这些城市房贷加点，是有可能在房价回暖后上调的，也就是加息。这个判断我放着，期待打脸

#如何看待提前还房贷# 自2022年12月中旬至今，继央行、银保监会宣布建立首套房贷款利率政策调整机制后，已有多地银行应声调整首套房贷款利率。房贷利率密集下调后“提前还贷潮”涌现！ 作为一个有着房贷的老百姓，个人认为：把原有的贷款利率降下来！是最直接，最有效的解决办法！

央行今日进行2030亿元7天期逆回购操作，中标利率为2.00%，与此前持平。今日有230亿元逆回购到期。连续三天大额净投放，累计超过1万亿元。

这两处不合理就是特别设计的[灵光一闪]//@穆九招:无论是提前还贷还是断贷，惊奇的展示了银行给购房者挖的两个大坑，一是央行基准利率下调，新贷款也能做到3.7%，但老的5-6个点的房贷利率居然不自动下调，逼着老百姓提前还贷。二是断贷后，贷款人房子被拍卖后不足部分款项仍需要偿还，而不是银行执行抵押品，银行一点风险都没有，几乎都是购房人承担。难怪银行利润这么高。这两处不合理设计急需改变。 #房贷# #房地产# #提前还贷#

无论是提前还贷还是断贷，惊奇的展示了银行给购房者挖的两个大坑，一是央行基准利率下调，新贷款也能做到3.7%，但老的5-6个点的房贷利率居然不自动下调，逼着老百姓提前还贷。二是断贷后，贷款人房子被拍卖后不足部分款项仍需要偿还，而不是银行执行抵押品，银行一点风险都没有，几乎都是购房人承担。难怪银行利润这么高。这两处不合理设计急需改变。 #房贷# #房地产# #提前还贷#

央行该算计谁

去年、今年连续发生大面积的提前还贷潮。提前还贷应该是被允许的。当初借贷时，写好的贷款条款就允许提前还贷。只需付一笔小小的违约金即可。但现在则不能提前还贷，就算是可以提前还贷，也需要排长长的队伍慢慢等待。

老百姓为什么要提前还贷？因为利率不合理。原来的贷款利率远高于今天大额储蓄利率。

比如，我们用年息5分贷出款来，而今天的大额存款年息只有2分。这一进一出，存贷款差就是硬亏3分。老百姓也会算账。那就是把贷款利息提前还了。

我们知道，央行的作用之一就是宏观调控，就是通过调整利率来影响资本、资金的流向。

这个调控，每个国家，只有央行有这个资格或权力。央行是管大事的机构，央行出台的政策就是管全国的大事。涉及到一个人一家人一个企业一个行业，都算小事。央行管的是全国包括对世界各国的金融都会产生重大的影响。

可当一个国家的央行跟自己的老百姓抢利益的时候，当央行开始算计老百姓的时候，我不知到金融学理论怎么解读？

【无锡首套房贷利率降至3.8%】据报道，无锡首套房贷利率自今日起由4.1%降至3.8%，自2023年2月8日开始执行。无锡首套房贷利率下限调整源于央行、银保监会1月5日发布的关于建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知。根据通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，基于2022年9-11月房价数据，70城中有38城在一季度符合调整利率下限的条件。根据数据，无锡符合一季度调整的条件。（财联社）

据央行网站消息，为维护银行体系流动性合理充裕，2023年2月9日人民银行以利率招标方式开展了4530亿元逆回购操作，中标利率2.00%。

房地产政策频出，效果如何？

央行和银保监会允许新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套佳房货款利率政策下限。符合条件的包括弱二线和三四线，对地产整体销售的贡献在20%左右。短期需求可能出现脉冲的现象，政策单独来看效果不明显，但更重要的还是政策的态度，很明确就是在供给端和需求端都不断加码宽松，整体表达的意图是地产基本面必须要真的稳住，接下来无非就是等时间来验证政策的效果了。从数据来看，12月房企融资明显增长，1-2月改善会更好，融资兑现后能看到龄工端的改善，预计在3-4月份前后看地产销售更连贯的复苏。#房地产#

面对“提前还贷潮”，公积金贷款应如何抉择？

当前，全国掀起了一阵“提前还贷潮”，对于公积金贷款，我认为不能盲目跟风，要理性思考、理性面对、理性决策。

首先，说一说公积金贷款的优势。

一是贷款利率低。住房公积金贷款相比商业贷款，还是有优势的。

2022年9月30日晚间，中国人民银行网站发布消息：中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

今年1月20日央行发布的最新LPR显示，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。春节假期过后，已经有多座城市宣布了首套房贷利率的下调。长春首套房贷利率从1月31日开始执行3.8%，沈阳自2月1日起首套房贷利率下调为3.9%，天津首套利率也下调到了3.9%，福州、厦门首套房贷利率下限自1月31日起，也从此前的4.1%下调至3.8%。

