100w的房子，首付30w贷款70w：这70w贷款，实际上是购房者以自己未来30年/25年/20年的现金流作为抵押、所获得的信用，也是购房者”创造“出来的货币。

当大家普遍预期房价上涨、竞相买房的时候，一个又一个的”70w“货币，就这么不断被”创造“出来；而货币量的不断增加，会继续推高房价。

所以，大家竞相贷款买房这个行为本身，就在创造货币且推升房价 —— 这个时候，后买房的人，无形中不断托升着先买房的人；越早买房、就会被人推得越高，越晚买房、就要承受更高的房价。

……

如果大家纷纷提前还贷，相当于把上述过程逆转，会发生什么？

如果说贷款是创造货币，那么提前还贷就是核销货币 —— 这会造成总体货币量减少，从而抑制房价上涨。

如果房价上涨预期消失，甚至于很多三四线城市出现房价下跌预期，大家对楼市的需求就会减弱，从而使得房贷利率进一步下降。

而房贷利率的下降，正是很多人提前还贷的原因：(2017年房贷利率-2023年房贷利率)的差值，让他们有足够动力去提前还贷。

即：提前还贷——>货币量减少——>房价滞涨——>购房需求降低——>房贷利率下降——>息差进一步扩大——>更多人提前还贷……

之前是谁晚买房(贷款)谁吃亏，现在是谁晚还房贷谁吃亏。

如果银行坚持维持息差，必然导致前几年在房贷利率高位贷款的购房者，纷纷提前还贷，直到达到一个均衡点。拖得越久，上述循环运行得越久，负面效应越大。

当然，银行也可以说，2017年的高贷款利率，对应着2017年的高存款利率——成本放在那儿，怎么让利？

那就要银行自己去权衡里面的长期利益和短期利益了。虽然京沪等城市的房子依然保值，但京沪的房子毕竟是少数，多数房子还是分布在三、四线城市；如果房价陷入下降螺旋，银行会面临抵押物不足的问题。

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还有一种说法，是可以提前还贷的人占据少数，所以影响不大。

但是，提前还贷并不意味着非要一次性全部还掉，也可以分多次慢慢还。假设我2017年买了一套100w的房子，首付30w贷款70w，经过一年努力工作攒了5w块钱。

请问，是买理财产品的收益率高，还是提前还贷的收益率高？结果显而易见，提前还房贷是理性行为。

可以一次提前还请所有贷款的人，当然是少数；但是，可以几年提前还一次贷款的人，恐怕并不是少数。

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除去京沪和少数二线城市，大部分三四五六线城市需要消化房价泡沫，尤其考虑到新生人口持续下降是不可逆转的 —— 需求下滑+人口外流，这些城市很撑住目前的房价。

银行再不让利，迫使越来越多人提前还贷，只会加重这一危机。

综上，虽然美国目前遭遇通胀危机，但中国未来恐怕要面临通缩困扰。