都快愁死了，怎么才能诱惑你们买房啊？给你们贷款利率降了，你们不买；吓唬你们年底利率就恢复到原来了，你们好像还不买；再说一遍，4.1的利率到年底就结束，就没有动心的吗？公积金贷款额度好些地方也调高了，好像也不起作用?挖了这么多坑，设了这么多井，你们好像发现了一样。没钱的不买，有钱的也不买，你们让央行，让政策怎么办啊？行了，说一千道一万，你们想让房子实质性的大降价，门都没有的。哪怕你们明白这些也不降。

【新人买刚需房，哪些坑不可避免？】

坐标齐鲁银行，公积金60万+商贷13万，月供3222元，今天房贷办理完了，等待放款[狗头]

从年底开始考虑买房到现在，遇到了很多坑[摊手]不可言喻～

莫名的压力慢慢靠近[白眼]加油吧，骚年～老铁们买首套房遇到哪些坑？一起来聊聊#济南# #济南楼市# #济南头条# #房产#

最近在换房遇到的糟心事真是一波接一波，一直以为拿到产权证了就万事大吉了，想不到被中介和银行联合坑了一把。

因为有公积金就办理了组合贷，公积金额度缩紧，推出了公转商的政策，可以转成商业贷款，公积金贴差额利息，还贷金额其实没差别，但是我当时没考虑做公转商，因为房子我不急着住，但是我没想到银行在这个事上是有任务的，要尽量把组合贷转成公转商，中介也想我办公转商，因为贷款下来，可以早点结束业务。

在我明确拒绝不办公转商以后，银行和中介就联手努力了一把，最大的失误是我自己没有仔细看合同条款，就对着一堆材料签签签，在一份材料里的某一条，我同意了公转商，一直到抵押的时候，我才知道我办理了公转商，我问中介，中介说不知道啊，你自己签的，你是说不同意，但是你签了，我们以为你同意呢，银行都是当面沟通连个书面都没留下，更不可能承认了，没办法吃了个哑巴亏，记录这件事，引以为戒！

章哥，我目前刚拿到京户，家里提供1700多万买房资金，首套首贷，国管公积金80万可用。想要选一个居住品质好、周边环境好的三居上车，兼顾自住和投资。本着不想糟蹋父母钱的初衷，即使是这个资金量不算低了，我却十分纠结。

没小孩儿，打算10年后再要，所以不考虑学区，也觉得我这种情况买学区房可能从投资角度讲不是什么好主意，说实话我的预算也买不到顶级且居住条件好的学区房。

目前主看的朝阳公园一带，观湖国际、棕榈泉1450-1800的房子，泛海的三居虽然通过贷款可以够着，但是我刚毕业，且在机关单位工作，靠自身工资肯定还不起房贷，也不想给父母再添麻烦。此外，还看了海淀的人济山庄和观澜国际。这是因为一直在海淀念书，觉得那边人文环境会更好，朝阳可能更适合年轻人，但气质有些不太一样。

对目前看上的房子，我拉了个表格（略），评估了各项因素，请章哥帮忙看看，我的评估模型有什么可以改进的？以及按我的情况，这几套房子有何优劣？

虽说现在不考虑学区，但想到自己也算是一路名校从外地考到此地，对学校的执念还是放不下，对10年后的下一步棋，我有这几种思路，请章哥批判：

第一种，10年后我的这套房能跟上大盘，方便置换卖掉，换学区房。

第二种，这套房能保持不错的租金收益，上西城再买个小房占学位，租金用于负担我在西城租一套大房子的支出甚至略有结余。把户口就放在单位不走也算一种思路，不知能否坚持住。

第三种，如果我买总成本1500w的三居，做250w的公积金组合贷，这样我就还有500w在手，是否值得去东城区东直门买个一居室用于出租（每月产生7000左右收入来负担部分之前的贷款），同时把集体户口转到东城落户。这样似乎也能部分解决将来的上学问题。虽然比朝阳好，但东直门，说实话也不算太顶级的学区。

