二手房交易流程？

第一步，找到房子，谈好价格，房管局查档有没有抵押或者查封。

第二部，签购房买卖合同，给定金，所有的产权人必须到场签字。

第三部，房子有贷款，必须先解压同时准备好按揭贷款的资料去银行进行面签。

第四步，双方办理过户手续，需要七到十五个工作日就可以取得不动产证

第五，拿到不动产证，去银行办理抵押登记，等候银行放款。

第六，业主收到尾款，买卖双方办理房屋物业交接解决好户口迁移的问题。

你们明白了吗？

买了一套二手房，房子有抵押贷款，确定好一个月网签面签完毕，等着解押付首付，解押遇到问题，担心好几天，终于付完首付等着过户批贷了[呲牙][呲牙]

#洛阳24小时# 【洛阳住房公积金管理部门推出多项“商转公”针对性措施】近日，洛报融媒记者从洛阳市住房公积金管理中心了解到，该中心拿出多项针对性措施，进一步推进“商转公”业务平稳顺利开展，以便更好地满足缴存职工需求。

现象：需求充分释放，窗口压力较大

农历兔年春节刚过去，市民之家便迎来了节后第一个业务办理高峰。在五楼的住房公积金窗口，记者了解到，自2022年11月21日启动政策以来，市住房公积金管理中心共收“商转公”申请2430笔、涉及金额9.34亿元，实际发放100余笔、5000余万元。

业务受理数量和办结数量相差较大，这是怎么回事？

“‘商转公’业务在我市首次实施，缴存职工的需求在政策实施之初集中释放，一方面说明这项政策契合了职工的需求，另一方面也造成了业务办理的压力。”市住房公积金管理中心市区管理部负责人说，“特别是春节前本就是各项业务办理的集中时段，加之部分异地缴存职工利用春节假期回洛办理‘商转公’业务，形成了第二个小高峰。”

记者了解到，“商转公”业务主要集中在市区，目前市区管理部窗口只有30多名工作人员，日常办理汇缴、提取和公积金贷款业务已经满负荷运转，再加上庞大的“商转公”业务量，人员更加捉襟见肘。

措施：多措并举，推动业务加速办

针对上述情况，市住房公积金管理中心及时成立“商转公”工作专班，每天召开会议，做好工作统筹。目前，出台了推进“商转公”业务平稳开展12项措施，“商转公”贷款发放7条细则等一系列文件，不断推动业务提速。

市住房公积金管理中心相关负责人介绍，目前该中心疏导结合，多措并举缓解业务积压问题。一方面优化业务流程，多次召开银行和相关部门业务协调会，对业务办理中的堵点和难点问题进行实时梳理破解。另一方面做好市区业务分流，各县区管理部在市区管理部的统筹协调指导下，共同受理“商转公”业务职工线上申请的初审业务。同时，从各受托银行“群众家门口公积金”网点抽调人员增援市区管理部，合理增设“商转公”面签和抵押办理窗口，并积极研究开设“商转公”银行网点受理工作，进一步提高业务办理效率，力争在2月底前解决业务存量。

该负责人同时提醒，针对市区业务量集中情况，市住房公积金管理中心近日梳理并公布了可供代办全市住房公积金业务的130个银行网点和两个服务中心信息。这些点除了贷款业务，可代办其他住房公积金业务，涉及多家银行、覆盖各个县区，可大大分流市民之家的业务压力。（详见1月18日《洛阳晚报》A04版）

提醒：“商转公”资金充足，按要求提交材料是关键

“亲身经历过一遍完整的业务流程，才知道咱们公积金中心的工作人员确实是很辛苦。”在市民之家5楼，刚刚办结“商转公”业务、到窗口领取不动产证的市民李先生深有感触。

李先生介绍，他是12月初进行的线上申请，采取“以贷冲贷”方式，由于资料上传不全，在初审工作人员的电话指导下2次才申请成功，之后又经历了复审、审批、贷款面签、办理抵押、发放贷款、结清商贷、注销原商贷抵押等一系列环节，“特别是办理抵押环节，资料录入后，住房公积金管理中心的工作人员还要到不动产部门办理权证，这些我之前都不了解。”

市住房公积金管理中心相关负责人表示，“商转公”业务涉及诸多流程，中心将不断进行优化，提高工作效率，同时准备了充足的资金，确保政策平稳运行一段时间，尽力满足缴存职工需求。审批通过后，申请人会收到短信通知，请相关缴存职工耐心等待面签通知。

该负责人提醒，申请人在办理业务前要仔细研究政策规定，做好充足准备再进行申请，避免“重复劳动”；线上申请时注意资料上传、提交等要求，公积金网厅系统将会持续优化，为职工提供更好办理体验。

