房贷利息如何抵扣个人所得税？影响力有多大？

　　12月1日，A股房地产板块迎来了久违的大涨。

　　地产龙头万科、保利地产均出现了今年少见的涨停，其他二线、三线地产股也大部分上涨。在消息面上，市场传言称中央经济工作会议将涉及房地产议题、个税抵扣个贷利息以及人民币加入SDR有利于国内资产价格上升，引发地产股集中爆发。

　　事实上，此前已经有多方信息显示房地产政策预期将持续宽松，业界普遍认为接下来将出台更多有利于住房消费的政策，而个税抵扣个贷利息，无疑是其中最直接、最能刺激消费的政策。

　　如果传言属实，对经营自住商品房开发上市公司，无疑将是重大的利好。

　　今年5月，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

　　在此之后，财政部在9月8日发布《财政支持稳增长的政策措施》，表示将深入推进财税体制等改革，适时推进营改增试点，推进消费税改革，研究全面实施资源税费改革方案，研究个人所得税改革方案。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，官方今年以来多次表态要“研究提出个税改革方案”，外界预期改革方案有望在年内提出。如果仅是调整个税起征点则还称不上改革，未来最接近修改的方向将是扣减家庭大宗支出，也就是房贷等大宗支出扣减。

　　11月20日，在易居沃顿中国房地产投资人高峰论坛上，中国房地产协会副会长任志强就曾指出，对去库存最有效的办法之一，是用住房个贷利息冲抵个人所得税。

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　　任志强表示，发达国家也基本上都用这样的方法来鼓励消费者或者是居民自己解决住房问题。有限额地进行个人所得税的减免，把货币资产变成实物资产进行转换。

　　作为去库存的利器，上海曾在1998年6月1日至2003年5月31日期间执行。北京亚豪机构总监郭毅指出，这次措施最终的效果也非常理想。

　　那么，房贷利息如何抵扣个人所得税？影响力有多大？

　　房贷利息抵扣个人所得税，是指将房贷利息作为个人收入计税抵扣项。这种做法类似企业增值税的计算，征税的基数为“收入-成本”。

　　假设购房者A在一线城市购买总价250万元的普通住宅，首付50万元，剩余200万商业贷款贷20年，按照现行4.9%的房贷利率，首月的房贷利息将达到8166.67元。

　　购房者A的税前月收入是2万元，按照现在的个税政策来算，扣除四金后，应纳税额为13637.93元，应纳税收为2404.48；如果扣除8166.67的利息，应纳税额为5471.26元，应纳税仅为539.25元，靠利息抵扣的税收就达到1865.23元！

　　按照上一次降息的效果，200万按揭贷款首月将为购房者节约333.33元。从这个角度，房贷利息抵扣政策相当于连续五次降息。

　　以上计算针对的是中高收入人群与一线楼市。当然，政策本身也更加利好高楼市库存，高比例中产阶级，高房屋单价的一线城市。

　　减税+刺激楼市，这一双重利好消息一旦得到证实，对股市无疑将是重磅刺激。

　　虽然这一消息目前还停留在传言阶段，但房贷利率抵扣个人所得税，或者类似政策的落地，可能只是时间问题。

　　今年，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

　　从某种程度上说，房贷利率抵扣个税或者类似政策并不新鲜。

　　房贷利率抵扣个税始于美国。1997年起，美国有房户被允许每年从其应纳税收入中减去用于第一套和第二套住房总价不超过100万美元的抵押贷款利息。

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　　在这一措施落地之后，美国出现了前所未有的地产泡沫，在1997年到2005年间，美国房地产价格近乎翻番，年复合增长率达到11%。

　　无独有偶，在中国上海，类似的措施也曾被搬上台面。在1998年，上海为了应对东南亚金融危机对楼市的影响，曾出台过为期5年的个人购房退税政策。不过这么做的结果并不好——高收入者用楼市退税来套取收入，造成了高端房价的上涨。

　　由于政策落地涉及诸多细节问题，新版的房贷利息抵扣个税迟迟没有音讯。

　　此外，房贷利率抵扣个税还涉及诸多实际问题

　　有市场人士指出，个人所得税大部分是归中央的，而卖地收入归地方，目前地方与中央财政收入不平衡日趋严重，中央会不会为了地方的收入，而舍弃自己的利益，这个有待观察。

　　从系统性风险的角度，目前房地产的库存很大，产能过剩非常严重，金融风险已经显露。那么这个时候用抵消税收的方法，鼓励大家贷款买房，这就是要把银行拉到这个漩涡的中间，银行坏账的风险被无限度的放大。

　　地产股暴动为哪般？相当于五次降息的政策可能来了

　　从操作层面来说，这个政策会给计税带来非常大的麻烦。比如是否涉及公积金贷款利息？如何知道员工正在承担按揭贷款？如果夫妻双方共同承担房贷，由何人或者何种比例享受抵扣利好？现在的个税都是代扣代缴，这样公司做账方便，难不成还要各公司去统计房贷人数？

　　又或者用退税的手段，国家逐一的返现金到你们的账户？难度都是很大！而这中间涉及太多的利益链条。

　　最后，税制改革是个巨大的工程，不会一蹴而就。房产税讨论需求，却迟迟不见踪影，可见税收政策推出难度极大。

　　责任编辑：NONO Han

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