龙湖集团：今日（10-30）举行投资者电话交流会，公司就董事长更迭、发展战略等问题进行回答（附会议要点）

公司于今日晚间6点举办了一场投资者电话交流会，吴亚军总就市场最为关心的董事长变动情况做了正面回应，同时公司高管对公司的运营、债务、现金流以及未来发展规划等一系列问题为投资人做出了一定解答。

整体情况：第三季度销售598亿，同比回正，9-10月得到10块新地，年内无到期债务。

董事长人员变化：之前三年也都在准备安排接任董事长的人，受美的的启发，公司应该交给职业经理人。虽然行业动荡，但龙湖本身比较淡定，公司状况转好加上自己身体状况的原因，此时是转交的好时机。

未来规划：从去年我们就洞察了苗头和变化，做了战略聚焦——城市聚焦、航道聚焦。把城市城市分为20个重点城市，14个机会城市；航道方面主要有5个主航道，主要的目标都是现金流和利润增长。未来一年会格外重视现金流的安排，包括融资和经营性现金流，利润稳中有增。经营性现金流是三提三降的策略。公司在建面积2800万方，已经降到2018年的水平，实现更好的去化。力抓回款率，当月新签当月回款。物业100多亿。五年的规划围绕20个主力城市，地产利润占比一半，收入占比30%，地产业务的占比有明显下降，从而抵抗地产周期波动，净负债率降低至50%左右。10年左右的计划是地产外的经营性收入1000亿，有息负债达到1000亿，去地产化。

债务结构和融资情况：公司拥有优秀的债务结构，从而熬过周期，短期债务少，现金覆盖为3-4倍，提前偿还第二年的债务，下半年200亿左右的到期债务，规避汇率冲击，只有1.6%的敞口。银行端愿意加大合作，现金流管理量入为出，土储7000万方，一定会熬过寒冬。

现在的龙湖：28年前制度监管没规则、没有多少客户，没有专业团队，现在龙湖团队很厉害，体系更完善，能够按时交付。哪怕取消预售，我们也能维持高周转，能够更好地应对市场的波动。

吴总未来在公司的角色定位：未来吴总的定位是战略顾问，看商业模型对不对、行不行，她是大股东也是非常关心业务发展，尤其关注公司新的增长点，怎么规避风险。

收入、利润和融资端：市场是缓慢恢复的过程，公司利润稳中有增，营业收入增长在15-20%，是最稳健的民企之一。二级市场没体现出公司的估值，公司拥有无瑕疵的信用记录，明年只有200亿的债务，我们都在提前还美元债和银团。

流动性管理和资本配置：股价和债券价格疲弱，只要把业绩做好，股票基本面也会好，港股股票整体波动就是比较大，远期美元债跌的比较多。我们获取的土地IRR在30-40%，高于美元债目前的回报率，同时我们会减少新获取的投资性物业，把资金集中在优质的住宅项目。

供应商的通畅度以及压力测试：供应商很多都是战略合作方，客户忠诚度很高。融资方面多次进行压力测试，努力压降负债，短期负债极少；结构层面，可以不考虑美元债的发行，项目收入能覆盖新增融资需求，做过多轮压力测试，不会依靠有风险的现金来源。

四季度拿地情况、新项目的利润：9月在西安等地获取了优质土地，拿地成本减少了10-15%，利润率在13-15%，部分城市限价但非常安全。11-12月很多城市也在减少供地，拿地就是优中选优。#YY评级##龙湖##龙湖集团创始人吴亚军辞任执行董事#

现金流：明天一早会提前还51亿港币的银团，之后也会偿还3亿美金的美元债。210亿的监管资金在年底会回一半。