二是住房公积金可以直接对冲贷款。

目前，全国大部分城市住房公积金管理中心都开展了按月对冲还贷业务，贷款职工只需签订一个协议，就可以优先从公积金账户余额中直接对冲贷款，不用再从银行卡扣划一分钱，非常方便。有些人，根据自己和配偶每月缴存公积金情况，选择一个合适的月供金额，后续就再也不用操心，非常省心。

三是基于住房公积金贷款额度限制，相比商业贷款压力较小。全国各地住房公积金贷款额度虽然不同，但都有上限，相比商业住房贷款，虽然贷款额度少，但势必带来后期的还款压力小。

其次，说一说面对“提前还贷潮”，公积金贷款应如何抉择?

一是能用“死钱”，不用“活钱”。

何为“死钱”？就是虽然是自己的钱，但平时想用却用不了的钱，比如，缴存的住房公积金。大家都知道，住房公积金归职工个人所有，但提取使用住房公积金是有条件限制的，如果没有购房消费等支出，是提取不了住房公积金的，就是提取，有的住房公积金管理中心还有时间限制。

何为“活钱”？就是存储在银行或放在家里保险柜的钱。这些钱都是可以根据实际需要随时动用的。

前些年，因受资金流动性风险影响，全国大部分城市住房公积金贷款政策都规定“存贷挂钩”，即住房公积金贷款额度与账户余额挂钩，账户余额多，贷款就多，账户余额少，贷款就少。所以办理住房公积金贷款时，贷款职工都需要保留一部分公积金账户余额，满足贷款要求，这些保留的余额是不能在贷款时提取出来的，只能等后期放款后，每月对冲还贷使用。

当还款达到一定期限时，大多数要求正常还款满12个月，贷款职工就可以办理公积金提前还款业务。这时候，夫妻双方公积金账户除每月对冲还贷外，就会积累一部分账户余额，有的金额还比较大。在这种情况下，建议大家使用夫妻双方公积金账户的资金作提前还款，只要有，就申请还，除非公积金管理中心对还款金额和还款次数有限制。因为，这部分钱对于我们来说，就是“死钱”，平时放在公积金账户，虽然每年按照1.5%的定期利率计息，但远低于住房公积金贷款利率，这个利差也是公积金管理中心每年增值收益的主要来源。

如果使用“活钱”提前还款，一定要三思而后行。目前，银行理财产品年化利率虽然有不同程度的下调，但这只是阶段性的，不可能一直持续下去。再说，银行理财产品年化利率再下调，有的也比公积金贷款的利率要高，只是投资期限长一点，风险大一点，这些都是可以承受的。

二是能早还，不晚还。

公积金贷款虽然利率低，但也不是无息贷款，贷款金额越多，期限越长，随之带来的利息也越多。如果要想考虑提前还款，通常有两个建议，供你参考。

一个是等额本息还款方式，建议在总还款时间的前三分之一时间内还清贷款都算合理。因为等额本息还款方式前几年还的房贷月供几乎都是在还利息，本金非常少，越早提前还清越省钱。

另一个是等额本金还款方式，建议在总贷款时间的前二分之一时间内还清贷款都算合理。因为等额本金还款方式还的本金是固定的，本金所占比例相对较大，利息相对等额本息少很多。

三是能部分还，不全部还。

在提前偿还公积金贷款时，建议大家可以选择提前还一部分，最好是把月供金额降低到夫妻双方住房公积金月缴存额以下，这样以后还款就不用操心了，每月缴存的公积金直接对冲贷款，有结余，就提前部分还，如果没有结余，那更不会产生利差。除此之外，如果选择提前部分还款，毕竟贷款未结清，还可以享受个税抵扣的优惠政策，何乐而不为呢？

如果选择一次性结清贷款，就要减少家庭一大笔流动资金，就是以这笔“活钱”机会成本为代价，到底划不划算，需要慎重考虑。同时，结清贷款后，就无法提取使用公积金了，这时的公积金又变成了“死钱”，除非你有新的购房消费支出。

面对“提前还贷潮”，你的选择是什么？欢迎在下方留言。