（洛报融媒记者 赵硕）

[呲牙][呲牙] 前天去的银行面签，感觉现在申请按揭房，比做正常抵押要求更高，利息更高，我买的房子是08年的，面签的时候我想贷30年，银行给我说最多只能26年，看来银行的政策确实有调整，估计老房子确实不好贷款，面签的时候还遇到一个其他客户来签，这个比较有意思，客户一共逾期了3次，都是2年内，我当时觉得他逾期3次有什么关系呢，结果农行的客户经理直接给卖房的中介说他这种情况可能利息上浮会比较多，要不要让客户考虑一下，中介当时跟他客户沟通说要不利息高点就高点嘛，讨论了一会儿，客户也接受了，就说利息高点就高点，没想到呀，农行客户经理突然直接对客户说让他换家银行吧，直接不给面签了，中介懵了一下，我都懵了一下，难道现在银行要求那么高了吗？本来利息就很高了，超过年化6了，还那么挑客户呀。

这段时间，网上到处都在说什么停止房贷，什么放贷变难了，什么以后买房子难了……[捂脸][捂脸][捂脸]

说实在的3月份买的房子，到现在流程都没走完，什么网签，面签，过户……[吐血][吐血][吐血]走到现在抵押还没办。所以一直都很难，只是现在更难……

自从合肥新政策出来后，感觉什么都变得好难，银行审核也变严格了，哎……感觉批贷款不知道要到什么时候[泪奔]，等着结婚呢

近日深圳法拍房福田高发佳苑432万成交，有10年租约，优先购买人自拍自得！

标的物福田福强路高发佳苑1-5C

面积：83.74平

起拍价：406万

指导价：506万 ，市场价：660万

全海小学深圳市第三高级中学

据了解被执行因欠某投资公司340万，房子被法院强制执行。目前房子有租客在住，法院公告写着有租约，实际情况由竞买人核实并承担风险，（租赁期：2017年1月1日至2026年12月31日）

但是据详细调查后发现高发佳苑租约存在如下问题：

1.租赁合同的时间错误，该租赁合同是2016年9月18日签的，但房产证显示李圳勃直到2016年12月15日才将高发佳苑过户到他名下，也就是说这个租约签订的时候李圳勃还不是业主，没法律效力。

2.租约里面将“高发佳苑”错误写成了“高佳发苑”，与拍卖标的都不是一个小区，造假明显，另外租约所用纸张很新，根本不是5年前的纸张。

3.根据李圳勃在抵押贷款时的面签签名笔迹对比可知，该租约里面李圳勃的签名不是他本人所签，是租户伪造的。

4.根据市场交易习惯，双方缔结租赁关系的，一般按月支付租金，很少情况下按年支付，但案外人提交的租赁合同租期为十年，且一次性支付十年租约，明显存在借贷关系的嫌疑。

综上，高发佳苑租户提供的所谓租约涉嫌伪造证据，无效。

再来看看竞拍情况5人参拍，有一个优先购买人是房子现在的租客，最终由优先购买人432万成交，看来租客是想自己拍，弄个假租约，开拍前我们有帮客户去尽调，租客还谎称原业主欠他四百多万。租客为了捡漏也是费心了！

法拍房最重要的是尽调，风险才可控！

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重庆巴南卖房被诈骗的案子，还有印象不？公安介入了！十几人落网！

利用二手房交易中的漏洞，这帮狗家伙伙同二手房中介，先弄到卖房者的房产证，找一个所谓购房者其实只是代持人过户，还假模假样到银行面签办按揭手续啥的，卖房人老老实实去配合过户，在家坐等收钱，这帮人就开始骚操作了。

根本没有继续办理银行按揭贷款，而是把房产班上拿去找第三方抵押贷款，钱都放自己包包里了，卖房者收不到钱，找这些人催款，就给少量的钱应付一下，直到事发。

即使卖房人起诉“购房者”，购房过户的其实就是个代持人，没钱，没资产，还会厚着脸皮告诉你，其实我没有真正买房。

如果大家在卖房过程中出现以下情况：1、购房者有异样，没怎么出面看房、砍价，基本是中介或其他人办理；2、约定时间银行按揭贷款无法到位；3、催款多种说辞拖延。

别犹豫，赶紧报警或诉讼，及时查询房屋抵押状况，动作越快越有利于追回损失。

ps：前几天谢娜跳单事件中，不少人说中介多么辛苦，为你跑各种手续等，我就想吐槽，中介的名堂多得很，不是大家想象的那么天真良善，二手房按揭贷款是有风险的，卖房者一定要自己上心跟紧，马虎大意不得！

另外，重庆现在好像是已经出台了预登记制度，就是过户时先登记说明，这个房子还没付款，存在产权争议，这样其他人或买或抵押该房时，就要承担风险，不会轻易办理。

其实这个制度法律上一直都有，但各地房管部门是否执行就不好说了，而且普通老百姓未必知道这一制度，至少二手房中介是不会给你讲的。