民法典保证合同规则问答

03保证合同效力与主债权合同效力是什么关系？

民法典第六百八十二条规定，主债权债务合同无效的，保证合同无效，但是法律另有规定的除外。

#保证合同#

民法典保证合同规则问答

02保证合同是什么性质？#保证合同#

民法典第六百八十二条规定，保证合同是主债权债务合同的从合同。

【央行：所有贷款产品均应明示贷款年化利率】财联社3月31日讯，央行公告，为维护贷款市场竞争秩序，保护金融消费者合法权益，所有贷款产品均应明示贷款年化利率。贷款年化利率应以对借款人收取的所有贷款成本与其实际占用的贷款本金的比例计算，并折算为年化形式。其中，贷款成本应包括利息及与贷款直接相关的各类费用。贷款本金应在贷款合同或其他债权凭证中载明。若采用分期偿还本金方式，则应以每期还款后剩余本金计算实际占用的贷款本金。

男方婚前买的贷款房，女方能加名字么？答案是不能，这个不是男方态度的问题，而是银行不让，借款合同一般都有限制条款：未经银行同意禁止转让、赠送、买卖等行为，银行作为债权人的目的很简单，不想让债权债务关系变得复杂，增加贷款成本，衍生额外经济纠纷。

很多女孩不愿意嫁贷款买房的男人是有原因的，一个原因是每个月挣的钱一部分都还房贷了，婚后生活质量肯定不如全款买房的男人，还有一个原因是贷款买房大多是婚前财产，女方加不上名字，也就没有房子基础财产权，只有婚后房产增值部分财产权。

男方想锁定自己的财产权，全款房购房款可以通过和父母借贷的方式取得购房款，贷款房可以通过婚前购房的方式取得；女方想增加安全感，可以通过卖房再买房的方式增加安全感。年轻人结婚越来越像一次生意或者投资，嘿，现实真残酷。[来看我]

从理论上说，按照现有的司法解释，银行对期房发放贷款的风险远大于二手房交易。

一旦开发商交付不了房子，当地房价又下跌，购房户选择撤销买卖合同，按揭就会变成银行对开发商的债权。

而二手房交易，过户后，交易成立。购房户承担所有还款义务。#房价# #恒大# #房子# #银行#

想不通，银行为啥乐于发放新房按揭，而不积极营销二手房按揭？

最高院：按揭贷款合同约定，购房合同解除导致贷款合同解除情况下也应当由买受人返还借款、利息的属于霸王条款，应属无效

最高法院认为：

商品房按揭贷款合同约定：借款关系解除的，借款人应当立即返还其贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用。

该条款属于银行为了重复使用而拟定的格式条款。而根据司法解释的明确规定“商品房买卖合同与相应的担保贷款合同解除后，应当由出卖人将收到的按揭贷款本金和利息返还给银行的情况下，银行拟定的该格式条款，不合理的加重了买受人的责任，意味着买受人在无法取得房屋也未实际拿到购房贷款的情况下却要负担归还贷款的责任，故根据合同法第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该格式条款对买受人不生效。

（2019）最高法民再245号

案法375：【抵押权行使期间】、主债权的【诉讼时效】，均因起诉而固封

（2020）京01民终4521号

【抵押权纠纷】

2008年实业公司向某银行贷款4000万元，以其大楼办理了抵押登记。

2010年，实业公司把抵押出去的大楼出租给投资公司，投资公司再转租给资产管理公司。资产管理公司再转租给商贸公司，年租金207万元。

2011年银行起诉实业公司胜诉，然后申请强执。执行局向次承租人商贸公司发出《协助执行通知书》，要求将租金打入执行局帐户。

银行就一直通过执行局收着利息，当然，还有利息之外的罚息、复利， 银行feelgood，一直未申请法院拍卖变卖折价。

Nineyearslate，实业公司哭了，起诉银行，主张银行的抵押权过期作废。

一、银行至今有没有行使过抵押权？

银行起诉了主债权，诉讼中对大楼申请了财产保全，但这些均不是行使抵押权的正确姿势。

《民法典》第410条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”

二、银行没有行使抵押权，是否丧失抵押权？

法院经审理认为：

1、按《民法典》第419条规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”此处的“不予保护”，按照《九民纪要》第59条应当理解为“此时抵押权因为时效经过而归于消灭”。

2、抵押权逾期行使的法律效果是权利消灭，比诉讼时效经过债权仍存在、只是丧失胜诉权更为严厉。

3、抵押合同系借款合同的从合同，如果主债权的诉讼时效因法院生效判决而永垂不朽，则抵押权也一直存续而不消灭。故本案已经处于强执了，司法介入后，不达目的不罢休。

4、北京一中院认为，民法典419条立法目的在于敦促抵押权人积极及时行使抵押权，避免占坑不拉屎，造成抵押物长期处于不确定状态，耽误抵押物的流转价值。本案中，在主债权到期、实业公司未如约还款时，某银行将实业公司诉至法院并提起诉中财产保全，胜诉后立即申请强执，一直处于积极行使权利的状态中。二审认定抵押权还在。

本律师观点：两审看法都对，但银行在强执后心态变了，故意怠于行使抵押权，且不当获利。如果2012年银行申请拍卖变卖，两清，本案中，银行一直不申请拍卖变卖，银行多收了8年的罚息+复利。

其实双方一直都在谈判，但是明显被银行温水煮青蛙了，犹犹豫豫也是要付出代价的。假如一直谈不拢，银行继续不申请再收30年的罚息+复利，天理何在？！

实业公司应当如何自救？本案诉讼请求银行涂销抵押权的思路肯定不通，但实业公司可以主动申请拍卖、变卖，或者找白衣骑士设计融资方案取得资金后主动履行主债务判项。

逻辑：你找银行借钱买的开发商的房子，钱银行是借你了，房子没给你你就该去找开发商，债权关系要捋清楚。看清楚合同名称，是叫抵押贷款。是你把还没建好的房子抵押给银行，银行出钱给你补齐房款。你不还银行就收走你抵押的房子，不管烂不烂尾。

本来就不应该卖期房，有人说这是买卖，你情我愿，问题是你卖的是半成品收成品的钱，所以是市场监管的问题！伪劣产品为什么能上架销售？钱是你找银行借的啊，房子烂尾这事儿得找开发商！又不是银行开发的房子，所以还银行钱，没毛病，银行不会管你房子烂尾不烂尾，要命的是开发商缺德！必须要起诉。