对大多数遵法守法的业主来说，每个月准时交物管费，是再自然不过的事情，但物管费具体是包括哪些项目的费用？物业公司除了收取物管费，还有什么权利与义务？这些问题却被大多数业主所忽视，结果让物业公司钻了空子，侵害业主的合法利益。

28日，南方+报道了一则关于珠海某小区物业公司在四年间，多收取业主公摊电费近20万元，香洲法院一审判令物业公司向业主委员会返还电费194288.16元的案件。为了让更多业主了解事情经过，29日，南方+记者再向该小区业委会负责人了解了情况。

新业委会全面查账，揪出电费问题

据该业委会负责人刘林（化名）介绍，该小区于2000年正式投用，但之一届业委会任期年满后，因为各种原因，一直至2015年12月，新的业委会才正式“上岗”，由刘林任业委会主任。

新业委会成立后，刘林参考其他地方小区业委会做法，与几位委员商议后提出梳理小区与某物业公司签约以来的所有账目，“维护业主的权益，我们都认为比较有必要理清过去几年业委会的所有支出与收入。”

这一查，还真“揪出”了不少问题。

2012年11月，该小区与该物业公司签订了《物业服务合同》，其中约定：“物业收费采用包干制，不包含公用电费。公用电费收取根据实际使用量按各户的建筑面积另行分摊。路灯电费、公共用水加压水泵费按实际发生额向业主或物业使用人收取。”

2012年11月1日至2017年2月28日期间，小区公用电费总电表计量电费为281488.69元（含地下车库照明、排水及水泵房）。根据《物业服务合同》约定，地下车库照明、排水不属于公用电费，且二次加压水泵电费已经由市税务集团返还物业公司，应当将上述费用予以扣除。由此可以计算出2012年11月至2017年2月期间,小区业主实际发生的公用电费数额为85609.79元（总电表计量的电费减车库照明、排水电费和二次加压水泵电费即281488.69-140384.5-55494.4=85609.79元），可物业公司实际收取了小区业主公用电费多达288492.45元。

换言之，四年来物业公司超额收取电费近20万元。

再查追回广告费用数十万元

“发现问题越来越多，必须重视起来。”刘林对南方+记者说，让业委会万万没想到是，情况竟比想象的严重。

原来，除了公摊电费问题，刘林还发现，在广告费用的收益分配上，物业公司也有“猫腻”，“四年来，从小区门口，到公告栏、电梯等都看到过广告。那么这些广告的收益哪去了呢？”

根据物权法规定，利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主同意。合法利用物业全体共有部分获取的收益归全体业主所有，合法利用物业部分共有部分获取的收益归该部分物业的业主所有。全体业主所得收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

“电梯等空间属于共有部分，按理收益应该属于全体业主。”于是，业委会也就此与物业公司一一核对。

相比电费问题，广告费用的解决还算顺利。一轮协商下，物业公司同意将四年来所获取的广告收益按比例返还业委会，其中业委会占八成。刘林称，这笔款项涉及金额甚至高达数十万元。

律师：业委会有监督物业的权利

“和谐的社区需要诚实的物业公司与文明的业主一起营造，双方都应履行好各自的权利与义务。”刘林说，事实上，发现问题后，业委会及大多数业主表现理性，一直以协商为解决问题的主要途径。无奈在电费问题上，双方意见始终未达成一致，才迫于无奈对簿公堂。如今，出问题的物业公司合同已经到期，新的物业公司还在招标中，刘林希望，接任的物业公司能够做到基本的诚实经营。

谈及为其他小区业委会 *** “支招”，刘林称，一般来说，业主较容易忽略细节地方，比如公摊电费、广告费、小区车位、小区公共场地出租费，均是涉及业主切身利益的问题，却也最容易被忽视。

“你住的小区有没有对外开放停车位？有没有通讯公司或 *** 公司到你的小区租借场地？如果有，这些费用收益业主都可以追回。”刘林认为，无论是不是业委会的成员，只要是业主，就有必要了解相关情况，维护自身权益。

具体来说，刘林建议业主们，首先要对自己的“家底”有所了解，熟知小区情况，了解哪些物品、空间属于共有物业。其次是学会遇事冷静，如果真的发现侵权行为，一定要理性处理，做个精明守法的业主。

南方+就此咨询专业人士。据律师分析，业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。物业服务收费则是物业服务企业开展物业服务和管理的重要支撑点，直接关系业主、使用人和物业服务企业的利益。

《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》之一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，《物业服务合同》是物业公司及业主们维护法定权益的根据，律师建议，双方在签订前，都要仔细看清条例，严格按照合同办事。

“另外，本月初新实行的物权法对维护物管企业和业 *** 利也作了新的规定，建议业主可参考阅读，维护自身权益，行驶好有关权利。”律师称。