回答：

1、沃天，看个问题累坏我了，表格做的是真好，普通小地产公司的也不过如此，非常好，分数评估也很客观。

2、但说实话，这种表格更大的作用是分析现状和未来。之所以地产公司常用，是因为他们不关心历史，而是有能力打造板块与楼盘概念，从而创造未来的，因此历史走势对他们意义不大。而对普通买房人来说，历史趋势是很重要的，个人是没有能力改变物理环境和社会思维观念的，只能是跟从。

所以我和很多的分析人员不同，习惯于加入历史这个维度，在没能力明确预测未来的情况下，尊重历史走势。

3、如果说是升值跟上大盘的话，那从近十多年的趋势来看，排序是泛海、观湖、棕榈泉、人济、观澜。海淀的之所以稍弱，就是因为是学区房。在学区概念没有兴起的时候，海淀的商品房都走势挺好，人济山庄曾经连年的入选十大抗跌楼盘。但学区房兴起，老破小总价低的优势逐渐显现，房价越高优势越明显，于是抢走了很多商品房的份额，反倒没跟上。

棕榈泉曾经是朝阳公园板块的功臣，2003年Sars之前，这里一期8/9000左右，非典之后一举跳涨至14000。此次暴涨创下了北京楼市之最，从此朝阳公园板块真正成为热点。

之后泛海成为真正的板块标杆。2006年是朝阳豪宅年，以星河湾为首，之后就是泛海和观湖，这两个的全年均价差了38块钱，都低于星河湾20%。但现在再看，泛海反超、观湖其次、星河湾倒低了。

你的表格中显示棕榈泉的租售比最低，也就是租金回报最高，为什么？因为这是用升值率降低换来的。

所以，以升值来讲，观湖国际虽然也不算跟上大盘，但相差不多，在豪宅中算很不错的了。泛海国际则更好一些。

4、从租金讲没什么，朝阳区的租金都相对高。海淀的学区房则都低，因为没有租客会为用不上的学位来付租金，所以不可能高。

西城买个小房占学位，分买在哪儿。顶级学区的意义大，普通学区的意义不是很大。可金融街德胜的占坑房已经很贵了，现在800万全款不太好买到。而普通学区的，如广外等学区，就算现在买了，将来也未必用得上，或许有更好的其他选择了。毕竟时间太长，说不好政策和教学质量会有什么变化。

所以租金没问题，朝阳的房子可以保证，换租也很合适。只是这资金安排未必好做到，再算算贷款吧，看是否合适。

5、500万买个东城学区房，可以。500万不好买到顶级学区的，得600以上差不多。东城相对好一些，这几年的政策调整已经让房价走弱，但教育质量并不弱，相对合适。不过学区房的租金都高不了，基本上租售比都在900以上，而北京的平均值才700左右。

6、总之，如果是我建议，那在这几个选择中首选泛海，次选观湖，保值性和租金都不错。至于学区房可以算算账，如果贷款能做到就可以买一个留着占坑。

另外如果通勤在北部，也可以选择朝阳的学区房，学区好也没什么溢价。如亚运村、太阳宫和望京，房产的居住、保值和租金都合适，这个预算完全能买到。将来用得上学区就用，用不上也不吃亏。仅供参考。

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换房给中介坑了，2020年4月把我住的6楼卖了40万，当做首付换了套139平米的2楼，卖楼买楼都找的是一个中介，当时查过单位公积金有断缴，不能贷款，我琢磨不行先租段时间房子，等单位公积金能贷款了再买房，中介给的建议是先办商贷，等公积金能贷了再转公积金，听了她的话，4月份办下了商贷，5.9的利息，9月份去公积金中心查可以贷款了，但是商贷不能转公积金，2017年就有这政策了。又一次给中介忽悠了，前后两套房都是走的商贷，想享受下国家优惠政策咋就这么难呢？现在想一次性把贷款都还了，因为商贷头几年都是先还的利息，越早还越合适。头一套房子贷的八万，二十年还清，每月还600，还了十年，卖房时候又给了银行5.3万才结清还款，吃过这种亏了！

