#律师办案分享# 抵押查封后土地上加盖的房屋能不能被执行？算不算被执行人财产？

今天法院带着评估公司来拍卖开封尉氏县一被执行人的土地加厂房，被执行人提出土地上加盖的部分房产不在抵押范围内，不能被拍卖！

我认为肯定能拍卖和执行且属于被执行人的财产拍卖后相应款项应当给申请执行人。

1、土地上之所以加盖肯定是被执行人出资加盖，如果未取得房产证，也属其投资资产，即使其允许其他人加盖，那属于被执行人和其他人的纠纷，其他人明知不是自己的土地还加盖房屋，应承担不利后果。

2、最高人民法院（2021）最高法执监500号执行监督通知书也对此问题进行阐述：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》原第二十三条第一款规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”第一，本案中，你司并未提供充分证据证明相关建筑物或工程的具体建设时间及其价值。xx有限公司曾作为施工方，要求支付相应工程款，优先受偿权请求均被法院驳回。第二，2015年续查封你司名下土地及部分在建工程时，地上建筑物尚未办理产权证，因此查封土地使用权效力及于地上建筑物，包括新增的地上建筑物。第三，法院多次告知你停止施工，你置若罔闻，关于你的要求，于理不合。第四，本案拍卖公告中对在建工程一并拍卖，包括可能增加的部分，你主张新增工程权益属你所有，没有事实依据。

另外本案的土地使用权只有一个，分割处置，违反原物权法147条规定，影响小区后续开发，影响资产价值最大化。

你有什么意见，欢迎大家发言评论。

【#女子抵押23套房产借贷750万不还# 法院查封时发现房产已被非法出租】（记者：南岳）2016年侯某向秦农银行借款本金750万元，并以她的23套房产对借款进行抵押。然而借款合同到期后，侯某并没有还钱。之后西安雁塔法院对这23套房产进行拍卖，然而这些房产却被一名案外人占有并租赁了出去。经过调查，这些租赁关系并没有法律效力。借此提醒：房屋租赁时，一定要谨慎再谨慎。

我老公借给朋友230万，他有房子和车，但都在其他人名下，车子已经抵押贷款还了15万给我们，剩下的一直没有还，现在这个人因为经济犯罪属于缓刑期间。我该怎么办？

【执行君说法】

首先，这是常见的借名买房、买车行为，在诉讼、执行程序中很难直接执行。因为不动产以登记为准，虽然是借名买房，但只要登记人不配合执行，想查封都很难，更别说拍卖了。除非有法院生效判决确认该房、车归被执行人所有，执行法院才能直接查封、拍卖该财产。或者被执行人而财产登记人配合法院执行，愿意将财产处置后偿还债务。

其次，可以继续沟通，让债务人用房产抵押贷款后还钱。当然这个估计很难，因为此时这套房子可能是债务人最后都财产，不会轻易用于偿还债务。

再次，收集借名买房的证据，不管是诉讼保全还是执行中，可以尝试先申请查封，如果案外人提出执行异议，那么就打执行异议之诉，但诉讼风险比较高，对证据的要求也很高。

当然针对借名买房，债权人还可以通过其他诉讼来破解，但总的来说对证据要求也很高，需要了解案外人的经济情况，是否有能力购买，购买财产的资金来源等等。

最后执行君要说，在诉讼和执行这类债权时，要想好策略和方案，选择最优的方案，不然一不小心，想实现债权就很难了。#律师来帮忙#

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我保全了被执行人一套房屋，马上申请执行，但查到他有件欠60万的案件已经终本了，我能拿回钱吗？

【@执行君 说法】

看到这个问题后，我判断他这是轮候查封了房产吧，想通过房产拿回钱的概率不高。结果一问房屋什么状况，这个朋友一问三不知。不知道房屋是否有抵押，不知道是否是轮候查封，也不知道查到的60万案件为何终本，说是他的律师没告诉他，说完等申请执行后才知道。而律师也只是帮着交执行申请书，不收费的那种。

很多时候我遇到不少的申请执行人，也是这样保全了房产，以为自己很快就可以拿回钱了。结果进入执行程序后，才发现房产这有抵押，那有查封，被告知不能执行，即便执行也拿不到钱。很多申请执行人对此是很不理解的，觉得自己花了钱保全，被执行人房屋也在那里，怎么就空空如也呢？

