娃26年上小学，目测普通娃，通州户口，海淀上班，父母同住，队友清闲。现有通州1房产470万，还有160万贷款未还。手头可凑现金200万，事业上升期，年薪税前60。想给娃买学区房，又不想卖现有的房子，二胎也在计划中。
问题:
1、什么时候买，是越早买越好，还是在娃上学前一年(25年）再买即可？
2、考虑用经营贷的方式来凑二套房款，是否可行？身边同事都是此类方式。
3、不卖现房子的情况下，结合承受的还贷极限，学区房的总价应该在700以内。因为二胎+老人同住，可能还是要买小租大。西城和海淀有什么片区更适合我们？
回答：
1、还是先定下买哪儿的学区房吧，几个区都不太一样，教育模式和溢价高低都略有区别。常规建议是如果资金准备好了就买了踏实，否则等着入学高峰过去或许选择余地更大些。
2、经营贷，这我哪儿敢说是否可行啊！理论上是属于违规的，只是现实中用的人比较多而已。这就跟给孩子补课似的，理论上不合适，但现实中却净是找老师的。所以看自己呗，都是理论上不应该，现实中有人用。
3、700万总价，怎么算出来的？常规的抵押贷是6成，也就是最多420万，可你们手中是200万，有220的差额啊。就算是用现有房产做二抵，那也就是不到200万，而且这还没计算办理贷款的费用，也得小几十万。所以还是让代理机构给算算吧，看到底能到多少。
4、西城和海淀，哪儿适合得看自己的判断啊，所以还是先定行政区吧。常规建议就是天牛娃哪儿都行，牛娃虎妈去海淀，普娃再看西城。以现在的价格看是否考虑自住吧，不考虑的话就顶级学区，中关村和德胜都有可能买到占坑儿房，月坛小两居也有这总价的。就是都是老房，贷款费劲。其他的普通学区就挑选余地大了，哪个学区都能买到。
5、不过这还是先考虑好吧，这一看就是刚有个想法。甭着急了，多了解一下吧，买学区房和普通自住的不太一样，麻烦事儿多。
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我那套新壁街的小两居，我想2024年或25年上半年换到远洋沁山水小三居，然后在西城租房子住。我问了中介，新壁街的小两居目前能卖1100左右，扣除贷款900多，沁山水小三居也是900多，这样我们也不用再还贷款了租出去，当然主要请教您看看沁山水保值增值功能怎么样？是24年换还是25年上半年换最合适？
回答：
1、沁山水，到现在为止还不错。如果以当年的开盘价来计算的话，排全北京第一阵营，甩很多学区房几条街。
像陶白的中信城已经是同时期学区房中升值很好的了，但比沁山水还弱了点儿。其他的像东城同时期的中海紫御那就落后更多了，西城法院旁边的远雄大观更弱。而且这前提还是沁山水没溢价，租金正常值。学区房的溢价和租金那就甭比了，没什么意思。
2、当然这也不能机械的这么比，毕竟当年沁山水的开盘价偏低了，但就算是加权还原的话也是赢了大盘的，还不少呢。
以后看物业的维护水平吧，如果维护到位的话至少是不输，大概率还是赢点儿。
3、2024还是2025，这我不知道，连明年的事儿我都不敢预测，后年大后年的到时候再说吧。
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我是京户，离异，再过半个月满1年，离婚时房子归配偶所有，我名下无房无贷款记录，孩子跟我，24年上小学，买房的事麻烦章哥给点建议：
1、我这种情况，京户、无房，离异满一年，算首套资格吧？
2、计划买陶白学区，因为是731后，综合考虑我打算买十五中附小学区房，您觉得24年上十五中附小的概率大吗？就算被调剂第二志愿上白纸坊小学可能性大吗？只要不出区不落到西城实验就能接受。
3、预算是首付320以内(不含税费)，总价620以内的房子，有老人一起，最好是50平左右小两居或者能改两居的一居室也行。
4、目前看了周边的房子，有两套比较中意，都是公房能多贷，一套是平原里小区南北向一居室，50平，报价610万，另外一套是右安门内大街甲10号，也是57平，两居室，报价620万。从小区居住品质、后续过了入学高峰期后房子交易的保值性方面考虑，您觉得哪个房子好一点？
5、 十五中附小这片儿，其他小区您有可以推介的吗？
回答：
1、离婚前夫妻名下房产为两套以下，离后无房无贷款记录的，一年恢复首贷资格。
2、十五中附小，2024的概率挺大，这属于西城学位相对充足的，2022年应该是没有调剂，而且还接收了调剂生呢。2024年的入学孩子数量应该跟2022差不多，大概率不调剂。而且白纸坊也是学位相对充足，所以都算是稳妥的，学校也不错。
3、房源我可没有，这只能找当地中介。
4、能选两居就尽量呗，对家庭的实用性更强。平原里这种长条户型改不了两居，右内的虽然也是长条，但好歹客厅有窗。不过这套房单价10万多点儿，不是中间楼层的吧，要不就是装修差点儿？尽量不选顶层底层吧，其他没什么。
5、我没推荐的，还是问当地中介吧。
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