章哥，我跟老公都是外地人，老公研究生毕业后，单位办理了北京集体户口，13年买了通州珠江丽景两居落户，18年换到东坝朝新嘉园东里四区，对口九十四中朝阳新城分校，公积金贷款120万。老大上二年级，小的两周半了。之前一直看网上说朝阳区有一半的孩子都上不了高中，有些焦虑。也看了您之前说的如果家长有能力的话，还是尽量给孩子创造一个好一点的学习氛围。工薪家庭年收入大约70万，现在手上有大约250万现金，最多能凑到300万，想考虑买套小户型做保值，因为资金不足，有些想法拿不定主意，请章哥帮忙分析一下：

1、先在朝阳区买一套房出租，等孩子上初中时再在朝阳区换个稍微好点的学区房。之前看您也说如果几年再换，光税费就不少。不知道这样可行吗？朝阳区我看您给大家推荐常营，朝青，四惠板块，能具体推荐一下小区吗？

2、直接努努力买个小的学区占个坑，给后面给孩子转学，小的以后就可以直接上小学了。之前有看您推荐荣丰2008。这个可行吗？

回答：

1、不光是朝阳的孩子一半上不了高中，除了东西城的都差不多。前两天听朋友说，他家孩子在丰台，某中等偏上的学校念初二，老师在全班38孩子里只挑出了13个单独组群。也就是说，中等校只有1/3的孩子有可能上普高，其他的2/3希望不太大。

这还是现在的形势，过几年就更难了，毕竟生源多。所以如果有能力，最好让孩子进入东西城，或者其他各区中等以上的中学，考上高中的概率才大。

2、房子的置换成本是5%，房租一般的收益是1.5%，也就是说，如果四年内就置换就基本等于白折腾，不太划算。朝青看华纺、青年汇等，小区升值好，也能买到小户型出租。其他的炫特等就更是短线投资为主了。四惠的短线看壹线国际等小户型多的，然后看东恒二期或爱这城，升值更好一些。常营的以自住为主，各个商品房小区都挺好，苹果社区远洋天地等等，差不多。草房的保障房也不差。但这些板块都没什么学区概念，80中管庄成绩挺好，也到不了受追捧的程度。

3、荣丰2008，纯粹的占坑儿房，没什么好不好的，就是进入西城的跳板。前几年的西城文科状元俞笑，就是买的荣丰，小升初从房山进入宣外，更是凭名额分配进入的四中，结果却成了状元。

但一般买荣丰的都是临时买，用完了就卖，相当于用置换成本换个学籍，也就是十多万吧。长期持有的不是太多，毕竟可炒性强，虽然涨幅很大，但不是很稳妥。你们的持有时间长，我也说不太好，得看政策。

4、这还是自己定吧，也可以看看朝阳，现在还是单校划片，房价也低些。300万二套首付的话能买450万的，朝外和嘉铭可以买中学的，人朝、清朝、陈分等学区连小学的都能买到了。毕竟你们两个孩子，持有的时间长，这些学区房或许稳妥一些，学校也都很不错，不弱于西城中等。仅供参考。

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大学生真的很需要上这样的课，不然毕业了社保 医保 五险三金 公积金什么都不懂 ，出社会打工 简直就是一头雾水，走哪都被别人坑！我们的应试教育不应该继续纸上谈兵了

一线土著男在相亲的时候，会说家有两套房，但里面门道太多：

1️⃣一套全款，一套贷款，父母一般扣掉儿子公积金来还款。

2️⃣一套全款，一套贷款出租，租金用来还房贷，婚后同住或让你们还。

3️⃣一套全款，一套北三县、海南、北海，结婚两年后，以种种理由跑回北京和你们一起住。

4️⃣两套全款，其中一套门头沟、昌平、延庆、房山，解决不了学区、通勤问题，婚后女方不提出换房，没人吭声。

5️⃣两套全款，一套市内，一套五环外，孩子出生后，为了带孩子，父母同住或者同小区租房和置换。

怎么样，是不是又看出找一个单位的好处了。

男方的两套房都会在你们单位附近