其实这样查一下房屋信息就能知道有没有抵押，有多少查封。再不济，查查裁判文书网的文书，也能看到一些房屋状况。像这样之前已经有60万的案件已经终本了，大概率房产有抵押或者多次查封。那么在保全时可以选择查封其他财产，扩大查封财产的范围。

当然遇到这样的情况，还是要向首封法院申请参与分配。之后在执行程序中继续查找被执行人的财产线索，如果仅靠这套保全的房产，案件大概率也会终本。

最后我想说，一个执行案件能否回款，一是看被执行人当下是否有财产，能否及时控制并拍卖。二是看申请执行人能否通过法院或者律师找到被执行人转移、隐匿的财产。

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“本来让你自行处置房产，买家都愿意出400万，可你前妻不同意，现在司法拍卖才340万，怪谁呢？”。

安徽合肥的被执行人芮某因多笔民间借贷被法院执行，其名下有套住房被法院查封，该住房还被多次抵押给了银行。

最开始，法院是要拍卖房产的，但芮某的前期突然出现，提出要自行处置房产，法院同意芮某自行处置房产用来偿还债务。芮某也找到了买家，出价400万，并把钱交到了法院。但芮某的前妻却不同意，说这房子要为自己的子女办入学手续，不愿意卖了，并多次阻挠，于是法院将400万退回了买房人。

之后，法院按照程序对房产进行了评估和拍卖，拍卖了340万。但在拍卖期间，被执行人居然将房屋擅自出租出去，租期10年，收取租金10万元。

为了能交付房屋，法院在拍卖款中拿出10万元退还了租金，要求租客搬离，以便交付房屋。但租客刚刚搬走，芮某又搬进去住了。法院多次要求是芮某交房，但芮某都不理会。

在最近的一次执行行动中，芮某被带回了法院，在房屋现场，其前妻提出，这套房子值400万，现在才卖了340万，要求买房人再给40万元，但被买房人拒绝。

多次说服教育无果后，执行人员决定将人孙某移送公安，眼看法院来真的，夫妻两人赶紧配合交付房屋。

#执行君说法# #我的讨债故事# #普法行动#

债务人是否可以自行处置自己的财产？拍卖的房产被租出去了怎么办？。

第一、具体到本案，根据法律规定，在满足一定条件后是可以自行处置的。法院首先同意芮某自行自行卖房，价格400万元，钱已经转入了法院账户，说明债权人认可这个金额，法院也审查了同意这个价格和交易对象。

但孙某后来反悔了，于是法院只能走司法拍卖程序，进行询价，之后确认起拍价。假如询价400万，法院可以280万元起拍，最终这套房子也只卖了340万，但这已经是不可重来的。

第二、孙某在房屋拍卖期间，将房产出租10年，收取租金10万元该如何处理？法院的处理还是比较柔性，在拍卖款中拿出10万元退给了租客。

根据执行若干规定，在法院查封后恶意租赁的，法院可以裁定涤除租赁权，要求租客交付房屋。也可以由买受人提起诉讼，从而解除租赁。至于租客和孙某的租赁纠纷另行解决。

但在实践中，一般是由买受人通过诉讼解决，具体到本案，在拍卖款中解决租金问题，虽然没有明确的法律规定，但只要债权人同意，也是可以的。

第三、在租客搬走后，孙某又自己搬进去了，其前妻还要求买房人再给40万元都是不合法的。

最终，在交房还是移送拒执之间，孙某和前妻还是足够清醒，作出了对他们最有利的选择。

我是@执行君 ，专注强制执行。

【买房付了钱，还没过户就被查封！法院判决来了】买房屋未过户，代原房主还债后能否主张赔偿？近日，集美法院审理了这样一起案件。

购房人阿芳向原房主小刘购买了集美区的一处房屋，双方签订了《房屋买卖合同》，房屋总价838000元。由于案涉房屋当时无法办理产权证书，双方遂约定在小刘办理一手产权证后再办理产权过户登记手续。《房屋买卖合同》签订后，阿芳依约支付了全部购房款项，小刘也将案涉房屋交由阿芳占有、使用，但并未办理过户手续。然而，就在签订《房屋买卖合同》后、房产过户之前，这套房子竟被法院查封了。

原来，因小刘帮朋友小张提供担保，小张又拖欠银行的债务未还，小刘被法院判决判令与其他担保人对小张的债务承担连带保证责任。由于小张未履行生效判决，银行申请强制执行并查封了小刘名下的案涉房屋。

阿芳知晓房产被查封后立即提出异议，随后她与银行达成协议，由阿芳代小刘等人向银行偿还借款116942.29元、利息（含利息、罚息等）228423.17元，并代付执行款、诉讼费等共计359165.46元。后小刘配合阿芳办理了房屋过户登记手续。

阿芳代小刘偿还款项后，向集美法院提起诉讼，要求欠款人小张及包括小刘在内的连带保证责任人向其偿还其代为支付的款项及利息损失。

法院审理后认为，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，本案中，阿芳与小刘签订《房屋买卖合同》后依约支付全部购房款，并实际占有使用该房屋，因小张等人未履行生效判决，导致案涉房屋被依法查封，阿芳代小刘等人向银行履行债务的行为系基于维护自身的合法权益，即取得该房屋的所有权，因此阿芳对履行该债务具有合法权益。阿芳代为履行后，银行对小张等人的债权转让给阿芳，故支持了阿芳的全部诉讼请求。

近日，集美法院作出一审判决，要求欠款人小张及包括小刘在内的连带保证责任人向阿芳偿还其所代为支付的款项及利息损失。

✎法官说法：代还债后，依法取得债权

法官说，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十四条：债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。阿芳因自己的合法权益代为履行后，依法取得对债务人的债权。

✎律师提醒：如何避免买到问题房？

购买二手房时，要如何避免买到问题房产？对此，福建自晖律师事务所主任林敏辉律师提醒说，购买二手房，有三个注意事项。一是要先到房管部门查明所涉房产的权属情况，注意有无抵押记录或是否被查封；二是可以通过法院司法公开平台，查询房屋出售人有无涉及诉讼；三是在未明确该房产的抵押查封情况下，应谨慎支付购房款，尽量采取分期付款的方式。

同时，购房者可以和出卖人约定将房屋款项交由第三方保管，待房屋办理过户后再交付卖房人。一旦发生纠纷，可以将钱要回来。

另外，购房者还可以在签订合同时，要求出卖人对房屋的状况进行书面保证，并设立相应的违约条款，保障购房者的权利。

✎相关案例：买到查封房，损失百万谁赔？（见图二）

#房屋买卖合同##问题房##厦门身边事#

编辑｜王贵溪 来源｜海峡导报

不到二十万的债权，债权人请求执行法官把债务人名下的三套无抵押房产全部查封。

虽然这种要求法官不会同意，但还是能体会到债权人想出气的心情。

我的被执行人借了我几十万后，又借给别人，现在他只有一套抵押房子，处置不了。我把被执行人在外有债权的聊天记录提交给执行法官，希望法院去执行。法官说那些证据不能证明他们直接存在借贷关系，后来我希望法院去调取被执行人的银行流水，里面肯定有转账记录，可法官没有同意。像这种可以证明他们之间的借贷关系吗？还是有没有其他的办法。谢谢。

【执行君说法】

想要被执行人在外享有的债权，需要考虑这三个因素。

一、核实债权情况。即需要基本了解被执行人对谁（案外人）享有债权，案外人的基本情况，包括债权金额、住所地。而这些基本都需要申请执行人提供，如果只是简单地提供上面讲到的聊天记录，法院一般不会处理，也没有办法处理。如果没有证据，可申请调查令调取。

二、核实债权是否到期。想要执行被执行人在案外人处的债权，需要该债权到期。如果没有到期，可以申请冻结、查封。如果到期了，可由法院作出履行到期债权通知书送到案外人。

三、债权是否有争议。在对债权采取了执行措施后，案外人如果对债务有异议的，可以提出执行异议。如该债权没有通过司法程序确权，执行机构对异议不作处理。申请执行人可以代为诉讼，通过诉讼程序对债权进行确权，即要明确案外人到底欠了被执行人多少钱。如此，则可以要求案外人履行债务，拒不履行的可以强制执行。

最后执行君要说，对于被执行人的房产也是可以执行的。但这类房产处置起来，需要排除很多干扰因素和实际困难，实务中推动起来难度有些大，不过也不是没有办法。至少拍卖房产也是给被执行人一些压力，促使其主动履行债务。

我是@执行君 ，专注诉讼和执行一体化解决方案。

我借款给一个认识的朋友，他开发房地产，给我签订的商品房买卖合同抵押给我，该房屋是法院查封在前，他现在涉嫌非法吸收公共存款，涉黑，被抓，我的借款被认定为非法吸收公共存款，我还怎么办？